گزارش فرهیختگان درباره قیمت مسکن در تهران

روزنامه فرهیختگان نوشت: وضعیت مسکن در ایران در سال‌های اخیر با افزایش سرسام‌‌آور قیمت روبه‌رو شده که خانه‌دار شدن را برای بسیاری از افراد به آرزویی محال تبدیل کرده است.

آمارهای منتشرشده نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در تهران طی تیرماه سال‌جاری معادل ۲۱ میلیون ۷۵۵ هزار تومان بوده است که این میزان رشد ۳۹ درصدی را تنها در چهارماه نخست سال‌جاری نشان می‌دهد. رشد نزدیک به ۴۰ درصدی قیمت مسکن طی چهارماه اخیر درحالی است که کل رشد قیمت مسکن در ۱۲ماهه سال ۱۳۹۸ (فروردین تا اسفند) حدود ۳۷ درصد بوده است. این بدین معنی است که خانوارها تنها درطول این چهارماه بیش از ۴۰ درصد از قدرت خرید خود در بازار مسکن را از دست داده‌اند و مسیر دستیابی به آن را در چندده ‌سال جست‌وجو می‌کنند.

البته نه اینکه تمامی این فرازهای قیمتی بدون واکنش سیاستگذاران بوده باشد، بلکه دولتی‌ها به‌اندازه کافی در همین چهارماه، عملکرد رسانه‌ای خوبی در ارائه طرح‌های خود داشته‌اند، اما درعمل و در اجرای آنها بی‌اراده و بی‌برنامه ظاهر شده‌اند. ازجمله اینکه پنج سازوکار حمایتی و سیاستی دولت شامل؛ مدیریت نقدینگی به بورس، طرح ملی مسکن، اختصاص اراضی دستگاه‌های اجرایی به ساخت مسکن (طرح زمین صفر)، افزایش تسهیلات مسکن، طرح ودیعه اجاره مسکن و تصویب نرخ اجاره‌بهای مسکن شاید در ظاهر موجه و دارای مانور رسانه‌ای باشند، اما درعمل باتوجه به اراده موجود، سهل‌الاجرا به‌نظر نمی‌رسد. «فرهیختگان» در این گزارش علاوه‌بر بررسی سیاست‌های اجراشده در بخش مسکن، براساس داده‌های خام سامانه ثبت معاملات و املاک کشور به بررسی و تحلیل آنها پرداخته و درنهایت باتوجه به شرایط موجود از احتمال ادامه‌دار بودن روند افزایش قیمت‌ها گفته است.

رشد 39 درصدی قیمت مسکن در 4 ماه

براساس داده‌های خام سامانه ثبت معاملات و املاک کشور در تیر ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران با رشد قابل توجه ۱۵ درصدی در مقایسه با خردادماه به ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان رسیده است. این درحالی است که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در خردادماه ۱۸ میلیون و ۹۴۸ هزار تومان بوده است. به‌عبارتی دیگر آمارهای معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد طی یک ماه اخیر قیمت مسکن ۱۵ درصد رشد کرده است.

همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهند که تنها در چهار ماه نخست سال جاری متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۹ درصد رشد را تجربه کرده است؛ به‌طوری که در یک ماهه منتهی به اسفندماه ۹۸ قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۵میلیون و ۶۵۸ هزار بوده که این میزان در آخرین داده‌های خام سامانه ثبت معاملات و املاک کشور قیمت ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان را تجربه کرده است. این موضوع موید این نکته است که تنها در طول چهار ماه ۳۹ درصد از قدرت خرید خانوار‌ها در بازار مسکن کاهش یافته است.

