وضعيت بازار مسكن در آستانه بهار ۹۷

روزنامه قانون نوشت: بازار مسكن در روزهاي پاياني سال ۹۶ در سكوت و آرامش به سرمي‌برد و گويي خبري از معاملات پروپيمان نيست. به اعتقاد برخي كارشناسان مردم در انتظار سال جديد هستند تا وضعيت بازار مسکن روشن شود و پس از آن‌ اقدام به خريد كنند.

اين اتفاق هر سال تكرار مي‌شود. هر سال خانوارها تا اردیبهشت تصمیمی برای خرید مسکن نمی‌گیرند و از ماه دوم سال نو، دوباره شاهد رشد قراردادهای خرید و فروش مسکن هستیم. به اين ترتيب معاملات مسکن در اسفند کاهش یافته است؛ در حالي كه از ابتدای نیمه دوم سال جاری روند معاملات صعودی بوده و این سیر مثبت تا بهمن ادامه داشته است. به همين‌دليل در این مدت برخي کارشناسان و مسئولان نويد روزهاي بهتري را براي بازار مسكن مي‌دادند اما برخي ديگر معتقد بودند كه بازار مسكن به اين زودي‌ها از زير بار ركود خارج نخواهد شد و ركود بازار روز به روز عميق‌تر مي‌شود.

التبه تعداد معاملات مسکن در بهمن امسال نسبت به دی تغيير یافت و کارشناسان اعلام کردند که تاثیر «هیجانات ارزی» موجب کاهش ۳.۲ درصدی حجم قراردادهای خرید و فروش مسکن در بهمن نسبت به ماه قبل از آن، شده است. بنابراين کاهش حجم معاملات مسکن در ماه‌های پایانی سال تا اوایل و حداکثر تا اواسط اردیبهشت ادامه می‌یابد و به عبارت دیگر تا دو ماه دیگر شاهد تداوم افت معاملات مسکن خواهیم بود.

اميدهاي واهي به بهبود بازار مسكن

بحران بازار مسكن روز به روز بزرگ‌تر مي‌شود و كارشناسان اعتقادي به اميدهاي واهي مسئولان درخصوص خروج از ركود ندارند. اگر بخواهیم رفتار بازار مسکن در ۲۵ سال گذشته را مرور کنیم، دوره‌های رونق و رکود متوالی قابل مشاهده است. از نیمه دوم سال ۹۲ بازار مسکن وارد دوره رکودی خود شد. این شرایط رکودی تا اوایل سال ۹۵ ادامه داشت. در سال ۹۵ روزنه‌اي از رونق در بازار مشاهده و این بازار وارد دوره‌گذار به سمت رونق شد اما هنوز به اعتقاد كارشناسان وارد اين دوران نشده است. اگرچه پیش‌بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین مسائلی بوده است که تحلیلگران با آن دست و پنجه نرم کرده‌اند. تعدد بازیگران، سیاست‌‌ دولت‌های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری‌(همچون بانک‌ها، بورس، طلا و دلار)، کمیت و کیفیت تزریق پول و وام به بخش مسکن، ساختار هرم جمعیت، ازدواج و تقاضای مسکن و ده‌ها عامل دیگر ) از مواردی هستند که پیش‌بینی آینده بازار مسکن را سخت مي‌كنند.

اما با اين وجود دوباره پيش‌بيني‌‍‌هايي در اين ميان مطرح شده است. كارشناسان درباره وضعیت قیمت مسکن در سال آتی پيش بيني مي‌كنند که در ۶ ماهه نخست سال ۹۷، افزایش قابل‌توجهی در قیمت مسکن نداشته باشیم و اگر افزایشی نيز رخ دهد در مرداد شاهد رشد قیمت‌ها خواهیم بود. انتظار می‌رود که قیمت مسکن از مرداد حدود ۱۰ تا ۱۵درصد افزایش یابد. از سوي ديگر بهروز ملکی، کارشناس مطرح این حوزه معتقد است كه سال ۹۷، سال تداوم رونق در بازار خرید و فروش مسکن و همچنین بازگشت رونق به بخش ساخت و ساز خواهد بود.

سال آینده جهش قیمت مسکن نداريم

با اين وجود مصطفی قلی‌خسروی، رييس اتحادیه مشاوران املاک نيز در خصوص رشد قيمت مسكن و اجاره بها در سال آينده مي‌گويد: اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن بوده است، برخی تصور می‌کنند که سال آینده جهش قیمت مسکن خواهیم داشت. باید در جواب تصورات برخی فروشنده‌ها یا متقاضیان خرید مسکن بگوییم که هیچ اتفاق خاصی یا جهش قیمت مسکن در سال آینده نخواهیم داشت. ‌علاوه بر تعیین کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد، بنابراین امیدواریم سال آینده در فصل نقل و انتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد. هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد، بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد. امیدوار هستیم تعداد مستاجران در سال آینده بیشتر نشود. دليل كاهش آمار معاملات مسکن در اسفند نسبت به مدت مشابه سال گذشته به اين‌دليل است كه برخی تصور می‌کنند اتفاق خاصی از لحاظ قیمتی در بازار مسکن در سال آینده رخ مي‌دهد؛ بنابراین منتظر مانده‌اند و همین موضوع باعث شد تا حدودی معاملات مسکن در ماه جاری کاهش یابد. البته افزایش نرخ ارز و طلا نیز باعث شد تا برخی از خرید و فروش مسکن خودداری و به سمت این بازارها کشیده شوند.

