سه دهه سیاست‌گذاری بخش مسکن بررسی شد
پنج بازنده تورم مستغلات
رشد ۱۰۲ برابری قیمت زمین و ۷۳ برابری قیمت مسکن طی ۲۰ سال منتهی به ۹۲، علاوه‌بر آسیب‌هایی که به درون بازار ملک وارد کرد، پنج بازنده بیرونی داشته است که مهم‌ترین آن، سرمایه‌گذاران صنعتی هستند.
دنیای اقتصاد: رشد ۱۰۲ برابری قیمت زمین و ۷۳ برابری قیمت مسکن طی ۲۰ سال منتهی به ۹۲، علاوه‌بر آسیب‌هایی که به درون بازار ملک وارد کرد، پنج بازنده بیرونی داشته است که مهم‌ترین آن، سرمایه‌گذاران صنعتی هستند.
تورم نجومی مستغلات در دو دهه اخیر -با سطحی حداقل سه واحد درصد بیش از متوسط تورم سالانه کشور- بازار ملک را به موتور مکنده سرمایه‌ها تبدیل کرد و باعث انحراف منابع مورد نیاز بخش تولید شد. یک اقتصاددان، ریشه این تورم را اشکال در سیاست‌های بخش مسکن که عمدتا به توزیع رانت منجر شد، می‌داند. این اقتصاددان با استفاده از مثال اراضی کشاورزی ریکاردو و تطبیق آن بر بخش مسکن ایران، کمیابی و افزایش قیمت همزمان را شرط لازم و کافی رانت می‌داند و اعتقاد دارد این پیامدها آثار خود را در افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت اراضی مرغوب نشان داده‌اند.
این بررسی سیاست نادرست قطعه‌بندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت را موجب استفاده اجباری از زمین‌های دورتر و فاقد امکانات لازم برای سکونت دانست و معتقد است این پدیده به معنای افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمین‌های مرغوب‌تر به شمار می‌رود. بنابراین وقتی رانت در بخش غیرصنعتی افزایش پیدا می‌کند، چشم‌انداز رشد بخش صنعت تیره می‌شود.
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: رشد ناموزون قیمت مستغلات -املاک، شامل زمین و آپارتمان- طی دو دهه گذشته بازار مسکن را با قرار دادن در صدر بازارهای «پربازده»، به مقصد اول «سوداگری» از طریق «ربایش» سرمایه‌های مولد تبدیل کرد و تبعات آن هم‌اکنون، پنج «خسارت بیرونی» متوجه اقتصاد خانوار، اقتصاد صنعت و اقتصاد شهر کرده است. قیمت زمین و مسکن در تهران در فاصله سال‌های ۷۲ تا ۹۲ سالانه به‌طور متوسط ۲۵ درصد و ۲۳ درصد افزایش یافت به‌طوری که این میزان رشد از یکسو بالاترین رشد نسبی بلندمدت در مقایسه با سایر بازارها محسوب می‌شود و از سوی دیگر به دلیل جا گذاشتن تورم عمومی که طی این سال‌ها در سطح میانگین ۶/ ۲۰ درصد قرار داشت، سرمایه‌های ملکی را با بازدهی واقعی حدود ۳ درصد در سال روبه‌رو ساخت.
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: رشد ناموزون قیمت مستغلات -املاک، شامل زمین و آپارتمان- طی دو دهه گذشته بازار مسکن را با قرار دادن در صدر بازارهای «پربازده»، به مقصد اول «سوداگری» از طریق «ربایش» سرمایه‌های مولد تبدیل کرد و تبعات آن هم‌اکنون، پنج «خسارت بیرونی» متوجه اقتصاد خانوار، اقتصاد صنعت و اقتصاد شهر کرده است. قیمت زمین و مسکن در تهران در فاصله سال‌های ۷۲ تا ۹۲ سالانه به‌طور متوسط ۲۵ درصد و ۲۳ درصد افزایش یافت به‌طوری که این میزان رشد از یکسو بالاترین رشد نسبی بلندمدت در مقایسه با سایر بازارها محسوب می‌شود و از سوی دیگر به دلیل جا گذاشتن تورم عمومی که طی این سال‌ها در سطح میانگین ۶/ ۲۰ درصد قرار داشت، سرمایه‌های ملکی را با بازدهی واقعی حدود ۳ درصد در سال روبه‌رو ساخت.
طی ۲۰ سال منتهی به آخرین جهش مسکن، متوسط ارزش اسمی زمین مسکونی ۱۰۲ برابر شد و از متر مربعی ۴۹ هزار تومان در سال ۷۲ به ۵ میلیون در سال ۹۲ رسید.
قیمت آپارتمان نیز در همین فاصله، از متری ۵۲ هزار به ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد و ۷۳ برابر شد.بررسی‌های یک اقتصاددان درباره «ریشه» صعود شدید قیمت املاک نشان می‌دهد: سیاست‌های دست کم ۳۰ ساله بخش مسکن که از اوایل دهه ۶۰ عمدتا به شکل توزیع زمین بین اقشار محدود به اجرا درآمد، در اصل قرار بود به تامین نیاز مسکن جامعه هدف از طریق توزیع عادلانه ثروت منجر شود اما در عمل، رانت پنهان ناشی از محدودیت منابع زمین را رقم زد و باعث افزایش قیمت نسبی دارایی‌های ملکی شد که این موضوع به دلیل جذاب‌تر شدن سرمایه‌‌گذاری ملکی در بلندمدت، اثر تصاعدی در حجیم‌تر شدن این نوع دارایی و در نتیجه، رشد بیشتر قیمت ملک گذاشت.
