انجماد قیمت در بازار مسکن

ایسنا نوشت: در شرایطی که معاملات ملک در تهران نسبت به ماه قبل تقریبا سه برابر شده به دلیل عرضه مازاد و رقابت سازندگان برای فروش، تغییر محسوسی در قیمت‌ها دیده نمی‌شود.

رونق نسبی بازار مسکن ناشی از شش متغیر، فضا را برای فروش تعداد اندکی از واحدهای خالی مهیا کرده اما هنوز حجم عرضه بسیار بیش از تقاضا است. در این شرایط، فروش آپارتمانهای کلید نخورده به منظور دستیابی به نقدینگی بلوکه شده برای مالکان اهمیت بیشتری نسبت به افزایش ناچیز قیمت دارد.

واسطه‌های ملکی می‌گویند سازندگان خوش‌فکر از رونق فعلی که آن را پیش‌درآمد بازار شب عید می‌دانند در جهت دسترسی به نقدینگی به منظور تعریف پروژه بعدی استفاده می‌کنند. لذا برنامه‌ای برای افزایش قیمت ندارند. معدود افرادی هم که تعدادی از فایل‌های خود را با هدف غلبه بر انتظارات تورمی از دفاتر خارج کرده‌اند بخش دیگر را برای فروش، عرضه کرده‌اند.

فعالان بازار املاک می‌گویند با توجه به مازاد عرضه و رشد حدود ۲۰۰ درصدی قیمت طی دو سال گذشته، ظرفیتی برای رشد قابل توجه قیمت مسکن وجود ندارد. افزایش قیمت پیشنهادی بعضی فایل‌های نوساز هم به نوعی از شوک تغییر قیمت بنزین نشات گرفته و اهمیت چندانی ندارد. با وجود آنکه معاملات تقریبا به سطح سال گذشته افزایش یافته هنوز تعداد واحدهای موجود در بازار حدود ۱۰ برابر تقاضای مطلق است.

از سوی دیگر اعلام خبر راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان تا پایان سال جاری با هدف اخذ مالیات از خانه‌های خالی، نگرانی بابت عدم فروش آپارتمان‌ها را تشدید کرده و مالکان خانه‌های چند سال ساخت آنها را از هم‌اکنون عرضه کرده‌اند.

با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال، چهار متغیر بیرونی و یک عامل داخلی تقاضا برای خرید ملک را در شهر تهران افزایش داده است. فعالان بازار املاک می‌گویند تغییر قیمت بنزین، افزایش نرخ ارز، رشد قیمت کالاها از جمله خودرو، ثبات بازارهای رقیب مثل بورس منجر به افزایش تعداد معاملات شده است.

از سوی دیگر تغییر قیمت بنزین، رشد قیمت آهن‌آلات و دستمزد را در پی داشته است. در این شرایط خریداران آینده‌نگر وارد بازار شده‌اند. آمار اتحادیه املاک نشان می‌دهد در نیمه اول آذرماه معاملات در تهران ۱۸۱ درصد و در کل کشور ۷۲ درصد افزایش پیدا کرده است. تحرک بازار مسکن و همچنین افزایش قیمت بنزین باعث شده تا مالکان از دادن تخفیف خودداری کنند. این رفتار طرف عرضه ممکن است روند کاهشی قیمت مسکن را متوقف کند. آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد طی چهار ماه گذشته قیمت مسکن در شهر تهران ۶.۶ درصد کاهش یافته است.

با این وجود واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند طی حدود ۲۰ روز گذشته تعداد فایل‌های نوساز در دفاتر املاک کاهش یافته است. برخی سازندگان با این تصور که متغیرهای بیرونی بر قیمت ملک اثر خواهد گذاشت حدود ۳۰ درصد آپارتمان‌های خود را از بازار خارج کرده‌اند و فروش آنها را برای غلبه بر انتظارات تورمی به حالت تعلیق درآوردند.

در شرایط فعلی، کارشناسان معتقدند که هر دو طرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن به درک مشترک رسیده‌اند. از یک طرف مالکان به این نتیجه رسیده‌اند که ظرفیتی برای رشد قیمت وجود ندارد. خریداران نیز می‌دانند که نمی‌توان انتظار ریزش شدید قیمت را داشت. آبان ماه ۱۳۹۸ با این‌که معدل کلی قیمت مسکن شهر تهران دو درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش داشته اما جزئیات گویای آن است که قیمت در ۱۵ منطقه نیمه جنوبی و پرتقاضای شرق و غرب، رشد یافت اما با توجه به افت نسبتا زیاد قیمت‌ها در مناطق ۱، ۲، ۳، ۶، ۸، ۱۱ و ۲۰ میانگین کل دو درصد کاهش نشان داد.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: روند افزایش معاملات مسکن تا پایان سال ادامه می‌یابد و با وجود این‌که پیش‌بینی می‌کردیم اوایل سال آینده مسکن وارد رکود شود تغییر نرخ بنزین احتمالا از رکود سال آینده نیز جلوگیری خواهد کرد.

وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آینده گفت: افزایش یک تا دو درصدی قیمت در کنار رشد معاملات را خواهیم داشت. ریزنوسانات ماهیانه، طبیعی است اما جهش قیمت اتفاق نمی‌افتد. البته افزایش یک تا دو درصدی قیمت برای بخش مسکن مفید است؛ چرا که بازده و انگیزه سرمایه‌گذاری را بالا می‌برد.