روند ركودي و صعودي بازار

اگر بخواهیم رفتار بازار مسکن در ۲۵ سال گذشته را مرور کنیم، دوره‌های رونق و رکود متوالی قابل مشاهده است. از نیمه دوم سال ۹۲ بازار مسکن وارد دوره رکودی خود شد. این شرایط رکودی تا اوایل سال ۹۵ ادامه داشت. در سال ۹۵ طلیعه رونق در این بازار مشاهده شد و این بازار وارد دوره گذار به سمت رونق شد. بازار مسکن از اواخر سال ۹۵ دوره رونق خود را شروع و یک رونق با شیب ملایم را تجربه کرد. از شهریور سال ۹۶ و مقارن با کاهش دستوری نرخ‌های سود بانکی، تعدادی سرمایه‌گذاران، سرمایه‌های خود را از بانک خارج و به سمت مسکن تزریق کردند؛ چرا که بازار پول مهم‌ترین رقیب بازار مسکن است. بنابراین از نیمه سال ۹۲ قیمت مسکن در شهر تهران با یک شیب تند افزایشی مواجه شد. البته هنوز در بيشتر شهرهای بزرگ کشور مانند اصفهان، مشهد، شیراز، تبریز و... شرایط رونق شهر تهران را مشاهده نمی‌کنیم. در اين ميان به اعتقاد غلامحسین شافعی، رييس اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی ایران، طرح دولت برای احیای بافت های فرسوده، موجب رشد بخش ساختمان می‌شود و مسکن را از رکود خارج می‌کند.او به تازگي در نشست هیات نمایندگان اتاق بازرگانی ایران گفته است: لازمه دستیابی به رشد بخش مسکن، این است که طرح احیای بافت های فرسوده توسط بخش خصوصی و با حمایت دولت اجرایی شود.

سه عامل رونق مسکن در سال آینده

عباس شوکتی يكي از فعالان حوزه صنعت ساختمان معتقد است كه‌ تقویت توسعه‌گران و انبوه‌سازان منجر به افزایش تولید انبوه مسکن و به تبع آن کاهش قیمت‌ها می‌شود و دولت باید سیاست‌های خود را به سمت و سوی تقویت توسعه‌گران سوق دهد. نوسازی بافت‌های فرسوده نقش موثری در بهبود وضعیت ساخت وساز دارد. خوشبختانه در سال گذشته دولت با تشکیل ستاد ملی باز آفرینی شهری توانسته زمینه ورود توسعه‌گران به این بخش را فراهم کند. اجرای طرح محله محور در باز آفرینی شهری و پرداخت تسهیلات به آن‌ها می‌تواند انگیزه توسعه‌گران در این بخش را افزایش دهد. به گفته او استفاده ۹۵درصدی از مصالح‌ ساختمانی داخلی، وجود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه و در نهایت پرداخت تسهیلات اجرایی به توسعه‌گران می‌تواند رونق را در سال آینده به بازار مسکن وارد کند.

خصلت رانتي ساختمان

به گفته يكي از فعالان حوزه ساختمان،برای اشتغال‌زایی نبايد روی بخش‌هایی تمرکز كنيم که اشتغالی ایجاد نمی‌کنند. یکی از آن بخش‌هایی که به نظر می‌رسد باعث رشد اشتغال‌زایی در کشور می‌شود، بخش ساختمان است و به‌همین‌دلیل مسئولان روی توسعه این بخش همیشه مانور می‌دهند. بررسی‌ها نشان می‌دهد فعالیت‌های ساختمانی از‌جمله فعالیت‌هایی هستند که با افزایش سرمایه‌گذاری به تعداد اشتغال خود نمی‌افزاین؛ زیرا سرمایه‌گذاری در این بخش، با اتمام فعالیت ساختمانی به سرمایه یا دارایی در بخش‌های دیگر تبدیل شده و در خود بخش ساختمانی انباشت نمی‌شود. در ایران به دلیل خصلت رانتی ساختمان، این سرمایه به طور عمده به دارایی مستغلاتی تبدیل شده و پس از آن با وجود جذب ارزش افزوده از بخش‌های دیگر، هیچ‌گونه اشتغالی را ایجاد نمی‌کند. در دولت‌های نهم و دهم، حجم عظیمی از سرمایه‌ها به فعالیت‌های ساختمانی به‌ویژه در مسکن مهر اختصاص یافت و با‌وجود‌آن، نتیجه‌ای در تولید اشتغال به ‌دست نیامد. بسیاری دیدگاه‌ها در ایران، چه در طرف تصمیم‌سازان (دانشگاهیان، پژوهشگران و صاحب‌نظران) و چه تصمیم‌گیران و مدیران، اثر سرمایه‌گذاری در ساختمان را بر تولید اشتغال بدیهی می‌پندارند. برخی آن‌ها دارای بنیادهای پژوهشی و برخی نیز بر پایه شهود مدیریتی است. فرض بر این است که اگر سرمایه‌گذاری در ساختمان که تعداد بسياری از فعالیت‌های پسین و پیشین را به‌ دنبال خود دارد، افزایش یابد، چه با به‌کارگیری فعالان ساختمانی و چه با رشته‌های مرتبط، بر تعداد شاغلان می‌افزاید و مشکلات بیکاری از این راه برطرف می‌شود.