در حال حاضر، «سرمایه‌گذاران صنعتی، اقشار محروم از امتیازهای دولتی در حوزه ملک، سرمایه‌گذاران بازارهای مولد، خانوارهای شهری و همچنین شهروندان کلان‌شهرها» پنج بازنده بزرگ تورم نجومی مستغلات به حساب می‌آیند.
رشد بازدهی مستغلات طی چند دهه گذشته در درون بخش مسکن نیز بازندگانی داشت که به عنوان خریدار مصرفی به دلیل رشد نجومی قیمت‌ها از ورود به بازار محروم شدند. علی دینی ترکمانی معتقد است: این رشد قیمت در بخش مستغلات و ایجاد رانت متکثر برای دارندگان اراضی و املاک در کلان‌شهرهایی همچون تهران ناشی از افزایش جمعیت، فشار شدید تقاضا برای زمین و گسترش نامتناسب افقی شهرها است.
رشد بازدهی مستغلات طی چند دهه گذشته در درون بخش مسکن نیز بازندگانی داشت که به عنوان خریدار مصرفی به دلیل رشد نجومی قیمت‌ها از ورود به بازار محروم شدند. علی دینی ترکمانی معتقد است: این رشد قیمت در بخش مستغلات و ایجاد رانت متکثر برای دارندگان اراضی و املاک در کلان‌شهرهایی همچون تهران ناشی از افزایش جمعیت، فشار شدید تقاضا برای زمین و گسترش نامتناسب افقی شهرها است.
علی دینی ترکمانی در این بررسی با استناد به داده‌های رسمی، «نتایج انحراف سیاست‌گذاری‌های مسکن» را به شکل «نسبت نابرابر سهم بخش مستغلات و بخش تولید در تولید ناخالص داخلی کشور» نشان داده و اثبات کرده است: روند بلندمدت گذشته «سیاست‌ها»، «سرمایه‌گذاری‌ها» و «نوسانات قیمت» در بازار املاک و مستغلات سبب شده این بخش در نقش «موتور مکنده» سرمایه‌های مولد، باعث کاهش منابع نقد برای رونق و توسعه فعالیت‌های صنعتی و کشاورزی شود.
توزیع ناعادلانه ثروت و درآمد، پیامد دیگر این موضوع است که سبب شده افرادی که در دهه ۶۰ تا ۷۰ از محل توزیع زمین، بهره‌مند شدند امروز به مراتب، از ثروت بیشتری در مقایسه با امتیازگیرنده‌های دهه اخیر برخوردارند. در این میان، افرادی که تاکنون از هیچ یک از تسهیلات دولتی ملکی استفاده نکرده‌اند، بازنده قطعی این سیاست‌ها هستند.سرمایه‌گذاران سایر بازارها نیز به‌خاطر رشد کمتر نرخ بازدهی در مقایسه با صعود قیمت ملک، از توزیع نامتعادل درآمد به نفع دارندگان اراضی، آسیب دیده‌اند.
اثر فزاینده تورم مستغلات بر هزینه‌های زندگی تحت تاثیر سهم حداقل ۳۰ درصدی هزینه‌های مسکن در سبد هزینه خانوار، تقاضای مصرفی در این بخش را یکی دیگر از بازندگان معرفی می‌کند.پنجمین تاثیر مخرب موتور مکنده سرمایه‌ها، طی سال‌های اخیر به شکل تخریب ساختمان‌های بادوام به‌خاطر سود حاصل از ساخت و ساز مجدد روی زمین، بروز کرده است که باعث اتلاف حجم قابل توجهی سرمایه اولیه در این بازار شده است.عضو هیات علمی موسسه مطالعات پژوهش‌های بازرگانی با تطبیق یک نظریه کلاسیک اقتصادی با بخش مستغلات ایران نتیجه گرفته است: رشد غیر‌منطقی بخش مستغلات و شاخص قیمت آن پنج عارضه برای اقتصاد ایران به‌دنبال داشته است.
علی دینی ترکمانی با استفاده از «نظریه رانت» دیوید ریکاردو اقتصاددان کلاسیک انگلیسی مسیر تغییر نقش مستغلات از یک کالای مصرفی به سرمایه‌ای در دو دهه گذشته اقتصاد ایران و آثار ضد توسعه‌ای آن را بررسی کرده است.به باور این اقتصاددان، توزیع درآمد به نفع صاحبان مستغلات، افزایش قیمت نسبی آن،کاهش سهم ارزش افزوده تولید در مقابل ارزش افزوده بخش مستغلات، افزایش قیمت سایر کالاها و کاهش نرخ واقعی ارز، اتلاف منابع و گسترش نامناسب فضایی کلان‌شهرها پنج پیامد مخرب رشد ناموزون مستغلات است.
