شاخص عایدی مسکن در ۳۱ استان کشور

دنیای اقتصاد: جهش قیمت مسکن در مراکز استان‌ها - تحت‌تاثیر تقاضای سرمایه‌ای - باعث شد نسبت «قیمت به اجاره» به بالاترین سطح طی سال‌های اخیر صعود کند.

نسبت فعلی قیمت به اجاره مسکن یا همان عدد ۲۹ در شرایط فعلی به معنای آن است که عایدی بازار اجاره مسکن یا عایدی اجاره‌داری برای موجران در حال حاضر سالانه برابر با حدود ۳ درصد است.این در حالی است که در برخی مراکز استان‌ها همچون شهر اصفهان این میزان عایدی کمتر و معادل ۲ درصد است.

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» درخصوص نسبت قیمت به اجاره مسکن در ۸ کلان‌شهر نشان می‌دهد این نسبت هم اکنون در شهر تبریز ۳۰ درصد، در اصفهان ۵۰ درصد، در کرج ۲۵ درصد، در تهران ۲۵ درصد، در مشهد ۲۶ درصد، در اهواز ۲۱ درصد،در شیراز ۳۴ درصد و در قم ۳۲ درصد است.در اصفهان نسبت قیمت به اجاره مسکن در سال ۹۵ معادل ۷/ ۲۵ درصد بوده است. پیام اول این موضوع آن است که هم‌اکنون بازار مسکن به لحاظ قیمتی در کشور به مراتب گرم‌تر از تهران است. پیام دومی که از این دماسنج ملکی به بازار مسکن مخابره می‌شود آن است که در این بازه زمانی میزان رشد اجاره‌بها در تهران بیشتر از میزان رشد اجاره‌بها در کشور بوده است.

این موضوع نیز به حساسیت بیشتر مستاجران کشور نسبت به مستاجران تهرانی در برابر نوسانات نرخ اجاره‌بها به لحاظ کمتر بودن استطاعت مالی آنها برای پرداخت اجاره‌بها به‌طور نسبی برمی گردد. هر چند کارشناسان معتقدند مطابق با الگوی گذشته، زمانی که نسبت متعارف قیمت به اجاره‌بها از حالت معمول خارج می‌شود حدود سه سال طول می‌کشد تا این نسبت متعارف احیا شود چرا که رشد اجاره‌بها مانند رشد قیمت مسکن به‌صورت ناگهانی رخ نمی‌دهد و اجاره‌بها به‌صورت تدریجی و در میان مدت افزایش می‌یابد. با این حال در شرایط فعلی یک گروه از کارشناسان معتقدند حتی در میان‌مدت هم به دلیل شرایط اقتصادی و سطح درآمدی فعلی مستاجران امکان بازگشت رابطه قیمت و اجاره‌بهای مسکن به سطح متعارف از ناحیه اجاره‌بها وجود ندارد اما عده دیگری می‌گویند الگوی گذشته می‌تواند بار دیگر در این موضوع تکرار شود. پیام سومی که از این دماسنج ملکی به بازار مسکن مخابره می‌شود پاسخی برای پرسش علت کمبود عرضه آپارتمان در شرایط فعلی است.

طی دست‌کم دو سال گذشته بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی معامله شده از سوی سرمایه‌گذاران خریداری شد اما در شرایطی که انتظار می‌رفت با عرضه این واحدها به بازار اجاره، مشکل عرضه در این بازار تا حد قابل قبولی برطرف شود این انتظار محقق نشد. علت این موضوع را می‌توان در افت شدید بازدهی بازار اجاره در نتیجه خارج شدن رابطه قیمت و اجاره‌بها از دامنه متعارف عنوان کرد. در شرایط معمول بازدهی بازار اجاره معمولا بین ۴ تا ۷ درصد است و در برخی سال‌ها این عدد به ۱۰ درصد هم رسیده است. اما هم‌اکنون بازدهی اجاره‌داری در کشور به حدود ۳ درصد کاهش یافته است.هر چند همیشه بازدهی بازار اجاره نسبت به سایر بازارها کمتر است و عمده بازدهی ملکی از ناحیه افزایش قیمت مسکن است اما هم اکنون عایدی بازار اجاره برای موجران به میزان محسوسی کاهش یافته است و در میان بسیاری از سرمایه‌گذاران ملکی انگیزه‌ای برای عرضه واحدهای خریداری شده به بازار اجاره وجود ندارد.

در چنین شرایطی به منظور افزایش عرضه به بازار اجاره برخی توصیه می‌کنند با دریافت مالیات از خانه‌های خالی با نرخ‌های بالا و بازدارنده می‌توان عرضه مسکن به بازار اجاره را افزایش داد اما گروه دیگری معتقدند بعید است این مالیات به‌قدری بازدارنده و موثر باشد که بتوان از آن به‌عنوان ابزاری برای افزایش عرضه به بازار اجاره بهره برد.

راهکاری که کارشناسان در این باره توصیه می‌کنند آن است که دولت سیاست ساخت و عرضه مسکن استیجاری به منظور حمایت از مستاجران را جایگزین سیاست ساخت مسکن ملکی- مشابه طرح مسکن مهر و اقدام ملی- کند و تسهیلات و مشوق‌هایی که هم اکنون برای ساخت مسکن در بافت فرسوده پرداخت می‌کند را با اولویت ساخت واحدهای استیجاری و عرضه بخشی از آنها دست‌کم برای مدت ۵ سال به بازار اجاره، به این گروه از سازنده‌ها اختصاص دهد.