بیشترین متوسط قیمت مناطق ۲۲گانه تهران مربوط به منطقه یک با ۳۶ میلیون و ۸۰۳ هزار تومان بوده که نسبت به خرداد ماه ۰.۹ درصد افزایش یافته است. کمترین متوسط قیمت نیز مربوط به منطقه ۱۸ با ۹ میلیون و ۵۹۴ هزار تومان بوده است. در خردادماه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه ۹ میلیون و ۳۷۶ هزار تومان بود. به‌عبارت دیگر در تیرماه سال ۹۹ متوسط قیمت مسکن در این منطقه نسبت به ماه پیش از آن ۳ درصد رشد مثبت داشته است.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۶ با ۱۱ میلیون و ۷۸۷ هزار تومان برای هر مترمربع بیشترین افزایش را در مقایسه با خردادماه داشته است، این ماه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه ۱۰ میلیون و ۱۰۵هزار تومان بود که نشان از افزایش ۱۶ درصد قیمت مسکن در منطقه مذکور دارد. همچنین نکته جالب توجه اینکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه در بین گران‌ترین(منطقه یک) و ارزان‌ترین منطقه( منطقه ۱۸) حدود ۳.۸ برابر اختلاف وجود دارد، به‌طوری که قیمت هرمترمربع واحد مسکونی معامله شده در منطقه ۱۸ درحالی ۹.۵ میلیون تومان است که این میزان در منطقه یک ۳۶.۸ میلیون تومان است.

رشد 8 درصدی معاملات؛ رونق در شمال‌شهر

توزیع تعداد معاملات انجام‌شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۹ حاکی از آن است که ثبت ۱۱.۶۷۴ معامله انجام‌شده در این ماه رشد ۸ درصدی را نسبت به خردادماه تجربه کرده است که با توجه به شروع فصل تابستان و همچنین عادی‌تر شدن شرایط کرونایی، منطقی به‌نظر می‌رسد. از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۷.۴ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادها را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم‌های ۸.۳ و ۸.۵ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع ۷۵.۲ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در خردادماه سال ۱۳۹۹ مربوط به ۱۰ منطقه شهر(به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۱۱ و ۳) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۱۴.۸ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

به‌عنوان نمونه تعداد معاملات مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۹، ۲۰، ۲۱ و ۲۲ همگی زیر ۲۰۰ مورد در تیرماه ۹۹ بوده است که نسبت به ماه‌های گذشته روند کاهشی را ثبت کرده است. نکته جالب توجه از فراوانی توزیع معاملات مسکن در مناطق مختلف، بالا بودن معاملات، در مناطق بسیار گران شهر تهران است، چراکه براساس آمار، مناطق ۱، ۲، ۳، ۴ و ۵ که دارای قیمتی در بازه ۲۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تا ۳۶ میلیلون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است در عین داشتن بالاترین قیمت، در لیست ۹ منطقه پرمعامله شهر نیز جای دارند. چنین آماری احتمالا حاکی از بالا بودن میزان سفته‌بازی مسکن و خرید و فروش‌های دلالانه آن بوده است.

رشد قیمت در مناطق کم‌تقاضا

همان‌طور که گفته شد نبض منطقه‌ای معاملات ملک پایتخت در تیرماه ۱۳۹۹ حاکی از آن است که بالاترین رشد ماهانه قیمت به میزان ۱۶.۶ درصد به منطقه ۱۶ تعلق داشته که جزء ۹ منطقه پرتقاضای تهران(نام برده شده در بالا) محسوب نمی‌شود. پس از آن بیشترین رشد قیمت به ترتیب در منطقه ۱۵ به میزان ۱۲.۷درصد، منطقه ۷ در حدود ۱۲.۶درصد، منطقه ۳ به میزان ۱۰.۲درصد، منطقه ۲ بالغ بر ۱۰.۱درصد، منطقه ۱۸ به میزان ۸ درصد، منطقه ۱۰ در حدود ۷.۹ درصد، منطقه ۱۲ به میزان ۷.۷ درصد، منطقه ۲۱ بالغ بر ۷.۱ درصد و منطقه ۲۲ به میزان ۶.۸ درصد رقم خورده است. در بین ۱۰ منطقه مذکور مناطق ۲، ۳، ۷ و ۱۰ جزء مناطق پرمعامله(پرتقاضا) در تهران محسوب می‌شوند که به ترتیب ۸.۳، ۴.۶، ۵.۸ و ۸.۴ درصد از کل معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند. آمارهای مذکور می‌تواند نشان‌دهنده این باشد که بازار مسکن پایتخت در مقیاس متناسب با ظرفیت سال ۱۳۹۹ اقتصاد کلان به رونق غیرتورمی نزدیک می‌شود؛ زیرا در ۹ منطقه پرتقاضای شهر شامل مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۱۱ و ۳ رشد کمتری نسبت به خردادماه ۹۹ در مقایسه با دیگر مناطق شهری رقم خورده است.