دینی با استفاده از مثال اراضی کشاورزی ریکاردو که کمیابی و افزایش قیمت همزمان را شرط لازم و کافی رانت می‌داند، با تطبیق این مثال بر بخش مسکن ایران،اعتقاد دارد:این پیامدها آثار خود را در افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت اراضی مرغوب نشان داده‌اند. این اقتصاددان در تحلیل خود تاکید دارد: رشد نامتوازن در این بخش از یکسو مستغلات را به موتور مکنده جذب نقدینگی در کشور بدل کرده و مانع از ایجاد بازدهی مناسب در بخش‌های مختلف تولید شده و از سوی دیگر شهروندان فاقد اراضی مرغوب را به دلیل محرومیت از چنین رانتی به «بازندگان» اصلی بهره‌برداری از توزیع عادلانه درآمد تبدیل کرده است.
متن مقاله تحلیلی علی دینی ترکمانی به شرح زیر است:
سرمایه مستغلاتی به موتور مکنده جذب سرمایه در اقتصاد ایران تبدیل شده است. میل و اشتهای این سرمایه چنان قوی است که هر کجا از جنگل و سواحل دریا گرفته تا دامنه کوه‌ها و باغ‌ها را اگر بتواند به تصاحب خویش در می‌آورد و به جای آنها برج‌های مسکونی خلق می‌کند. دسترسی به مسکن برای آحاد افراد جامعه جزئی از حقوق اجتماعی هر فردی است که قانون اساسی نیز بر آن تاکید دارد. در بسیاری از کشورهای دیگر نیز چنین است. تامین این نیاز، بدون انباشت سرمایه در مسکن و تولید و عرضه آن امکان‌پذیر نیست.
متن مقاله تحلیلی علی دینی ترکمانی به شرح زیر است:
سرمایه مستغلاتی به موتور مکنده جذب سرمایه در اقتصاد ایران تبدیل شده است. میل و اشتهای این سرمایه چنان قوی است که هر کجا از جنگل و سواحل دریا گرفته تا دامنه کوه‌ها و باغ‌ها را اگر بتواند به تصاحب خویش در می‌آورد و به جای آنها برج‌های مسکونی خلق می‌کند. دسترسی به مسکن برای آحاد افراد جامعه جزئی از حقوق اجتماعی هر فردی است که قانون اساسی نیز بر آن تاکید دارد. در بسیاری از کشورهای دیگر نیز چنین است. تامین این نیاز، بدون انباشت سرمایه در مسکن و تولید و عرضه آن امکان‌پذیر نیست.
سخن بر سر، سرمایه‌ای است که بیش از اندازه در بخش مسکن و مستغلات انباشت می‌شود و حباب قیمت در این بخش را در طول زمان بلند رقم می‌زند. در این مقاله، سعی می‌کنم به ریشه‌های تقویت سرمایه مستغلاتی در متن اقتصاد ایران و آثار و پیامدهای ضد توسعه‌ای آن بپردازم. پیش از ورود به این بحث، لازم و ضروری است ابتدا اشاره‌ای به مفهوم رانت ریکاردویی داشته باشیم.
رانت مستغلات و رشد ناموزون در بن‌بست
رانت از نظر ريكاردو به معناي تفاوت در دريافتي ميان دو مقدار يكساني از عوامل توليد است. مصداق بارز آن، از نظر وي، اجاره بهاي افزايش يافته اراضي كشاورزي است كه به مالكان اراضي مرغوب حاصلخيزتر مي‌رسد. افزايش جمعيت موجب افزايش نياز به غذا مي‌شود. در نتيجه، با ثابت فرض كردن تحولات فناورانه، زمين‌هاي بيشتري براي توليد غذا بايد به زير كشت برود كه به معناي استفاده از زمين‌هاي دورتر و كم حاصلخيزتر با هزينه توليد بالاتر است؛ اين افزايش تقاضا براي بهره‌برداري از اراضي موجب افزايش اجاره بهاي زمين‌هاي مرغوب با هزينه توليد كمتر مي‌شود.
رانت مستغلات و رشد ناموزون در بن‌بست
رانت از نظر ريكاردو به معناي تفاوت در دريافتي ميان دو مقدار يكساني از عوامل توليد است. مصداق بارز آن، از نظر وي، اجاره بهاي افزايش يافته اراضي كشاورزي است كه به مالكان اراضي مرغوب حاصلخيزتر مي‌رسد. افزايش جمعيت موجب افزايش نياز به غذا مي‌شود. در نتيجه، با ثابت فرض كردن تحولات فناورانه، زمين‌هاي بيشتري براي توليد غذا بايد به زير كشت برود كه به معناي استفاده از زمين‌هاي دورتر و كم حاصلخيزتر با هزينه توليد بالاتر است؛ اين افزايش تقاضا براي بهره‌برداري از اراضي موجب افزايش اجاره بهاي زمين‌هاي مرغوب با هزينه توليد كمتر مي‌شود.
اين داستان در اينجا پايان ندارد. رانت زمين با توزيع درآمد و سرمايه‌گذاري و دستمزد كارگران صنعتي و در تحليل نهايي چشم‌انداز رشد اقتصادي نظام صنعتي نوپاي سرمايه‌داري ارتباط پيدا مي‌كند. افزايش رانت دو تاثير مهم دارد. از سويي موجب افزايش سهم درآمدي مالكان اراضي مرغوب از كل درآمد توليد شده در اقتصاد مي‌شود.
