بازگشت بانک رهنی؟

هفته نامه تجارت فردا - علی طهماسبی: شورای پول و اعتبار با هدف کمک به تامین مالی بخش مسکن از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن «دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را در ۱۸ ماده و ۴ تبصره، تصویب کرد. با استفاده از این روش امکان تامین مالی ارزان‌قیمت دو حوزه ساخت و خرید آپارتمان با روشی متفاوت از مدل سنتی وام‌دهی، در همه شهرهای کشور فراهم می‌شود. این موسسات با نظام بانکی در حوزه تامین مالی مسکن به واسطه عدم تعهد زمانی به سپرده‌گذاران موسسه از بابت پرداخت تسهیلات خرید متفاوت هستند. در حال حاضر صندوق پس‌انداز مسکن یکم، در ازای یک سال سپرده‌گذاری، معادل دو برابر مبلغ سپرده، به متقاضی وام خرید پرداخت می‌کند که همین تعیین مدت انتظار و همچنین تعیین میزان تسهیلات، باعث می‌شود این صندوق دچار تعهد مالی به سپرده‌گذاران باشد و در نتیجه برای تحقق تعهد خود، منابع مورد نیاز را از قبل پیش‌بینی کند اما در موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، اگر‌چه هدف، اعطای تسهیلات ساخت و خرید به سپرده‌گذاران است اما تعهد زمانی برای پرداخت، وجود ندارد و در نتیجه، ریسک مالی این موسسات در مقایسه با بانک‌ها و صندوق پس‌انداز، ناچیز است.

معرفی موسسات پس‌انداز و وام (S&L)

در اوایل قرن نوزدهم، بانک‌های تجاری بر روی پرداخت وام‌های کوتاه‌مدت به بخش تجارت تمرکز داشتند و کمتر به اعطای وام خرید خانه می‌پرداختند. تا اینکه کنگره ایالات متحده در سال 1816 با تصویب قانون ایجاد موسسات پس‌انداز و وام، رویای دیرینه آمریکایی‌ها را برای مالکیت خانه ممکن ساخت. هدف این نهاد تجمیع وجوه سپرده‌گذاران و استفاده از این وجوه برای پرداخت وام‌های بلندمدت رهنی بود. این نهادها به جای قبول سپرده‌های جاری، به ارائه حساب‌های پس‌انداز پرداخته و به این سپرده‌ها بهره‌ای با نرخ اندکی بالاتر از بهره بانک‌های تجاری پرداخت می‌کردند. روند رو به رشد این موسسات تا آنجا ادامه یافت که تا سال 1920، بیش از 12 هزار موسسه پس‌انداز و وام به فعالیت می‌پرداخت که حدود 85 درصد از دارایی‌های آنها به وام‌های رهنی اختصاص داده شده بود و عملاً این موسسات به تنها ارائه‌کننده بزرگ وام رهنی تبدیل شده بودند.

اگرچه کنگره در 1913 برای سامان‌دهی بانک‌های تجاری نظام فدرال رزرو را ایجاد کرده بود، اما چنین نظامی برای این موسسات وجود نداشت و هر ایالت برای خود موسسات خاص خود را ایجاد کرده بود. پس از رکود بزرگ در دهه 1930 بسیاری از این موسسات تا آستانه ورشکستگی پیش رفتند تا اینکه دولت با ایجاد شرکت بیمه پس‌انداز و وام به حمایت از آنها پرداخت. همچنین برای کمک به این موسسات به آنها اجازه داده شد که بتوانند وظایف بیشتری را که غالباً برای بانک‌های تجاری تعریف شده است، انجام دهند.

