راه‌حل سروسامان دادن به بازار اجاره

فرارو: بعد از آزمون و خطا‌های مختلف دولت بالاخره تصمیم گرفته، به بازار اجاره بها سروسامانی دهد، در این رابطه قرار است با اجاره نظام اجاره‌داری حرفه‌ای جمعیت مستاجر کشور در برابر افزایش سوداگری مسکن، رشد قیمت اجاره و کمبود عرضه حمایت شود.

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در رابطه با برنامه‌های دولت برای ساماندهی بازار اجاره، به موضوع «اجاره داری حرفه ای» اشاره کرد و گفت: موضوع اجاره داری حرفه‌ای در راستای کنترل نرخ اجاره و کمک به توانمند سازی مستاجران دنبال می‌شود.

وی ادامه داد: این طرح اکنون در کمیسیون‌های تخصصی دولت مراحل تدوین و بررسی را طی کرده است وآماده ارائه به صحن دولت است.

به گفته محمودزاده در بحث اجاره داری حرفه‌ای، چند شاخه کلی دیده شده است. نخست، موضوع تأسیس «شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای» است که بخش خصوصی هستند و کمک‌هایی از دولت دریافت کرده‌اند و به همان نسبت که کمک دریافت می‌کنند قیمت‌های در نظر گرفته شده برای مستأجران، قابلیت کنترل و نرخ گذاری از سوی دولت خواهد داشت.

وی افزود: مدل دوم دستگاه‌هایی مانند شهرداری‌ها و نهاد‌های خدماتی و حمایتی هستند که در این آیین نامه مجاز شمرده شده اند که تعدادی از واحد‌های احداثی را به صورت اجاره‌ای، سرمایه گذاری کنند و در اختیار واجدان شرایط قرار دهند.

به گفته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مدل سوم افرادی هستند که هم اکنون در حال اجاره داری هستند، ولی نه به صورت حرفه‌ای بلکه به صورت سنتی و در این ساختار می‌توانند از مزایای اجاره داری حرفه‌ای استفاده کنند.

محمودزاده اضافه کرد: تبدیل اجاره داری سنتی به حرفه‌ای می‌تواند منجر به افزایش واحد‌های اجاره‌ای به بازار شود و از سوی دیگر امکان نرخ گذاری و کنترل بازار اجاره را فراهم می‌کند.

وی درباره نحوه تخصصی زمین به سرمایه گذاران در این طرح گفت: در این طرح زمین‌های ۹۹ ساله به سرمایه گذاران می‌دهیم و دریافت کننده این اراضی، امکان فروش آن را ندارد و برای همیشه اجاره‌ای باقی می‌ماند. هم‌چنین با توجه به متراژ زمینی که در اختیار سرمایه گذار قرار می‌گیرد یا میزان تسهیلات یارانه‌ای که دریافت می‌کند، نحوه کنترل دولت و وزارت راه و شهرسازی در تعرفه گذاری و تعیین اجاره بها، نسبت‌سنجی و اعمال خواهد شد.

نظام‌اجاره‌داری حرفه‌ای باید اجرایی شود

مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن در گفتگو با ما با بیان اینکه راهکار ساماندهی بازار اجاره، به کارگیری نظام اجاره‌داری حرفه‌ای است، اظهار داشت: قانون حمایت از ساخت مسکن استیجاری مصوب سال ۷۷ است، اما بیش از ۲۳ است که این قانون خاک می‌خورد و اجرا نمی‌شود، در صورتی که اگر قانون اجرا شود، بدون شک بازار اجاره‌بها از طریق اجرای نام اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند سروسامان بگیرد.

وی افزود: در این طرح واحد‌های ساخته شده مختص اجاره است و توسط انبوه‌سازان ساخته می‌شود، این در حالی است که برای سازندگان معافیت‌های مالیاتی و عوارض شهری در نظر گرفته خواهد شد. در این راستا دولت در یک برنامه ۵ ساله می‌تواند نظام اجاره‌داری حرفه‌ای را عملیاتی کند، از سویی با توجه به این هدف گذاری، می‌توان یک نظام تولید مسکن، مختص اجاره‌داری را ایجاد کرد.