از سوي ديگر، قيمت محصولات كشاورزي بر مبناي هزينه تمام شده محصولات در زمين‌هاي كم حاصلخيزتر تعيين مي‌شود كه به معناي افزيش قيمت است. اين افزايش قيمت موجب افزايش دستمزد پرداختي به كارگران شاغل در بخش صنعت مي شود؛ چرا كه دستمزد تابعي از ميزان غذاي مورد نياز و قيمت غذاست. افزايش دستمزدها، با فرض ثابت بودن امكان‌ناپذيري جبران آن از طريق افزايش قيمت توليدات صنعتي، به معناي كاهش ميزان سود در اين بخش است.
اگر زمينداران داراي ميل نهايي به سرمايه‌گذاري بالايي باشند و درآمدهاي رانتي را سرمايه‌گذاري كنند، چنين مشكلي پيش نمي‌آيد. اما، زمينداران به‌عنوان طبقه اجتماعي با مصرف بالا چنين تمايلي ندارند در نتيجه درآمدهاي رانتي را صرف تجملات مي‌كنند. در بخش صنعت نيز به علت كاهش ميزان سود، منابع كمي براي انباشت سرمايه باقي مي‌ماند. به اين صورت، چرخ انباشت كند و در تحليل نهايي چشم‌انداز رشد اقتصادي با محدوديت مواجه مي شود (براي اطلاع از رابطه ميان رانت ريكاردويي و قيمت زمين شهري ر.ك به: ديك، ۱۹۸۵).
آنچه از تحليل رانت ريكاردويي مي‌توانيم نتيجه بگيريم اين است كه رشد و توسعه بخش‌هاي صنعت و كشاورزي، به‌عنوان بخش‌هاي توليدكننده كالاها و محصولات قابل مبادله در بازارهاي جهاني و رشد بخش صنعت به‌عنوان موتور محركه تحولات فناورانه، در گرو وجود منابع مالي كافي است.
اگر زمينداران داراي ميل نهايي به سرمايه‌گذاري بالايي باشند و درآمدهاي رانتي را سرمايه‌گذاري كنند، چنين مشكلي پيش نمي‌آيد. اما، زمينداران به‌عنوان طبقه اجتماعي با مصرف بالا چنين تمايلي ندارند در نتيجه درآمدهاي رانتي را صرف تجملات مي‌كنند. در بخش صنعت نيز به علت كاهش ميزان سود، منابع كمي براي انباشت سرمايه باقي مي‌ماند. به اين صورت، چرخ انباشت كند و در تحليل نهايي چشم‌انداز رشد اقتصادي با محدوديت مواجه مي شود (براي اطلاع از رابطه ميان رانت ريكاردويي و قيمت زمين شهري ر.ك به: ديك، ۱۹۸۵).
آنچه از تحليل رانت ريكاردويي مي‌توانيم نتيجه بگيريم اين است كه رشد و توسعه بخش‌هاي صنعت و كشاورزي، به‌عنوان بخش‌هاي توليدكننده كالاها و محصولات قابل مبادله در بازارهاي جهاني و رشد بخش صنعت به‌عنوان موتور محركه تحولات فناورانه، در گرو وجود منابع مالي كافي است.
تخصيص اين منابع به اين بخش‌ها دو پيش شرط دارد: اول، رشد معقول بخش مستغلات و دوم رشد منطقي شاخص قيمت مسكن. رشد بيش از اندازه مستغلات موجب جذب بيش از اندازه نقدينگي در بخش مستغلات مي شود. در نتيجه، اين بخش را به موتور مكنده جذب سرمايه تبديل مي‌كند كه نتيجه نهايي آن ناتواني بخش‌هاي صنعت و كشاورزي در رقابت با آن براي جذب نقدينگي است.
رشد بيش از اندازه شاخص قيمت مسكن نيز به معناي رشد حبابي قيمت مستغلات و در نتيجه تشديد تقاضا براي سرمايه‌گذاري در آن است كه موجب رشد بيشتر قيمت زمين و مسكن مي شود. رشد حبابي قيمت زمين و مسكن به معناي كاهش نرخ واقعي ارز است.
در اين شرايط، حاشيه سود در بخش‌هاي قابل مبادله صنعت و كشاورزي به علت افزايش هزينه توليد مرتبط با قيمت زمين و مسكن، كاهش پيدا مي‌كند و براي جبران آن در بازارهاي جهاني بايد نرخ اسمي ارز افزايش پيدا كند كه به معناي افتادن در دور باطل افزايش قيمت زمين و مسكن - افزايش هزينه توليد در بخش‌هاي قابل مبادله صنعت و كشاورزي- كاهش ارزش پول ملي و تشديد تورم است. به‌طور خلاصه، در غياب اين دو شرط مرتبط به هم، بخش‌هاي صنعت و كشاورزي به اندازه كافي رشد نمي‌كنند و در نتيجه ناموزوني‌هاي بين بخشي تشديد و رشد بخش‌هاي قابل مبادله در گذر زمان با محدوديت بيشتري مواجه مي شود.
سیاست توسعه مسکن شهری نادرست و تحقق رانت مستغلات در اقتصاد ایران
اگر در تحليل ريكاردويي انفجار طبيعي جمعيت در اوايل قرن نوزدهم موجب شكل‌گيري رانت مستغلاتي و پيامدهاي منفي مذكور آن در بلندمدت مي‌شد، در اقتصاد ايران، فرموله‌سازي نادرست سياست توسعه مسكن شهري به همراه سياست تشويقي جمعيت در دهه ۱۳۶۰، موجب رشد بيش از اندازه سرمايه مستغلاتي و تبديل آن به موتور مكنده جذب سرمايه شده است.