آیا بانک رهنی دوباره احیا می‌شود؟

در ایران نیز موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای مجاز به انجام برخی عملیات بانکی و اعتباری همچون انتشار و فروش اوراق بهادار اسلامی، ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ریالی به سپرده‌گذاران موسسه و صدور کارت برداشت برای سپرده‌گذاران موسسه خواهند بود. البته این موسسات در ایران سابقه قبلی هم داشته‌اند. موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن پیش از انقلاب در قالب بانک‌های محلی مسکن (بانک رهنی) وجود داشته‌اند. دهه ۴۰ و ۵۰ اوج گرایش شرکت‌های ساختمانی بزرگ به سرمایه‌گذاری و استفاده از منابع موسسات پس‌انداز منطقه‌ای بود که سبب شد تا هشت برابر سرمایه اولیه موسسات، تسهیلات ساخت پرداخت شود و ابرپروژه‌هایی همچون شهرک اکباتان و سپس شهرک آپادانا در تهران و تعدادی شهرک مسکونی در اطراف یکی دو شهر بزرگ کشور احداث شود. اما در اوایل دهه ۶۰ با توقف کار بانک رهنی، این موسسات نیز منحل شد. اینک دوباره با همگرایی مجدد بازار مالی و مسکن، انتظار برای شکوفایی بیشتر صنعت املاک و مستغلات فزونی گرفته است.

نهادسازی در طرف تقاضا

موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن چه نقشی در تامین مالی مسکن دارند؟

میثم رادپور - تحلیلگر بازار مالی: به‌طور سنتی سیاست‌های دولت در حوزه مسکن را می‌توان در دو گروه سیاست‌های طرف عرضه و سیاست‌های طرف تقاضا دسته‌بندی کرد. هدف عمومی سیاست‌های طرف عرضه، تحریک ساخت و ساز مسکن است، و هدف کلی سیاست‌های طرف تقاضا، کمک به متقاضیان مسکن و علی‌الخصوص خانوارها در جهت «خانه‌دار کردن» آنهاست. ‌

در کشورمان عمده سیاستگذاری‌های بخش مسکن جانب طرف عرضه را گرفته است. شاید بیشتر به این دلیل که طرف عرضه شامل نهاده‌هایی از قبیل زمین و پروانه ساخت است که قابل‌کنترل‌تر به نظر می‌آیند و احتمالاً سیاست‌های مبتنی بر دستکاری قیمت این نهاده‌ها در کوتاه‌مدت به نتیجه ملموس‌تری می‌رسند. شاید هم به این دلیل که در کشور زیرساخت‌های لازم برای تدوین و اجرای سیاست‌های طرف تقاضا موجود نبوده است. این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته بیشتر سیاستگذاری‌های بخش مسکن، متوجه طرف تقاضاست، چرا که اولاً در آن کشورها به نظر می‌رسد نظام بازار آزاد بر اساس صرفه‌های اقتصادی بازیگران طرف عرضه (توسعه‌گران، انبوه‌سازان و...) را به سمت تخصیص کارآمد منابع و بهینه‌سازی تولید راهنمایی می‌کند. ثانیاً این طرف تقاضاست که آحاد مردم را شامل می‌شود، و در مقایسه با سازندگان حرفه‌ای طرف عرضه، آحاد مردم‌اند که نیاز بیشتری به راهنمایی‌ها و حمایت‌های دولتی دارند.

خلأ نهادهای طرف تقاضا

بزرگ‌ترین متقاضیان مسکن خانوارها هستند، و مسکن عموماً عمده‌ترین قلم سبد مصرفی آنهاست. ضمناً خرید مسکن به‌طور متوسط بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری یک خانواده عادی محسوب می‌شود. از آنجا که برای افراد و خانوارها خرید مسکن یکی از چالش‌انگیزترین تصمیم‌های اقتصادی محسوب می‌شود، وجود نهادهایی که آنها را در این زمینه حمایت و راهنمایی کنند، برای توسعه طرف تقاضا ضروری به نظر می‌رسد؛ نهادهایی که در بازار مسکن کشورمان عدم حضور آنها به‌وضوح احساس می‌شود. بر این اساس، عمده‌ترین نارسایی در طرف تقاضای بازار مسکن، عدم‌نهادسازی و توسعه سازمان‌هایی است که فرآیند طولانی و پردردسر خرید این دارایی عمده را برای آحاد مردم تسهیل می‌کنند.

در دنیا بانک‌های رهنی، موسسات پس‌انداز و وام، بیمه‌کنندگان وام‌های رهنی، ارائه‌دهندگان خدمات حساب امانی، خریداران وام‌های رهنی، موسسات اعتبارسنجی و... سابقه چند ده‌ساله دارند. حضور این نهادها برای توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهن و متعاقباً توسعه طرف تقاضای مسکن ضروری به نظر می‌رسد.

