شیوه تعیین قیمت مسکن تغییر کرد
شیوه تعیین قیمت مسکن در ایران تغییر کرده است و حالا دیگر این محله و منطقه نیست که تنها مولفه تعیین قیمت در بازار نیست.
خبرآنلاین: مسکن لوکس حالا جزء جدایی ناپذیر بازار مسکن در ایران است . از لواسان تا اسلامشهر و البته در تهران تا بندرعباس ، همه جا واحدها میکونی لوکس و گران قیمت به چشم می‌خورند .
در گذشته زمین مهمترین مولفه در تعیین قیمت مسکن محسوب می‌شد اما در شرایط کنونی این زمین اهمیت خود در این پروسه را از دست داده است چرا که شکل و شیوه تعیین قیمت مسکن در کشور تغییراتی جدی را تجربه کرده است. تغییر مکانیزم قیمت گذاری مسکن ریشه در تغییر شیوه ساخت در ایران دارد، گام برداری به سمت احداث واحدهای لوکس سبب شده است این بازار شاهد چرخشی مهم در این حوزه باشد.
بررسی ها نشان می دهد سهم واحدهای لوکس خالی مانده از کل واحدهای مسکونی خالی مانده در بازار بسیار بالاست به طوری که می توان واحدهای مسکونی بحرانی و خالی مانده در ایران را لوکس دانست چرا که قیمت آن بالاتر از قدرت خرید می ایستد . تورم مسکن چنان سرعت گرفته است که حتی مسکن مصرفی نیز از دسترس بسیاری از خانوارهای متقاضی خارج شده است اما لوکس ها ساز دیگری را در این بازار می زنند .
چر بازار مسکن منجمد شد؟
هادی حق شناس،کارشناس اقتصادی و استاندار گلستان معتقد است طبقه ای جدید در ایران شکل گرفته است که متقاضی مسکن لوکس ، خودروی لوکس و نمادهای اشرافیت و ثروت در ایران است اما همین طبقه در دوره هایی که اقتصاد با بحران روبرو می شود تقاضایش را خارج می کند ، این چنین است که رکود بازار مسکن لوکس از بازار مسکن مصرفی بالاتر است و این واحدهای مسکونی بدون تقاضا مانده و به انجماد بازار مسکن منجر شده است .
این نکته از سوی فعالان بازار مسکن نیز مورد تایید قرار می گیرد، فعالان این بازار معتقدند مسکن لوکس در جای جای کشور بی مشتری است اما در نقاطی که تجمع مسکن لوکس وجود دارد و شهرک سازی خاص شده است، مانند باستی هیلز در لواسان این رکود به چشم نمی خورد چون طبقه متقاضی این نوع زندگی به اندازه کافی پول دارد .
راهکار تعیین قیمت
حسام عقبایی ، نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سئوال خبرانلاین که آیا بازار مسکن مصرفی راکد است یا بازار مسکن لوکس گفت: طبیعتا بازار مسکن لوکس با بحرانی جدی روبروست و حجم خرید وف روش کاهش یافته است.
وی در پاسخ به این سئوال که آیا رکود در برخی مناطق گران تر پایتخت مشهود است یا خیر؟ گفت: نکته مهم اینجاست که شیوه تعیین قیمت ملک تغییر کرده است، پیش تر به واسطه محل قرارگیری یک واحد مسکونی در یک منطقه ، قیمت تعیین می شد اما امروزه این نوع سازه و امکانات ساختمان است که قیمت را تعیین می کند، وقتی ساختمانی باشگاه ورزشی و استخر و سونا و آسانسور اسباب کشی و ... دارد قیمت بالاتری برای آن تعیین می شود و ساختمان های معمولی نیز قیمت پایین تر دارند .
وی ادامه داد: این ساختمان ها در حالی احداث شده است که فعلا پولی برای خریدشان وجود ندارد از این رو با انبوه واحدهای مسکونی خالی مانده روبرو هستیم .
