حادثه پلاسکو و بحران نوسازی بافت‌های فرسوده

الیاس مبرهن در روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: در آخرین روزهای دی ماه ۹۵ شاهد اتفاقی ناگوار در شهر تهران بودیم. اتفاقی تلخ که دل همگان را لرزاند و پس از آن نیز همچنان نگران جان بازماندگان احتمالی آن ماندیم.

همگی ما بخشی از وجود خود را معطوف به این حادثه کردیم و برای فرزندان از دست رفته این سرزمین که شاید قربانی سهل‌انگاری ما بودند اشک ریختیم. با این وجود این اتفاق زنگ خطری جدی برای بافت‌های فرسوده شهر تهران و تمامی شهرهای ایران است.

مطابق آخرین آمار، در حال حاضر ۱۳۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد که در این میان ۷۶ هزار هکتار از آن بافت فرسوده میانی است و جمعیتی بالغ بر ۱۱ میلیون نفر در آن سکونت دارد. این اعداد نشان‌دهنده مساحت زیاد بافت‌های فرسوده و به تبع آن خطر جدی برای ساکنان این مناطق از جهت کیفیت استانداردهای زندگی شهری است.

نوسازی شهری، یکی از مهم‌ترین و تاثیرگذارترین راه‌های چرخش سرمایه در بخش‌های اقتصادی کشورها و ایجاد ارزش افزوده اقتصادی است. نوسازی بافت‌های فرسوده بخشی از نوسازی شهری است که با توجه به مساحت حائز اهمیت در سطح کشور می‌تواند به‌عنوان انرژی بالقوه‌ای جهت رونق دادن به اقتصاد کشور به آن نگاه کرد. این امر موجب افزایش ظرفیت شهری، افزایش سطح کیفیت زندگی، افزایش کارآیی شهر، افزایش استانداردهای ایمنی شهری و... می‌شود. مدل‌های مختلفی در این زمینه از جمله «توسعه ناموزون، تغییر شهری و چرخش سرمایه» ارائه شده است. مشکل عمده پروژه‌ها و طرح‌های نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، عدم دسترسی به منابع مالی و غیرمالی مورد نیاز آنها است.

بدیهی است که تامین منابع مالی مذکور، نیازمند ایجاد انگیزه قوی در سرمایه‌گذار و سازنده طرح و همچنین تحقق مشارکت میان مالکان و سرمایه‌گذاران است. بنابراین ارائه روش‌هایی که بتواند در تحقق مشارکت واقعی عوامل مربوط موثر باشد بسیار مهم است و توفیق بیشتر منوط به ارائه روش‌های نو، خلاقانه و کارآتر در این زمینه است. به همین سبب، ما باید به دنبال طراحی یا استفاده از ابزار یا طرحی باشیم که به وسیله آن بتوانیم ساکنان بافت‌های فرسوده و سرمایه‌گذاران را با هم همراه کنیم تا در پیشبرد این امر خطیر و مهم اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی موفقیت حاصل شود.

راه‌حل پیشنهادی برای این مشکل استفاده از صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد قطعه‌بندی زمین و ساخت در بافت‌های فرسوده است. صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد قطعه‌بندی زمین و ساخت صندوقی است که هم عمل تملک و تنظیم مجدد قطعه بندی زمین و هم ساخت مجدد آن را انجام می‌دهد. این صندوق مشابه صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان است. در صندوق سرمايه‌گذاري تملک و تنظيم مجدد زمين و ساخت، املاک موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاري شده و معادل ارزش ملک مالک (با هدف مشارکت وي در پروژه) به وي اوراقي به نام «واحد سرمايه‌گذاري» داده مي‌شود. اين اوراق از آن دسته اوراق بهادار قابل معامله در بازار سرمایه بوده (ETF) و مي‌توان آن را به‌عنوان وثيقه نزد بانک گذاشت و اقدام به اخذ وام (براي تامين وديعه مسکن مالک بافت فرسوده طي دوره ساخت بافت فرسوده) کرد يا در بازار بورس يا فرابورس آن را فروخت. سپس براي تامين مالي نوسازي آن بافت به عموم مردم، در بازار سرمايه واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق را فروخت.

این طرح مشکل عدم همکاری مالکان بافت‌های فرسوده را با مشارکت دادن آنها در طرح نوسازی به‌عنوان سرمایه‌گذار مرتفع می‌کند و از طرف دیگر، چون به اندازه ارزش ملک مالک، به وی اوراق قابل معامله داده می‌شود بنابراین مشکل نقدینگی و سهل‌الوصول نبودن ارزش ملک برای مالک در بافت‌های فرسوده را حل می‌کند. اجرای طرح نوسازی بافت‌های فرسوده و توفیق در آن منوط به ایجاد هماهنگی میان ارگان‌های دولتی، شهرداری‌ها، طرفین مجری طرح و سرمایه‌گذاران، سازمان بورس و مالکان بافت‌های فرسوده است. از سوی دیگر فرهنگ‌سازی و اطلاع‌رسانی عمومی چه برای مالکان مناطق بافت‌های فرسوده و چه سایر افراد جهت سرمایه‌گذاری در این طرح الزامی است.