موسسات اعتبارسنجی، به متقاضیان وام نمره اعتباری می‌دهند، بانک‌های رهنی و موسسات پس‌انداز و وام بر اساس نمره اعتباری متقاضیان، نرخ و میزان تسهیلات رهنی را تعیین می‌کنند، نهادهای بیمه‌کننده وام‌های رهنی که غالباً دولتی‌اند، با پوشش ریسک اعتباری متقاضیان، بانک‌ها را در جهت اعطای وام‌های رهنی بیشتر انگیزه‌مند می‌کنند و خریداران وام‌های رهنی، با ایجاد بازار ثانویه‌ای برای وام‌ها، منابع بانک‌ها را آزاد می‌کنند، و بدین ترتیب به رونق بیشتر بازار رهن کمک می‌کنند.

حتی در طرف عرضه نیز عدم‌توسعه چنین نهادهایی از عوامل مهم توسعه‌نیافتگی بازار مسکن است. به‌عنوان مثال طرح پیشنهادی فروش اقساطی که از جانب انبوه‌سازان ارائه شده بود، و بر اساس آن مقرر بود واحدهای مسکونی انبوه‌سازان به‌صورت اقساطی به متقاضیان واگذار شود، به دلیل اینکه بانک مسکن نرخ کارمزد بالایی را برای ارائه خدمات واسطه‌گری مطالبه کرده است، بیش از یک سال است که به حالت تعلیق درآمده است. کسب و کار اصلی انبوه‌سازان تولید واحدهای مسکونی در مقیاس انبوه است، نه فعالیت‌هایی از قبیل ترهین، وصول مطالبات، اعتبارسنجی مشتریان و امثال آن. آنها برای فروش انبوهی از واحدهای ملکی به‌شدت نیازمند خدمات واسطه‌های مالی‌اند. در غیاب نهادهایی که حاضر باشند این‌گونه خدمات را با قیمت‌های منصفانه ارائه دهند، شاهدیم بسیاری از انبوه‌سازان برای رهایی از دغدغه‌های سر و کله‌زدن با تعداد زیادی متقاضی، به ساخت و ساز مسکن لوکس روی آورده‌اند.

نقش دولت‌ها در نهادسازی

از آنجا که طرف تقاضا شامل تعداد زیادی از خانوارهاست که عموماً پس‌اندازهای ناچیزی دارند، و همچنین از آنجا که فرآیند خرید مسکن طولانی و پردردسر است، سیاست‌های طرف تقاضا بدون توجه به نهادسازی و توسعه سازمان‌هایی که آحاد مردم را در امر خانه‌دارشدن یاری کنند، توفیقی نمی‌یابند. این نهادها عمدتاً نهادهایی را شامل می‌شوند که به توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهن کمک می‌کنند. در دنیا دولت‌ها نقش عمده‌ای در توسعه طرف تقاضای بخش مسکن ایفا می‌کنند. در اینجا برخلاف طرف عرضه، دولت‌ها عموماً به‌طور مستقیم جهت تحقق هدف «امکان‌پذیر کردن دسترسی به مسکن مناسب برای آحاد مردم» در بازار مداخله می‌کنند. دولت‌ها از یک طرف از طریق قانونگذاری، بسترهای قانونی لازم برای تشکیل نهادهای حامی طرف تقاضا را فراهم می‌کنند، و از طرف دیگر به تشکیل نهادها و توسعه فعالیت‌هایی کمک می‌کنند که بخش خصوصی به‌طور طبیعی به آنها ورود نمی‌کند.

به‌عنوان مثال ایجاد نهادهای بیمه‌کننده وام‌های رهنی دهک‌های درآمدی پایین‌تر از متوسط به توسعه بازار اولیه رهن کمک می‌کند. با وجود این نهادها، بانک‌ها برای اعطای وام رهنی به خانوارهای کم‌بضاعت انگیزه‌مند می‌شوند. همچنین تاسیس نهادهای خریدار وام‌های رهنی نیز از مسیر توسعه بازار ثانویه رهن، به رونق بازارهای اولیه رهن کمک می‌کند. چنانچه بانک‌ها فرصت فروش وام‌های رهنی بلندمدت و نقدنشو را داشته باشند، برای اعطای وام رهنی انگیزه‌مند می‌شود. با وجود نهادهای توسعه‌دهنده بازارهای رهن، افراد می‌توانند تنها به پشتوانه پس‌اندازهای هر چند ناچیز گذشته خود، و با اتکا بر ظرفیت درآمدزایی مستمر حال و آینده خود، واحد مسکونی خریداری کنند.