به‌عبارت دیگر علاوه‌بر افزایش قیمتی که در همه مناطق نه به یک اندازه اما هم‌جهت اتفاق افتاده است، پایین بودن تعداد معاملات در برخی نقاط شهری که اتفاقا بیشترین رشد‌های قیمتی در یک ماهه اخیر را داشته‌اند جلب توجه می‌کند. این مساله که در چهار ماه نخست سال نیز شاهد آن بودیم نشان‌دهنده پایین بودن فعالیت‌های حقیقی در این بازار است و از همزمانی رکود و تورم در آن خبر می‌دهد. چنین سیگنالی بدون شک توجه سیاستگذار را برای جلوگیری از ادامه این روند می‌طلبد. همچنین لازم به ذکر است که مناطق درگیر با رکود تورمی از مناطق پایین یا مرکز شهری هستند که طبقات پایین‌تر جامعه را در خود جا داده‌اند و ادامه رشد تصاعدی گران شدن مسکن در این مناطق منجر به افزایش اجاره‌بهای آنها نیز خواهد شد.

ترمز قیمت مسکن کجا کشیده می‌شود؟

با توجه به شرایط حاکم بر جهان و تداوم ویروس کرونا، بسیاری از صنایع تحت‌تاثیر این موضوع قرار گرفتند که صنعت ساخت‌وساز و مسکن هم شامل آن می‌شود. این صنعت در کشور ما علاوه‌بر کرونا با بحران‌های اقتصادی و بی‌تدبیری‌های فراوانی نیز به‌طور همزمان درگیر است. البته هرچند پیش‌بینی روند افزایش یا کاهش قیمت مسکن کار ساده‌ای نیست و پارامترهای زیادی را شامل می‌شود، اما به‌طور خلاصه می‌توان سه متغیر تورم، قیمت ارز و دلار و مصالح ساختمانی را به‌عنوان مولفه‌های اصلی مطرح کرد. درمورد تورم با توجه به اینکه مرکز آمار، نرخ نقطه‌ای آن را برای تیرماه ۲۷ درصد اعلام کرده نمی‌توان توقع داشت که بازار مسکن از آن متاثر نشود. درنتیجه تورم عمومی تاثیر به‌سزایی بر بازار مسکن و مصالح ساختمانی داشته و این تنها یکی از عوامل افزایش قیمت و کاهش معاملات در کشور است. ازسوی دیگر تولید مسکن در کشور در چندین سال گذشته روند کاهشی به خود گرفته و همین موضوع توازن را برای عرضه و تقاضا به‌هم زده است؛ همچنین کاهش قدرت خرید مردم همزمان به شکل دامنه‌داری ادامه یافته است.

البته علاوه‌بر تورم عمومی، تورم انتظاری در بازار دارایی‌ها نیز به‌صورت روزافزونی افزایش یافته است که همین موضوع عاملی برای افزایش قیمت مسکن در شرایطی بوده که معاملات آن بسیار پایین است. به‌عبارت دیگر، مردم برای حفظ ارزش پول خود دربرابر گزند تورم به‌سمت مسکن آمده و با تغییر رویکرد مردم قیمت آن نه براساس عرضه و تقاضای مصرفی بلکه به‌صورت عرضه و تقاضای سرمایه‌ای تعیین شد و انتظارات فروشنده‌ها براساس قیمت دلار و طلا و جدیدا شاخص بازار سهام شکل می‌گیرد.

با توجه به بررسی موارد ذکرشده، برای پیش‌بینی قیمت مسکن انتظار می‌رود همچنان تقاضای غیرواقعی و کاذب در بازار موج بزند و با افت احتمالی کیفیت سازه‌ها و افزایش قیمت در بازار مسکن مواجه باشیم. ممکن است با بهترشدن شرایط و کاهش شیوع ویروس کرونا، اقتصاد ایران و جهان با رکود همراه شده و سیر افزایشی قیمت‌ها متوقف شود اما با توجه به اوضاع حاکم و همچنین فقدان ابزارهای کنترلی ازجمله مالیات بر عایدی سرمایه که بتواند تقاضاهای سرمایه‌ای را از بازار مسکن بیرون کند، بعید به‌نظر می‌رسد قیمت‌ها در بازار مسکن روند کاهشی به‌خود بگیرد.