وی گفت: همین حالا در گران ترین منطقه تهران واحدهای مسکونی هست که قیمت هایی دو برابر قیمت عرف منطقه دارد چرا که امکانات این واحدهای مسکونی بسیار بالاست.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در توضیح دلایل بروز این اتفاق گفت:« از دهه ۸۰ الگوی ساخت مسکن تغییر کرده، یعنی واحدهای لوکس بیش از کشش بازار ساخته شدند ولی واحدهای عمومی و مردمی چندان رشد نکردند. به همین دلیل اکنون اغلب واحدهای خالی تهران را واحدهای لوکسی در بر می گیرند که نسبت به درآمد عمومی جامعه قیمت بیشتری دارند و تعداد کسانی که می‌توانند صاحب آن شوند کمتر از واحدهایی است که ساخته شده است.»
او در رابطه با قیمت واحدهای مسکونی در محلات مختلف گفت:« در شمال تهران، از شمال شرق تا شمال غرب تقریبا قیمتها یکسان هستند اما این سازه های خاص هستند که قیمت های بالا دارند. یعنی مثلا واحدهایی با متر ۹۰ میلیون تومان چندان براساس قیمت زمین تعیین قیمت نشدند، بلکه سازه آنها بعلاوه امکانات رفاهی که آن ها را لاکچری کرده سبب شده تا قیمت برخی واحدها سر به فلک بکشند. این مهم سبب شده حتی در لواسانات نیز که یک منطقه اطراف تهران است نیز قیمت واحدهای خاص به اندازه مناطق شمالی تهران باشد.»
وی در پاسخ به سوالی مبنی بر تحولات قیمت مسکن در تهران و میزان ریزش قیمت ها نیز پاسخ داد:« قیمت واحدهای بزرگ بین ۳۰ تا ۳۵ درصد، واحدهای کوچک ۵ تا ۳۰ درصد و اجاره بها ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داشتند. با توجه به اینکه فصل نقل و انتقالات در حال اتمام است انتظار داریم روند کاهشی ادامه یابد و در مهرماه میزان کاهش قیمتها ادامه یابد.»
نظر کاربران
بشنو و باور نکن
اون پول نفت بود که تقسیم می شد بین یه عده خاص تا خونه های لاکچری ،چند ده ملیونی بخرند ،الان دیگه فروش نفتی نیست تنها دلیل کسادی خونه های از مابهترون همین بس ،پول مفت نفت وجود نداره ههههههههههههه
برترین ها. واقعا چه تیترهای مسخره ای میزنی
یعنی قیمت زمین در سعادت آباد با اسلامشهر یکیه و لوکس ساختن فقط مهمه ؟ ملت را چی فرض می کنید ؟
طمعکاری و سودجوئی باعث چند برابر شدن قیمت مسکن بود و تا قیمتها واقعی نشود خانه های خالی نوساز همچنان دست صاحبانشان مانده و ضررهای هنگفتی را به آنها تحمیل می کند! گذشت زمان هم نمی تواند آنها را امیدوار به فروش با قیمت تخیلی نماید!
پاسخ ها
مسلما. ملک از سبد خرید مردم عادی خارج شده. امیدی به برگشت این محتضر نیست. آیا مردم ثروتمندتر شده اند؟ یک عده ای که همان یک درصدیها هستند با شیشه کردن خون 99 درصد مردم غنی شدند. مگر بین خودشان بفروشند که انهم ممکن نیست چون تعداد واحدها خیلی زیاد است.
واحدهای لوکس به همین منوال دیگر کاملا به لانه کبوتر تبدیل میشوند. دیده ام که میگویم. تازه این که میگم سال 92 با قیمتهای یک سوم حالا بود. خانه ای لوکس خریدم که بالکن و حمام مسترش لانه کفتر شده بود و دو روز نطافتش طول کشید!! تا مدتی عادت کرده بودند روی سنگ بالکن تخم میگذاشتند. این واحدها خریداران محدود دارند. اکثریت مردم قدرت خرید ندارند. مالکان یا باید لیزینگی بفروشند یا منتظر معجزه باشند. هر دو هم تقریبا ناممکن است. اگر دولت طرح ویزه مسکن را به هر صورت راه بیاندازد قیمتها احتمالا خواهند شکست و سقوط خواهند کرد. البته جز سقوط قیمتها راه دیگری هم متصور نیست.