عرضه مسکن در بورس، مردم را خانه‌دار می‌کند؟

روزنامه جام جم: طبق آخرین گزارش بانك مركزی متوسط قیمت هر متر مربع مسكن در تهران به چیزی بیش از ۲۰ میلیون تومان رسیده است. بر این اساس به طور متوسط برای خرید یك واحد آپارتمان ۵۰ متری در تهران حداقل به یك میلیارد تومان نقدینگی نیاز است. افزایش افسارگسیخته قیمت مسكن در یك سال گذشته را می‌توان ناشی از شرایط اقتصادی كشور، افزایش قیمت مصالح و آهن‌آلات ساختمانی و البته حضور سفته‌بازانه برخی صاحبان نقدینگی و نقش پررنگ دلال‌ها در این بازار دانست.

اگر چه خانه‌دارشدن در همه ادوار سخت بوده، اما این موضوع چند سالی است از مرز سخت بودن عبور كرده و تبدیل به یك آرزو شده، به طوری كه افرادی كه فاقد واحد مسكونی هستند دیگر امید چندانی به خانه‌دارشدن ندارند. حتی تسهیلات مسكنی دولت نیز نتوانسته دردی از این بخش درمان كند. به طوری كه حتی با فرض در نظرگرفتن اعطای سقف تسهیلات مسكن به میزان 240 میلیون تومان در خوشبینانه‌ترین حالت تنها یك‌چهارم قیمت كل یك مسكن نقلی، آن هم در جنوبی‌ترین نقطه شهر تامین می‌شود. از این رو و با افزایش هزینه‌های تامین مسكن به خصوص در شهرهای بزرگ دولت سیاست‌های خود را از خرید مسكن به ارائه تسهیلات برای اجاره مسكن تغییر داد! اما آنطور كه مشخص شده شرایط دریافت این تسهیلات نیز سخت و همراه با پیچ و خم‌های فراوانی بوده و نتوانسته رضایت خاطر شهروندان ایرانی را فراهم كند.

باز هم پای بورس در میان است

چند هفته‌ای است كه زمزمه‌های اجرای طرح جدیدی از سوی دولت در راستای حمایت از خانه‌دار شدن مردم به گوش می‌رسد. گویا با رونق‌گرفتن بازار سرمایه طی یك سال اخیر بورس پای ثابت تمام اتفاقات و طرح‌های اقتصادی دولت است. یك پای تمام طرح‌های دولت از گشایش اقتصادی تا واگذاری شركت‌های دولتی تحت عنوان صندوق‌های دارا و حتی راه‌هایی برای خانه‌داركردن مردم به بورس ختم می‌شود. براساس مواد ۱۶ و ۱۷ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی كشور، تمامی بانك‌ها و موسسات اعتباری موظفند تا بخشی از اموال خود اعم از منقول، غیرمنقول و سرقفلی را كه به تملك آنها و شركت‌های تابعه آنها درآمده و به تشخیص شورای پول و اعتبار و بانك مركزی جمهوری اسلامی ایران مازاد است، واگذار كنند. در این قانون بر استفاده از سازوكار بورس كالای ایران در این حوزه نیز تاكید شده است، موضوعی كه به عرضه نخستین ملك از اموال غیرمنقول دولت در بورس كالا منجر شد.

بر اساس این طرح، دولت قصد دارد از طریق اوراق سلف، پیش‌فروش واحدهای مسكونی در بورس كالا را آن هم به صورت متری اجرایی كند. در صورت نهایی شدن این طرح، پیش‌فروش متری مسكن از طریق اوراق سلف موازی استاندارد در بورس كالا اجرایی خواهد شد. آنطور كه خبرنگار جام‌جم كسب اطلاع كرده سازو كار پیش‌فروش متری مسكن از طریق اوراق سلف موازی استاندارد به این صورت است كه هر فردی با هر میزان آورده‌ای می‌تواند در ساخت مسكن سرمایه‌گذاری كرده و پس از آن بر اساس آورده نقدی، متراژی از یك واحد مسكونی به افراد متقاضی تعلق می‌گیرد.

به بیان بهتر در این طرح شركت سازنده و انبوه‌ساز یا هر مجموعه‌ای كه در حال ساخت مسكن است، می‌تواند با هدف تأمین مالی و حتی فروش خانه‌هایی كه در حال ساخت آن هستند اقدام به انتشار اوراق سلف موازی استاندارد كنند، اوراقی كه البته قابل تحویل در سررسید بوده و فرد می‌تواند در سررسید به ازای متراژهای معینی كه تعیین شده، اوراق را تأمین كرده و اقدام به تحویل واحد مسكونی كند. به این صورت كه اگر قرار است فردی ۸۵ متر خانه تحویل بگیرد باید بتواند به آن تعداد اوراق تأمین كند یا این‌كه اوراق را در سررسید با سود مشخصی كه در نظر گرفته شده تسویه نقدی كند. یعنی در زمان سررسید باقیمانده اوراق را به قیمت روز خریداری كرده و مالك آن واحد مسكونی شود یا اوراق خود را به قیمت روز به غیر واگذار كند.