سیاست توسعه مسکن شهری نادرست و تحقق رانت مستغلات در اقتصاد ایران
اگر در تحليل ريكاردويي انفجار طبيعي جمعيت در اوايل قرن نوزدهم موجب شكل‌گيري رانت مستغلاتي و پيامدهاي منفي مذكور آن در بلندمدت مي‌شد، در اقتصاد ايران، فرموله‌سازي نادرست سياست توسعه مسكن شهري به همراه سياست تشويقي جمعيت در دهه ۱۳۶۰، موجب رشد بيش از اندازه سرمايه مستغلاتي و تبديل آن به موتور مكنده جذب سرمايه شده است.
افزايش شديد جمعيت كشور از ۳۳ ميليون و ۷۰۸ هزار نفر در سال ۱۳۵۵ به ۶۰ ميليون و ۵۵ هزار نفر در سال ۱۳۷۵ و ۷۵ ميليون و ۱۴۹ هزار نفر در سال ۱۳۹۰ (جدول ۱)، به همراه گسترش افقي كلان‌شهرها، به معناي تشديد فشار تقاضا براي زمين و در نتيجه افزايش شديد قيمت زمين و مستغلات بوده است كه خود را در آمار به خوبي نشان مي‌دهد.
بر مبناي آمار موجود، متوسط قيمت هر متر مربع زمين كلنگي در تهران از ۴۹ هزار تومان در سال ۱۳۷۲ به پنج ميلیون تومان در سال ۱۳۹۲ (رشد متوسط سالانه ۶/ ۲۴ درصد) و متوسط قيمت هر متر واحد مسكوني از ۵۲ هزار تومان به ۳ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان (رشد متوسط سالانه ۷/ ۲۲ درصد) افزايش يافته است (جدول ۲).
تاثير چنين سياستي در بهره‌برداري از زمين و تشديد تقاضا براي آن چنان بوده است كه دست كم ۶ هزار هكتار از ۱۴ هزار هكتار زمين‌هاي سبز و باغي تهران از سال ۱۳۸۲ به اين سو تبديل به مسكن (برج باغ) شده است. (كارشناسان بخش مسكن از اين پديده به‌عنوان «ويروس برج باغ در اراضي سبز» نام مي‌برند. براي اطلاع بيشتر ر.ك بهشاد بهرامي، ويروس برج باغ در اراضي سبز، روزنامه دنیای اقتصاد، ۲۱/ ۳/ ۱۳۹۴؛ از هشت هزار هكتار باقيمانده نيز تنها ۱۲۰۰ هكتار زمين باغي است.)
پیامدهای افزایش قیمت مستغلات
اين افزايش قيمت شديد چند پيامد مهم داشته است. اول اينكه، توزيع درآمد را به نفع صاحبان مستغلات تغيير داده است. در نتيجه، سياستي كه به دنبال تامين عدالت بوده، موجب افزايش نابرابري در ثروت و درآمد چه در درون نسل كنوني و چه بين نسل كنوني و نسل آينده شده است. خانوارهايي كه هم‌اكنون داراي خانه‌اي از محل توزيع زمين در دهه‌هاي ۱۳۶۰ و ۱۳۷۰ هستند، دارايي بسيار ارزشمندي دارند كه ارزش آن بسته به موقعيت كلان‌شهرها به ويژه موقعيت كلان‌شهر تهران متفاوت است.
پیامدهای افزایش قیمت مستغلات
اين افزايش قيمت شديد چند پيامد مهم داشته است. اول اينكه، توزيع درآمد را به نفع صاحبان مستغلات تغيير داده است. در نتيجه، سياستي كه به دنبال تامين عدالت بوده، موجب افزايش نابرابري در ثروت و درآمد چه در درون نسل كنوني و چه بين نسل كنوني و نسل آينده شده است. خانوارهايي كه هم‌اكنون داراي خانه‌اي از محل توزيع زمين در دهه‌هاي ۱۳۶۰ و ۱۳۷۰ هستند، دارايي بسيار ارزشمندي دارند كه ارزش آن بسته به موقعيت كلان‌شهرها به ويژه موقعيت كلان‌شهر تهران متفاوت است.
خانوارهايي كه در سال‌هاي بعد داراي آپارتماني شده‌اند نيز دارايي دارند كه البته ارزش آن، با ثابت گرفتن منطقه، در مقايسه با دارايي گروه اول كمتر است. خانوارهايي كه نه زميني دريافت كرده‌اند و نه آپارتماني، و در عين حال، از ابتدا نيز دارايي ارضي در اختيار نداشته‌اند، اكنون جزو بازندگان هستند. شاغلان بخش غيررسمي، ساكنان مناطق روستايي و شاغلان بخش رسمي كه از اين امكانات بهره‌اي نبرده‌اند بازندگان را تشكيل مي‌دهند كه بخش قابل توجهی از آنان به‌صورت حاشيه‌نشينان شهري جديد ظاهر شده‌اند.
دوم اينكه، افزايش قيمت نسبي مستغلات، به‌طور كلي، به معناي افزايش نسبي ارزش دارايي دارندگان مستغلات و در نتيجه بازدهي نسبي آن است. يعني، اين افزايش قيمت، به‌طور كلي، موجب تغيير توزيع درآمد به نفع دارندگان دارايي ارضي شده است. سوم اينكه، بخش مستغلات را به موتور مكنده جذب نقدينگي در كلان‌شهرها تبديل كرده است.
