دو سناریو برای خرید «ارج»

روزنامه دنیای اقتصاد: به دنبال تصمیم شرکت سرمایه‌گذاری گروه توسعه ملی به واگذاری کارخانه ارج، شخص حقیقی یا حقوقی که در جریان خصوصی‌سازی کارخانه ارج مالک جدید این کارخانه خواهد شد، در صورتی که با نیت پنهان قبلی یا به واسطه وسوسه دلالان ملکی تصمیم بگیرد زمین این کارخانه را تغییر کاربری دهد باید بداند که با چراغ قرمز شورای عالی شهرسازی و معماری مواجه خواهد شد.

پس از تکذیب خبر تعطیلی کارخانه ارج توسط مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری گروه توسعه ملی وابسته به بانک ملی ایران، اخباری از تصمیم بانک ملی برای واگذاری این کارخانه منتشر و اعلام شد که ۶ شرکت داخلی و یک شرکت خارجی متقاضی تملک کارخانه ارج هستند. دو سال پیش بود که وزیر راه و شهرسازی از برخی شرکت‌ها و املاک و مستغلات بانک‌ها به‌عنوان دارایی‌های سمی بازار پول یاد کرد که منابع تزریق شده به بانک‌ها را می‌بلعند و توان وام دهی آنها را کاهش داده‌اند.

برابر مصوبه مجلس شورای اسلامی مبنی بر خروج بانک‌ها از بنگاهداری، ۵۰ شرکت زیرمجموعه هلدینگ بانک ملی در فهرست واگذاری قرار گرفته است و کارخانه ارج یکی از ۱۲ شرکتی است که قرار است امسال واگذار شود. به این ترتیب تصمیم به واگذاری شرکت ارج از یکسو در راستای سبک‌سازی بانک‌ها و خروج از بنگاهداری و از سوی دیگر در راستای خصوصی‌سازی اتخاذ شده است. هر چند نمی‌توان افت تولید و کاهش کیفیت تولیدات کارخانه لوازم خانگی ارج را انکار کرد، اما واضح است که تصمیم به فروش این کارخانه به معنای تعطیلی آن نیست.

کارخانه ارج در سال ۱۳۱۶ در یک کارگاه کوچک واقع در خیابان سی متری تهران با به کارگیری هشت کارگر ساده و با هدایت مهندس خلیل ارجمند، استاد دانشکده فنی دانشگاه تهران، به صنایع غیر دولتی ایران پیوست. در کارگاه اولیه کارهای آهنگری، ریخته گری و جوشکاری انجام می‌شد. در سال ۱۳۲۱ و با پیشرفت کار تاسیسات ارج به محل جدید با وسعت ۲۱ هزار مترمربع واقع در خیابان شوش منتقل شد.

گسترش این کارخانه در سال ۱۳۴۸ منجر به انتقال آن به مکان جدید به وسعت ۱۰۵ هزار مترمربع واقع در جاده مخصوص کرج شد. به این ترتیب طی حدود ۴۷ سال گذشته کارخانه ارج در این اراضی بیش از ۱۰ هکتاری واقع در منطقه ۲۱ شهرداری تهران مشغول به فعالیت بوده است. زمین این کارخانه از شرق به محدوده اطراف میدان آزادی، از غرب به بزرگراه آزادگان، از شمال به محدوده ضلع جنوبی بزرگراه شیخ فضل الله و از جنوب به جاده مخصوص کرج می‌رسد.

به این ترتیب بر خلاف تصور اولیه مبنی بر اینکه زمین مذکور در داخل شهر و در حاشیه بزرگراه شیخ فضل الله قرار دارد، این زمین در محدوده کارخانه‌های صنعتی و قدیمی تهران در جاده مخصوص قرار گرفته است و گمانه‌هایی مبنی بر اینکه واگذاری کارخانه با قصد تغییر کاربری و تجاری‌سازی زمین آن صورت گرفته است، دور از ذهن به نظر می‌رسد. مشخص است که این تصمیم بر اساس وضعیت تولید و قرار گرفتن ارج در آستانه ورشکستگی به منظور نجات این کارخانه اتخاذ شده است.