یک گام به جلو

اخیراً شورای پول و اعتبار جزییات تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن را تصویب کرده است. بر اساس دستورالعمل اجرایی موضوع این مصوبه، موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن مجاز به ارائه تمامی خدمات بانکی (غیر از افتتاح حساب جاری و اعطای دسته‌چک) هستند. کسب و کار اصلی این موسسات جذب منابع و تامین مالی خرید مسکن یا مشارکت در طرح‌های ساخت و ساز است، و حداقل سرمایه مورد نیاز برای این موسسات در تهران و سایر کلانشهرها به ترتیب ۵۰۰ و ۳۰۰ میلیارد ریال است. بر اساس مصوبه، این موسسات می‌توانند با افتتاح شعب یا اعطای نمایندگی در جهت توسعه کسب و کار قدم بردارند.

بدیهی است که ایجاد بسترهای قانونی لازم برای تاسیس چنین موسساتی به توسعه بازارهای رهن کمک شایانی می‌کنند. موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن به‌طور متمرکز در حوزه مسکن به تامین مالی و اعطای تسهیلات می‌پردازند. این نهادها با ایجاد رابطه بلندمدت با خانوارها، پس‌اندازهای کوچک آنها را در جهت تحقق رویای «خانه‌دارشدن» تجهیز می‌کنند. آنها واسطه‌های تخصصی بازار مسکن هستند، و با قرار گرفتن بین خریداران و فروشندگان، متقاضیان و عرضه‌کنندگان، در جهت تامین و تطابق نیازهای طرفین میانجی‌گری می‌کنند.

با تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن همچنین فعالیت‌های صندوق‌هایی که در بخش مسکن کارکردهایی مشابه دارند، سازمان‌دهی می‌شود، و تحت نظارت قرار می‌گیرد. بانک مرکزی می‌تواند با تدوین سیاست‌های نظارتی اثربخش، ضمن کنترل حجم نقدینگی بخش مسکن، مشوق‌هایی برای توسعه موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن فراهم کند.

در کشورمان تقاضا به‌اندازه کافی برای مسکن وجود دارد، ولی به دلیل نبود نهادهای واسطه‌ای و عدم‌برخورداری از سطح حداقل خدمات مالی، بسیاری از متقاضیان به اشخاص یا شرکت‌هایی رجوع می‌کنند که از صلاحیت کافی برای ارائه خدمات برخوردار نیستند. به همین دلیل در سال‌های گذشته بارها شاهد بوده‌ایم که سرمایه زندگی بسیاری از شهروندانمان مثلاً در اثر پیش‌خرید واحدهای مسکونی از اشخاص کلاهبردار بر باد رفته است. حداقل نقشی که انتظار می‌رود نهادهای مالی مانند موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن در بازار مسکن بر عهده بگیرند این است که با قرار گرفتن بین متقاضیان و عرضه‌کنندگان، از طریق کاهش ریسک‌های عملیاتی انجام معاملات، در جهت حفظ پس‌اندازها و سرمایه‌های طرفین معاملات گام بردارند (خدماتی که در دنیا به عنوان خدمات حساب امانی معروف است).

در نهایت می‌توان گفت با وجود موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، متقاضیان مسکن و علی‌الخصوص خانوارها پایگاهی قانونی برای دریافت خدمات مالی مسکن می‌یابند. پایگاهی که محیطی امن برای سرمایه‌های کوچک پس‌اندازکنندگان مسکن فراهم می‌کند، و با برقراری رابطه بلندمدت با خانوارها، آنها را در جهت تحقق رویاهایشان راهنمایی می‌کند. بدین ترتیب با تاسیس چنین موسساتی یکی از پایه‌ای‌ترین و کلیدی‌ترین نهادهای حامی طرف تقاضا پا به عرصه وجود می‌گذارد.