دوم اينكه، افزايش قيمت نسبي مستغلات، به‌طور كلي، به معناي افزايش نسبي ارزش دارايي دارندگان مستغلات و در نتيجه بازدهي نسبي آن است. يعني، اين افزايش قيمت، به‌طور كلي، موجب تغيير توزيع درآمد به نفع دارندگان دارايي ارضي شده است. سوم اينكه، بخش مستغلات را به موتور مكنده جذب نقدينگي در كلان‌شهرها تبديل كرده است.
به بياني ديگر، رشد بيش از اندازه قيمت مستغلات موجب بازدهي بالاتر آن در كلان‌شهرها در مقايسه با ساير فعاليت‌هاي اقتصادي شده است. در نتيجه، بخشي از نقدينگي كه مي‌توانست در بخش‌هاي صنعت و كشاورزي و حمل و نقل جذب بشود و به افزايش ظرفيت‌هاي توليدي و اشتعال‌زايي و رشد صادرات در اين بخش‌ها بينجامد، سر از مستغلات درآورده است.
هما‌ن‌طور كه داده‌هاي ارزش افزوده بخشي به قيمت ثابت سال ۱۳۷۶ نشان مي‌دهد، سهم ارزش افزوده بخش مستغلات طي سال‌هاي ۱۳۷۰ به بعد از كل ارزش افزوده هميشه بيشتر از سهم ارزش افزوده بخش صنعت و معدن بوده است. ميانگين سهم اين دو، به ترتيب، در دوره ۱۳۷۷-۱۳۷۰ برابر ۲۹ و ۱۰ درصد و در دوره ۱۳۸۵-۱۳۷۷ برابر ۲۵ و ۱۸ درصد بوده است. طي سال‌هاي ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۱ و به بعد سهم ارزش افزوده بخش صنعت كاهش یافته و به متوسط سالانه ۱۰ درصد و سهم ارزش افزوده بخش مستغلات افزايش و به متوسط سالانه ۳۴ درصد رسيده است.
داده‌هاي مربوط به جداول حساب‌هاي منطقه‌اي مركز آمار ايران (نمودار ۱) نيز نشان مي‌دهد كه نسبت بهره‌وري مستغلات در شهر تهران نسبت به شهرهاي ديگر طي سال‌هاي ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۰ با روندي صعودي از ۵/ ۱ به حدود ۷/ ۲ برابر افزايش يافته است. اين نسبت براي فعاليت‌هاي ديگر از جمله صنعت كمتر از يك است (نمودار ۲). يعني، به علت بالا بودن ارزش زمين در كلان‌شهر تهران، سرمايه‌گذاري مستغلاتي، سرمايه‌گذاري با بازدهي بالاتر در مقايسه با شهرهاي ديگر است. همين نسبت بايد ميان كلان‌شهرهاي ديگر و مناطق پيراموني آنها صادق باشد.
به اين اعتبار، مي‌توان گفت، بخش مستغلات موتور مكنده جذب نقدينگي و سرمايه‌گذاري در كلان‌شهرهاست. در نتيجه، نه تنها ناموزوني ميان بخش‌هاي صنعت و كشاورزي از سويي و مستغلات از سوي ديگر تشديد شده و بر رشد بخش مولدتر توليدكننده كالاهاي قابل مبادله صنعتي و كشاورزي سايه انداخته، بلكه ناموزوني ميان كلان‌شهرها و مناطق پيراموني را نيز تشديد كرده است.
چهارم اينكه، از طريق سازوكار شاخص‌بندي، موجب افزايش ساير قيمت‌ها شده است. با توجه به متوسط وزن ۳۵ درصدي قيمت مسكن در كل شاخص هزينه زندگي، اين افزايش به معناي افزايش هزينه زندگي است كه موجب افزايش دستمزدها، هزينه توليد و در تحليل نهايي افزايش قيمت ساير كالاها شده است.
چهارم اينكه، از طريق سازوكار شاخص‌بندي، موجب افزايش ساير قيمت‌ها شده است. با توجه به متوسط وزن ۳۵ درصدي قيمت مسكن در كل شاخص هزينه زندگي، اين افزايش به معناي افزايش هزينه زندگي است كه موجب افزايش دستمزدها، هزينه توليد و در تحليل نهايي افزايش قيمت ساير كالاها شده است.
در عين حال، رشد سريع‌تر قيمت مسكن در مقايسه با قيمت ساير كالاها (نمودار ۳) به معناي كاهش نرخ واقعي ارز و در نتيجه كاهش مزيت رقابتي در عرصه صادرات كالاهاي قابل مبادله صنعتي و كشاورزي و در تحليل نهايي محدودسازي ظرفيت‌هاي توليدي اين بخش‌ها است.(يكي از شاخص‌هاي نرخ واقعي ارز، نسبت قيمت كالاهاي قابل مبادله به كالاي غير قابل مبادله (مستغلات) است. هر چه ميزان رشد شاخص قيمت مستغلات نسبت به قیمت ساير كالاها بيشتر باشد به معناي كاهش نرخ واقعي ارز است.)