اما با واگذاری کارخانه ارج دو سناریو پیش روی خریدار آتی این کارخانه قرار دارد. بر اساس سناریوی نخست، شخص حقیقی یا حقوقی مالک کارخانه با هدف رونق تولید پا به این عرصه گذاشته و قصد دارد کارخانه را به سال‌های اوج خود بازگرداند. البته سناریوی محتمل دومی هم وجود دارد که بر اساس تجربه خصوصی‌سازی برخی کارخانه‌های صنعتی قدیمی در تهران قابل پیش بینی است. هر چند هدف مسوولان دولتی از خصوصی‌سازی کارخانه ارج،‌احیای این کارخانه و قرارگیری یک مدیریت کارآمد برای نجات این واحد صنعتی بوده است، اما تجربه خصوصی‌سازی‌های گذشته نشان می‌دهد که اغلب این هدف محقق نشده است.

بیشتر کسانی که برای خرید کارخانه‌های قدیمی اطراف تهران اعلام آمادگی می‌کنند،‌ صرفا به ملک آن نگاه تجاری داشته و قصد احیای تولید ندارند. این ماجرا از آنجا جالب می‌شود که در جریان فروش کارخانه‌های تولیدی، قیمتی که برای فروش تعیین می‌شود به مراتب کمتر از ارزش زمین کارخانه است. همین محاسبات نادرست فرصت را برای دلالان ملکی فراهم کرده که به بهانه نجات تولید و فعالیت در بخش صنعت وارد مذاکره شده و پس از تملک کارخانه‌های تولیدی نسبت به تغییر کاربری آنها اقدام می‌کنند.

این تجربه درمورد یک کارخانه نساجی قدیمی ۲۰ سال پیش هم اتفاق افتاد و زمانی که به مرز تعطیلی کشیده شد، شایعاتی مبنی بر خرید کارخانه توسط چند سرمایه‌گذار خارجی منتشر شد، اما مالک جدید کاربری زمین را از «صنعتی» به «مسکونی» تغییر داد و امروز در زمین این کارخانه ۳‌هزار واحد مسکونی در حال ساخت است.

به این ترتیب مسوولان دولتی وزارت صنعت،‌ معدن،‌ تجارت و بانک ملی ایران باید نسبت به احتمال پیاده شدن سناریوی دوم آگاه باشند و با نیت خوانی متقاضیان خرید کارخانه در مذاکرات اولیه، از مشکلات احتمالی بعدی جلوگیری کنند. این نکته را هم باید در نظر داشت که حتی اگر در قرارداد واگذاری شرایطی درباره کاربری کارخانه قید شود، خریدار پس از تملک کارخانه مختار به اتخاذ هر تصمیمی است و عملا شروط مذکور غیرقابل اجرا خواهد شد.

بنابراین مسوولان پیش از هر اقدامی برای واگذاری این کارخانه ۸۰ ساله باید پیش از «حذف نام ارج از صنایع ایران» به این هشدارها توجه کنند.اما با فرض اینکه همه ملاحظات و احتیاط‌ها رعایت شود و خریدار احتمالی ارج نیز تصمیمی به تغییر کاربری زمین کارخانه نداشته باشد، از آنجا که این اراضی یکی از بزرگ‌ترین قطعه زمین‌های تهران محسوب می‌شود و با توجه به کمبود قطعات بزرگ زمین در پایتخت قطعا دلال‌های املاک و بساز و بفروش‌ها به مالک جدید مراجعه می‌کنند تا آمادگی خود را برای مشارکت در احداث مجتمع‌های اداری،‌تجاری و مسکونی در این اراضی اعلام کنند.