شكار تقاضاهاي سرمايه‌اي

براي خروج از ركود تنها دو راه وجود دارد؛ يك راه اين است كه حباب افزايش قيمت در بازار مسكن تخليه شود و نرخ مسكن به قيمت منطقي بازگردد. اين اتفاق مكانيزم سختي را به دنبال دارد، به دليل اينكه دولت بايد به آن ورودكند و تقاضاهاي سرمايه‌اي را از بازار مسكن خارج كند. اين اقدام با ابزار مالياتي قابل اجرا است و بسياري كشورها آن را انجام دادند و موفق شدند. اگر به اين صورت نبود، كل اقتصاد كشورهاي مختلف را سوداگري مسكن پُر كرده بود. كشورهاي ديگر اجازه نمي‌دهند در بخش مسكن اين اتفاق صورت بگيرد. در ايران و تمام دنيا بازار مسكن في ذاته براي فعالان اقتصادي جذاب است. فعالان اقتصادي ترجيح مي‌دهد در جايي فعاليت اقتصادي انجام دهند و سرمايه‌گذاري مي‌كنند كه سود (نرخ بازگشت سرمايه) بالا و خطرپذيري آن كم باشد. در بازار مسكن اين شرايط حاكم است يعني سود بالا و خطرپذيري كم است. اما به دليل اينكه منابع توليد مسكن (زمين) محدود و مقدار آن مشخص است، نمي‌توانيم هر چه خواستيم توليد كنيم. اين در حالي است كه در برخي بخش‌ها امكان مانور بيشتري وجود دارد. براي مثال ما مي‌توانيم به هر ميزان كه مي‌خواهيم خودرو توليد كنيم. در اين ميان اگر دولت جلوي اين اقدامات (دلال‌بازي بازار مسكن) را نگيرد، يعني اجازه بدهد فعالان اقتصادي با هدف افزايش سودآوري مسكن بخرند و با قيمت بالا بفروشند، بازار با ركود و تورم بيشتري همراه خواهد شد. هر فردي (از دلالان) به اين بازار وارد شود و خريد و فروش صورت گيرد، رونق توليد از بين مي‌رود و شيب سرمايه‌ها به سمت توليد كاهش پيدا مي‌كند. به اين دليل كه دلالان ترجيح مي‌دهند در اين بازار بمانند زيرا سود بيشتري دارد(ارزان مي‌خرند و گران مي‎فروشند) و هيچ زحمتي براي‌شان ندارد. در اين ميان توليد مسكن نيز دچار مخاطره مي‌شود. صنعت ساختمان بخش جانبي بازار مسكن است. زماني كه قيمت مسكن افزايش پيدا كرده و ركود ايجاد مي‌شود، عده‌اي فعال در زمينه ساخت و ساز و توليدكننده از فعاليت خارج مي‌شوند. در اين وضعيت ركود سنگيني بر خريد و فروش مسكن نيز حاكم مي‌شود. افزايش قيمت مسكن باعث مي‌شود كه خانه‌هاي ساخته شده، خريداري نداشته باشد. به اين ترتيب زماني كه خريداري وجود نداشته باشد، سازنده‌ها نيز تمايلي به ساخت و ساز نشان نمي‌دهند.

صنايع وابسته به صنعت مسكن اين‌گونه به سمت ركود مي رود. اكنون اين وضعيت در كشور حاكم است. در حال حاضر موجودي مسكن، خريداري ندارد. همچنين در خصوص اينكه چگونه حباب مسكن مي‌‌تركد،‌بايد گفت، دولت يا بايد سوداگري را از طريق ابزار مالياتي از بين ببرد يا رونقي در توليد (صنعت و كشاورزي ) كل كشور ايجاد كرده ياتوليد به قصد صادرات ايجاد كند.همچنين توان اقتصادي مردم را افزايش دهد كه بتوانند مسكن بخرند. اين گونه از مسكن بيرون بيايد. دولت اين دو اقدام را انجام نمي‌دهد يا نتوانسته است زيرا بايد رشد اقتصادي افزايش پيدا كند و همراه با آن توانمندي مردم بالا برود تا بتوانند خريد داشته باشند. با اين دو راه مي‌توان مسكن را از ركود خارج كرد.