پنجم، اتلاف منابع و گسترش نامناسب فضايي كلان شهرها
اتلاف منابع يكي از پيامدهاي مهم ديگر فرموله‌سازي نادرست سياست مسكن شهري است. هما‌ن‌طور كه اين سياست موجب كاهش قابل توجه بهره‌وري زمين شده است، كاهش قابل توجه بهره‌وري تمامي عوامل توليد را نيز در پي داشته است. اين را مي‌توان در طول عمر ۳۰ ساله مسكن واحدهاي ساخته شده در چارچوب اين سياست و مقايسه آن با طول عمر دست كم ۱۵۰ ساله واحدهاي مسكوني شهركي چون اكباتان ديد. اين كاهش عمر مسكن به معناي اتلاف منابع صرف شده در توليد مسكن است كه در ادامه سعي مي كنيم بر مبناي داده‌هاي موجود و چند پيش فرض، برآوردي مقدماتي از آن ارائه كنيم.
در سال ۱۳۵۵ حدود ۵ ميليون و ۳۰۵ هزار و در سال ۱۳۹۰ حدود ۱۹ ميليون و ۹۵۵ هزار واحد مسكوني در كل كشور وجود داشته است (جدول ۳). با لحاظ متوسط سالانه واحد مسكوني اضافه شده طي سال‌هاي ۱۳۶۵-۱۳۵۵، يعني حدود ۳۰۰ هزار واحد، براي سال‌هاي ۱۳۵۶ و ۱۳۵۷ و اضافه كردن آن به سال ۱۳۵۵، تعداد واحد مسكوني در سال ۱۳۵۷ به‌دست مي آيد كه برابر ۵ ميليون و ۹۰۵ هزار مي‌شود.
پنجم، اتلاف منابع و گسترش نامناسب فضايي كلان شهرها
اتلاف منابع يكي از پيامدهاي مهم ديگر فرموله‌سازي نادرست سياست مسكن شهري است. هما‌ن‌طور كه اين سياست موجب كاهش قابل توجه بهره‌وري زمين شده است، كاهش قابل توجه بهره‌وري تمامي عوامل توليد را نيز در پي داشته است. اين را مي‌توان در طول عمر ۳۰ ساله مسكن واحدهاي ساخته شده در چارچوب اين سياست و مقايسه آن با طول عمر دست كم ۱۵۰ ساله واحدهاي مسكوني شهركي چون اكباتان ديد. اين كاهش عمر مسكن به معناي اتلاف منابع صرف شده در توليد مسكن است كه در ادامه سعي مي كنيم بر مبناي داده‌هاي موجود و چند پيش فرض، برآوردي مقدماتي از آن ارائه كنيم.
در سال ۱۳۵۵ حدود ۵ ميليون و ۳۰۵ هزار و در سال ۱۳۹۰ حدود ۱۹ ميليون و ۹۵۵ هزار واحد مسكوني در كل كشور وجود داشته است (جدول ۳). با لحاظ متوسط سالانه واحد مسكوني اضافه شده طي سال‌هاي ۱۳۶۵-۱۳۵۵، يعني حدود ۳۰۰ هزار واحد، براي سال‌هاي ۱۳۵۶ و ۱۳۵۷ و اضافه كردن آن به سال ۱۳۵۵، تعداد واحد مسكوني در سال ۱۳۵۷ به‌دست مي آيد كه برابر ۵ ميليون و ۹۰۵ هزار مي‌شود.
با كسر اين رقم از واحدهاي مسكوني سال ۱۳۹۰، به‌طور تقريبي واحدهاي مسكوني ساخته شده در چارچوب سياست توسعه مسكن شهري بعد از انقلاب تا سال ۱۳۹۰ به‌دست مي‌آيد كه برابر ۱۴ ميليون و ۵۰ هزار واحد مي‌شود. اگر ۲۰ درصد اين واحدها، عمدتا در كلان شهر تهران، شامل حال طول عمر حداكثر ۳۰ سال شود، در اين صورت حدود ۲ ميليون و ۹۰۰ هزار واحد وجود دارد كه بخشي از آنها طي سال‌هاي گذشته نوسازي شده است و مابقي نيز طي سال‌هاي آينده نوسازي خواهد شد.
اگر قيمت هر واحد به ارزش جاري فعلي برابر ۱۰۰ ميلیون تومان در نظر گرفته شود، در اين صورت مي‌توان گفت حدود۲۸۵ هزار ميليارد تومان كار و مصالح ساختماني صرف شده در توليد اين واحدها تلف شده است ( البته، براي محاسبه دقيق اين هزينه‌ها بايد اطلاعات دقيق داشت و در اين حال، بايد هزينه‌هاي ديگري چون استفاده از آب و فشار بر منابع آبي و زيست محيطي در توليد مصالح ساختماني نيز اضافه شود) كه به معناي افزايش نسبت سرمايه به توليد و هزينه توليد در بخش مسكن است. يعني، اگر مجموع تمام سرمايه‌گذاري‌هاي صرف شده در بخش مسكن تقسيم بر مابه التفاوت تعداد واحدهاي مسكوني ساخته شده و واحدهاي مسكوني نوسازي شده شود، نسبت سرمايه به توليد واقعي به دست مي‌آيد كه بايد بيشتر از زماني شود كه كل سرمايه‌گذاري‌ها تقسيم بر واحدهاي مسكوني ساخته شده مي شود.