روانشادنیا گفت: این در حالی است که هدف اصلی از چنین طرحی تولید مسکن به قصد اجاره دادن برای طولانی مدت است، بر این اساس با توجه به آمار‌های رسمی واحد‌های کوچک متراژ بیشترین تقاضا را در بازار اجاره دارد، بنابراین باید ساخت و ساز‌ها به سمت ساخت مسکن‌های کوچک برود، اما در حال حاضر مشاهده هستیم که ساخت و ساز‌ها به سمت واحد‌های پیش می‌رود که دارای متراژ بسیار بزرگ هستند.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه بر اساس قانون حمایت از تولید مسکن استیجاری، حداقل ۱۰ درصد از تعداد واحد‌های مسکونی ساخته شده در برنامه‌های پنج ساله باید در قالب مسکن استیجاری و اجاره به شرط تملیک تولید شود، اضافه کرد: در این قانون برای سازندگان معافیت ۱۰۰ درصدی مالیات در نظر گرفته شده، این درحالی است که قانون فوق هنوز بیش از دو دهه متاسفانه جنبه اجرایی به خود نگرفته در صورتی که اگر این قانون اجرا شود می‌توان امید داشت در یک بازه پنج ساله بازار اجاره‌بها سروسامانی بگیرد.

باید شرکت‌های ساخت مسکن استیجاری ایجاد کرد
احمدرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه استفاده از نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور باید جدی گرفته شود، گفت: در حال حاضر بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور خالی است که دولت می‌بایست با استفاده از ابزار مالیاتی این واحد‌ها را به چرخه اجاره بازگرداند، اگر این واحد‌ها عرضه شوند، می‌توان امیدوار بود که بازار قدری آرام گیرد، بازاری که این روز‌ها از آشفتگی بسیار زیادی رنج می‌برد و باید هر چه زودتر باید فکری به حال این وضعیت کرد.

سرحدی با تاکید بر اینکه در کشور‌های اروپایی شرکت‌های سازنده مسکن استیجاری وجود دارند، افزود: در کشور ما نیز باید از طریق نظام اجاره‌داری حرفه‌ای چنین شرکت‌های ایجاد شده و با ساخت واحد‌هایی آماده اجاره، آن‌ها را در سطح انبوه عرضه کنند، به بیان دیگر ساخت مسکن استیجاری آن هم در متراژ‌های کوچک می‌تواند مشکل بسیاری از مستاجران را رفع کند، اما متاسفانه شاهد هستیم که در سال‌های گذشته دولت در این زمینه قدمی برنداشته است.

وی با اشاره به اینکه اگر واحد‌های استیجاری در سطح گسترده و وسیع تولید شوند، هر فردی می‌تواند متناسب با درآمد خود واحد مورد نظر خودش را اجاره کند، اضافه کرد: دولت‌های مختلف با استفاده از چنین ابزاری بازار اجاره‌بها را در کشورخود کنترل کرد‌ه‌اند و اجازه افزایش قیمت‌ها را نمی‌دهند، این در حالی است که در کشور ما دولت در بازار مختلف دخالت می‌کند، اما در بازاری که در تمامی کشور‌ها در کنترل دولت است، یعنی مسکن هیچ‌گونه عملی انجام نمی‌دهد.

سرحدی با بیان اینکه اگر دولت بازار مسکن را مدیریت کند، شاهد این وضع آشفته دیگر نیستیم، ادامه داد: در این راستا حتی در آزادترین اقتصاد جهان یعنی آمریکا نیز شاهد هستیم که دولت با کنترل و مدیریت مسکن اجاره رشد حباب‌گونه قیمت‌ها را نمی‌دهد، از سویی بر اساس قانون اساسی دولت وظیفه دارد با ساخت مسکن ارزان قیمت آن را در اختیار اقشار متوسط و ضعیف جامعه قرار دهد، اما شاهد هستیم که طی این سال‌ها بازار مسکن به حال خود رها شده و نتیجه این موضوع آن شده که خرید خانه برای بسیاری از مردم به خصوص جوانان و کسانیکه به تازگی ازدواج کرده‌اند، تبدیل به یک رویا شده است.