این پیشنهادهای وسوسه برانگیز می‌تواند عاملی برای تصمیم مالک به تغییر کاربری باشد؛ به ویژه از این جهت که کشش کافی در این منطقه برای هر سه کاربری مطلوب دلالان ملکی وجود دارد.اما حتی با فرض اینکه مالک انگیزه لازم را برای تغییر کاربری زمین کارخانه ارج پیدا کند، این تصمیم با چراغ قرمز شورای عالی شهرسازی و معماری مواجه می‌شود. روز گذشته یکی از مقامات شورای عالی شهرسازی و معماری تاکید کرد هرگونه تصمیم خریدار احتمالی کارخانه ارج برای تغییر کاربری زمین باید از فیلترهای سفت و سخت این شورا و نهاد زیر مجموعه آن یعنی کمیسیون ماده پنج عبور کند و به‌طور قطع اجازه تغییر کاربری زمین کارخانه ارج از «صنعتی» به «مسکونی» یا «تجاری» داده نخواهد شد.

این عضو شورای عالی شهرسازی معماری تاکید کرد: در صورتی که درخواستی برای تغییر کاربری زمین کارخانه ارج چه از سوی مالک فعلی و چه از سوی مالک جدید بعد از فروش به کمیسیون ماده پنج ارسال شود، این موضوع با لحاظ حساسیت‌های اجتماعی و از همه مهم تر ضوابط و مقررات طرح جامع شهر تهران به‌عنوان سند بالادست طرح تفصیلی بررسی خواهد شد.

به گفته وی، برای تغییر کاربری زمین کارخانه ارج انتفاع عمومی شهر تهران مدنظر قرار می‌گیرد، به این معنا که زمین کارخانه در پهنه کار و فعالیت قرار گرفته و قاعدتا این کاربری باید حفظ شود. اما در صورتی که مالک این زمین طرح توجیهی قوی و قابل دفاعی برای تغییر کاربری داشته باشد و این طرح با خطوط قرمز طرح جامع تهران و چالش‌ها و مشکلات پایتخت همچون نرخ جمعیت پذیری و کمبود برخی کاربری‌های خدماتی همچون سکونت مطابقت داشته باشد،‌ موضوع می‌تواند در کمیسیون ماده ۵ بررسی شود.

این مقام مسوول بار دیگر بر این موضوع که درخواست احتمالی تغییر کاربری اراضی مذکور قطعا با لحاظ شرایط عمومی تهران بررسی خواهد شد،‌ تاکید کرد و افزود: در حال حاضر تهران به لحاظ برخی خدمات نظیر هتل که در عین انتفاع شخصی برای سرمایه‌گذار،‌ انتفاع عمومی بیشتری دارد، ‌دچار کمبود است. چراکه در سال‌های اخیر اغلب سرمایه‌گذاران صرفا به سراغ توسعه کاربری‌های تجاری در شهر رفته و کاربری‌های خدماتی این چنین مورد غفلت قرار گرفته است.بنابراین به نظر می‌رسد چنانچه خریدار آتی قصد تغییر کاربری زمین کارخانه به مسکونی یا تجاری را داشته باشد،‌ قطعا موفق نخواهد شد.

تقاضای کاربری اداری در این کارخانه‌ها نیز قابل بحث است و اظهارنظر درباره آن منوط به بررسی طرح توجیهی خواهد بود. اما اگر قرار باشد در این زمین متراژ بزرگ برای ساخت هتل تغییر کاربری رخ دهد، هموار شدن مسیر صدور مجوز آن پس از بررسی‌های کارشناسی محتمل‌تر است.با توجه به اینکه میانگین قیمت زمین مسکونی در منطقه ۲۱ حدود سه میلیون تومان است، ارزش زمین ۱۰ هکتاری کارخانه ارج بر این مبنا ۳۱۵ میلیارد تومان خواهد بود.

از سوی دیگر گران‌ترین زمین معامله شده در این منطقه طی سال گذشته به قیمت هر متر مربع ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به فروش رفته است که بر این اساس زمین کارخانه ارج ۵۷۷ میلیارد تومان ارزش خواهد داشت. هرچند همان گونه که اشاره شد، تغییر کاربری این زمین به مسکونی امری محال است و مالک کنونی کارخانه نیز قاعدتا باید قیمت آن را بر اساس ارزش زمین با کاربری صنعتی محاسبه کند.