به بياني ديگر، وقتي واحد مسكوني با طبقات كم ويران و تبديل به واحد مسكوني با طبقات بيشتر مي شود، تمام هزينه صرف شده در آن حكم سرمايه‌گذاري خالص افزايش دهنده عرضه را ندارد. بخشي از آن حكم جبران استهلاك سرمايه را پيدا مي‌كند. براي مثال، وقتي واحد مسكوني با سه طبقه تك واحدي به پنج طبقه تك واحدي تبديل مي شود، در اصل دو واحد آن حكم سرمايه‌گذاري خالص را دارد. سه واحد ديگر، حكم جبران استهلاك سرمايه را دارد. بنابراين، كاهش طول عمر، موجب افزايش هزينه استهلاك سرمايه در بخش مسكن و در تحليل نهايي متوسط هزينه توليد مسكن شده است.
مخدوش شدن مرز ميان منطقه مسكوني و منطقه تجاري، وجود تعداد زيادي واحدهاي تجاري و خرده فروشي، نبود فضاهاي سرانه مشترك در محلات تازه تاسيس كه تقويت كننده تعاملات و ارتباطات اجتماعي باشد، نبود ظرافت‌هاي معماري و شهر‌سازي چه در واحدهاي مسكوني ساخته شده و چه در محله‌هاي تازه تاسيس، ناتواني در ايجاد خطوط متقاطع و شبكه اي قوي مترو در كلان شهرهاي وسعت يافته و در نتيجه ناتواني در امكان‌پذير كردن انتقال بار حمل مسافر از روي زمين به زيرزمين و سبك سازي ترافيك از جمله ديگر پيامدهاي توسعه گسترش افقي كلان شهرها به ويژه شهر تهران و از بين رفتن زمين‌هاي باغي‌است كه نياز به مطالعات جداگانه اي دارد.
خلاصه
مسکن مهر، صرف نظر از نقدهای بسیار جدی وارد بر نحوه ساماندهی و تامین اعتبار آن، از منظر اجتماعی کردن مالکیت زمین تا جایی که ممکن است، سیاست صحیحی است. اما، حکم نوشداروی پس از مرگ سهراب را دارد. چنین سیاستی باید از همان ابتدای سال‌های پس از پیروزی انقلاب دنبال می‌شد. در این صورت، کلان شهرها از جمله تهران اینچنین در سطح گسترش پیدا نمی‌کردند و منابع را نمی‌بلعیدند. شهر به لحاظ فضایی نظم و نسق بسیار بهتری پیدا می‌کرد. قیمت زمین تثبیت می‌شد و به این صورت، مسکن و مستغلات به موتور مکنده جذب سرمایه تبدیل نمی‌شد. طول عمر مسکن افزایش می‌یافت و اتلاف منابع در بخش مسکن ومستغلات کاهش می‌یافت.
سیاست نادرست قطعه بندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت، موجب استفاده ناچاری از زمین‌های دورتری شده است که فاقد امکانات لازم برای سکونت هستند. این به معنای، افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمین‌های مرغوب تر. در تحلیل نهایی، همان گونه که ریکاردو به درستی در اوایل قرن نوزدهم تحلیل کرد، وقتی رانت در بخش غیر صنعتی افزایش پیدا می‌کند، چشم‌انداز رشد بخش صنعت تیره می‌شود. متاسفانه همین اتفاق برای ما در اواخر قرن بیستم و اوایل قرن بیست و یکم رخ داده است. با سیاست‌های نادرست چنان رانت مستغلاتی را تشدید کرده‌ایم که جایی برای توسعه صنعت و کشاورزی باقی نمانده است.
خلاصه
مسکن مهر، صرف نظر از نقدهای بسیار جدی وارد بر نحوه ساماندهی و تامین اعتبار آن، از منظر اجتماعی کردن مالکیت زمین تا جایی که ممکن است، سیاست صحیحی است. اما، حکم نوشداروی پس از مرگ سهراب را دارد. چنین سیاستی باید از همان ابتدای سال‌های پس از پیروزی انقلاب دنبال می‌شد. در این صورت، کلان شهرها از جمله تهران اینچنین در سطح گسترش پیدا نمی‌کردند و منابع را نمی‌بلعیدند. شهر به لحاظ فضایی نظم و نسق بسیار بهتری پیدا می‌کرد. قیمت زمین تثبیت می‌شد و به این صورت، مسکن و مستغلات به موتور مکنده جذب سرمایه تبدیل نمی‌شد. طول عمر مسکن افزایش می‌یافت و اتلاف منابع در بخش مسکن ومستغلات کاهش می‌یافت.
سیاست نادرست قطعه بندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت، موجب استفاده ناچاری از زمین‌های دورتری شده است که فاقد امکانات لازم برای سکونت هستند. این به معنای، افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمین‌های مرغوب تر. در تحلیل نهایی، همان گونه که ریکاردو به درستی در اوایل قرن نوزدهم تحلیل کرد، وقتی رانت در بخش غیر صنعتی افزایش پیدا می‌کند، چشم‌انداز رشد بخش صنعت تیره می‌شود. متاسفانه همین اتفاق برای ما در اواخر قرن بیستم و اوایل قرن بیست و یکم رخ داده است. با سیاست‌های نادرست چنان رانت مستغلاتی را تشدید کرده‌ایم که جایی برای توسعه صنعت و کشاورزی باقی نمانده است.
پ
برای دسترسی سریع به تازه‌ترین اخبار و تحلیل رویدادهای ایران و جهان
اپلیکیشن برترین ها
را نصب کنید.
ارسال نظر