مستاجران همچنان سرگردان در مشاوران املاک!

باشگاه خبرنگاران جوان: همزمان با نزدیک شدن به فصل اجاره و جابجایی مستأجران بازار اجاره همانند سال‌های گذشته دچار نوسان و تلاطم قیمتی شده است به طوری که بسیاری از مستأجرانی که قصد جابجایی واحد مسکونی خود را داشتند با دیدن قیمت اجاره‌ها سعی کردند قرارداد خود را مجدد تمدید کنند.

با توجه به افزایش قیمت حدود ۱۱۲ درصدی مسکن نسبت به اردیبهشت سال گذشته و تأثیر آن بر نرخ اجاره‌بها در خوشبینانه‌ترین حالت ممکن امسال کرایه خانه حدود ۳۰ درصد افزایش خواهد یافت. در این شرایط این گونه به‌نظر می‌رسد سیاست وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از قشر ۲۷ درصدی کشور یعنی مستأجران در حال تغییر است.

وزارت راه و شهرسازی بعنوان متولی از بسته جدید مسکنی خود با عنوان طرح اقدام ملی رونمایی کرد؛ در این طرح یکی از موضوعاتی که به آن پرداخت شده بازار اجاره و تعیین سقف قیمتی برای اجاره واحدهای مسکونی است.

وزیر راه و شهرسازی بسته راهکاری ۹ گانه‌ای را برای کنترل بازار مسکن ارائه داد که یکی از این راهکار‌ها علاوه بر تعیین سقف قیمت اجاره معافیت‌های مالیاتی را هم دربرداشت به طوری که موجرانی که ملک خود را پایین‌تر از دامنه قیمتی اجاره دهند مشمول معافیت‌های مالیاتی می‌شوند و مالکانی که بیشتر از دامنه قیمتی ملک خود را اجاره دهند باید ۴ درصد از درآمد اجاره‌ای خود را مالیات پرداخت کنند.

روز گذشته وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که نمی‌شود برای بازار اجاره سقف قیمتی تعیین کرد این در حالی است که در بسته مسکنی خود اعلام کرده بود که دامنه و سقف قیمتی برای کنترل بازار اجاره تعیین خواهیم کرد. در قالب ماده ۲ قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن، ساز و کار و موسساتی را ایجاد خواهیم کرد که موجران و مستأجران که قصد عرضه و یا اجاره واحد مسکونی را داشته باشند به این موسسات مراجعه کنند.

وی گفت: کمیته ۹ نفره تعیین سقف اجاره بها هنوز گزارش خود را ارائه نداده است، اما من اعلام می‌کنم که نمی‌توانیم برای اجاره بها سقف قیمتی تعیین کنیم.

در سال‌های گذشته قیمت‌های اجاره ۷۰ تا ۸۰ درصد افزایش می‌یافت، اما امسال با در نظر گرفتن این دامنه قیمتی که برابر با نرخ تورم است امیدواریم شاهد ایجاد مشکلات بازار اجاره نباشیم. موجران و مستأجرانی که به مشاور املاک برای قرارداد مراجعه می‌کنند با دریافت کد رهگیری قیمت اجاره آن‌ها در سامانه ثبت می‌شود این سامانه کد رهگیری می‌تواند مانع افزایش قیمت اجاره بیش از نرخ تورم شود.

در این شرایط به حالت دوگانگی رسیده و باعث شده مستاجران و موجران تکلیف خود را برای تمدید قرارداد ندانند. از سوی دیگر توجه بیشتر به طرح مسکن استیجاری از سوی دولت در این شرایط می تواند بازار اجاره را آرام تر کند.

پیشنهاد جدید برای ساماندهی اجاره مسکن

وزارت راه و شهرسازی با توجه به تحولات اخیر در بازار اجاره و نیاز ضروری به مداخله دولت برای حمایت از مستأجران و نیز تعریف مشوق‌های لازم برای عرضه بیشتر واحدهای استیجاری به بازار اجاره مسکن، پیش‌نویس لایحه «اصلاح تبصره ۱۱ ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم» را برای بررسی و طی تشریفات قانونی به هیئت وزیران ارائه کرده است.

بر این اساس در صورتی که مدت قرارداد اجاره از دو سال کمتر نبوده و همچنین افزایش اجاره بها بیشتر از نرخ رشد اجاره بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره بها» نباشد، موجرین در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بردرآمد املاک معاف می‌شوند.

مؤثر نبودن معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده در متن فعلی قانون برای کمک به بازار اجاره مسکن، عرف یکساله بودن قراردادهای اجاره مسکن در کشور ایران و عدم تمایل به انعقاد قراردادهای بلندمدت، هزینه های گزاف مالی از جمله هزینه جا به جایی و انعقاد قرارداد جدید برای مستاجران و موجران (مستأجران هزینه های بیشتری را تقبل می نمایند)، هزینه های غیرمستقیم و هزینه‌های روانی ناشی از جا به جایی محل سکونت برای مستاجران، اثرات نامطلوب ناشی از نااطمینانی از میزان افزایش اجاره بها بر زندگی مستاجران، تلاش برای فرهنگ سازی و پایه گذاری انعقاد قرارداد بلند مدت اجاره، تشویق به اجاره دادن واحدهای ساخته شده توسط انبوه سازان از دلایل توجیهی ارائه این لایحه است.

مالکان مجتمع های مسکونی دارای سه واحد استیجاری و یا بیشتر که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می شوند و یا درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرها تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید، در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بردرآمد املاک اجاری معاف می‌باشند، مشروط بر آنکه اولاً میزان افزایش اجاره بها بیشتر از نرخ رشد اجاره بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره بها» نباشد.

ثانیاً حداقل مدت اجاره در قرارداد اجاره واحد مشمول معافیت در هر بار کمتر از دو سال نباشد مگر اینکه مستاجر متقاضی عدم تمدید مدت قرارداد اجاره بوده باشد. ثالثاً یک نسخه قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا تنظیم شده در بنگاه معاملات املاک) در زمان ارائه اظهارنامه مالیاتی به اداره امور مالیاتی مربوطه ارائه شود.