طرحی برای حفظ ارزش پول

هر چند برخی مدافعان اجرای این طرح معتقدند یكی از اهداف اجرای این طرح كمك به خانه‌دار شدن مردم در شرایط تورمی موجود است اما عده‌ای اجرای این طرح را صرفا راهی برای حفظ ارزش پول شهروندان و البته تامین مالی انبوه‌سازان برای ساخت مجتمع‌ها و پروژهای بزرگ خانه‌سازی می‌دانند. این افراد معتقدند هیچ‌كس با پیش‌خرید چند متر خانه ساخته‌نشده خانه‌دار نخواهد شد، بلكه نهایت عملكرد اجرای این طرح این است كه ارزش پول شهروندان متناسب با افزایش قیمت خانه رشد كرده و از تورم خانه عقب نخواهد ماند.

طرح پیش‌فروش، باعث تعدیل قیمت مسكن می‌شود

معاملات مسكن در بورس كالا قرار است از دو مسیر پیگیری شود؛ یكی مربوط به فروش اموال مازاد دولت و بانك‌ها و جایگزین كردن روش مزایده‌های پاكتی و دیگری بحث تامین مالی از طریق بازار سرمایه است. بر اساس بند 19 سیاست‌های ابلاغی رهبر معظم انقلاب برگزاری مزایده در تابلوی بورس كالای ایران از سوی بورس كالا پیگیری شده و با همكاری وزارت راه و شهرسازی اولین معامله مسكن توسط شركت عمران شهر جدید پردیس در چهارشنبه گذشته در بورس كالا كلید خورده است. بر این اساس، شركت سرمایه‌گذاری مسكن وابسته به بانك مسكن، اولین درخواست پذیرش به بورس كالا را ارائه كرده و منتظر تاییدیه هیات پذیرش سازمان بورس است. از طرفی، پیش‌فروشنده‌ها باید نزد اتاق پایاپای بورس تضمین داده و متعهد شوند واحدهای مسكونی، تجاری و اداری را به صورت پیش‌فروش یا فروش متری در زمان سررسید تحویل می‌دهند. همه می‌دانیم در حالت عادی پیش‌خرید كردن واحدهای مسكونی دارای ریسك بالایی بوده و خیلی اوقات خریداران با مشكلاتی مواجه می‌شوند؛ مشكلاتی كه آنها را راهی راهروی دادگاه‌ها می‌كند.

در واقع پیش‌خریدارها زمانی كه پیش‌فروشنده به تعهدات خود عمل نمی‌كنند دست پایین را دارند و حاضرند بیشتر از مبلغ قرارداد بپردازند تا واحد مسكونی وعده داده شده را تحویل بگیرند. در ضمن پیش‌فروشنده خسارتی كه در قرارداد منعقد شده را نمی‌پردازد، اما بر اساس آنچه گفته شده در این طرح تضامین لازم از تحویل‌دهنده توسط بورس كالا دریافت می‌شود تا پیش‌خریدار با خیال راحت‌تری اقدام به سرمایه‌گذاری كند. در واقع می‌توان گفت در این طرح بورس كالا به نوعی تضمین‌كننده و ضامن خوش‌قولی پیش فروشنده‌ها خواهد بود.

ضمن این‌كه اگر در زمان سررسید قرارداد پیش‌خرید متراژی كسی به اندازه متراژ یك واحد مسكونی باشد فرد می‌تواند آن واحد را به صورت كامل تحویل بگیرد. در غیر این صورت یا باید مابه‌التفاوت آن را پرداخت كند یا متراژ خریداری شده از جانب خود را به قیمت روز به فرد دیگری بفروشد. البته در این زمینه سه مكانیسم تعیین حداقل سود، تعیین حداكثر سود و تعیین قیمت روز در زمان سررسید به صورت اختیاری در نظر گرفته شده تا افراد برای ارائه خدمات، گزینه‌های بیشتری برای انتخاب داشته باشند.

راهكار درست چیست؟

با توجه به افزایش میزان تعداد خانوارهای مستاجر طی سال‌های اخیر به طوری كه در حال حاضر چیزی حدود ۹ میلیون خانوار ایرانی اجاره‌نشین بوده و دارای منزل شخصی نیستند، به نظر می‌رسد هدف اصلی اجرای این طرح كمك به شهروندان در راستای خانه‌دار شدن آنان است. با این حال، اگر دولت به دنبال طرحی در راستای تامین مسكن برای مردم و خانه‌دار شدن تعداد بیشتری از شهروندان ایرانی است، مسیر پیش‌رو مسیر نادرستی است. بهتر است برای تحقق این امر مبالغ تعیین برای تسهیلات مسكن افزایش و بازپرداخت این تسهیلات طولانی‌تر شوند. این اقدام، بهترین روش برای تامین نقدینگی مورد نیاز خانوارها با هدف افزایش قدرت خرید آنهاست. همچنین كمك به تولیدكنندگان بخش مسكن به منظور كاهش قیمت تمام شده می‌تواند مورد توجه دولت قرار بگیرد كه مهم‌ترین قسمت آن در اختیار گذاشتن زمین ارزان قیمت به انبوه‌سازان است.

هدف دولت صرفا تقویت بورس است

فرشید ایلاتی، كارشناس حوزه مسكن:

اگر سرمایه‌گذار قیمت نیمی از متراژ خانه مسكونی را پرداخت كرده باشد برای دریافت نیمی دیگر باید به قیمت روز مابقی مبلغ را بپردازد كه این موضوع سود حاصل شده یا صرفه‌جویی صورت گرفته در بخش اول را از بین می‌برد.
فروش متری مسكن از زمان دولت اصلاحات بارها مطرح شده اما خروجی خاصی نداشته است. در حال حاضر نیز اگرچه اولین بار است كه این طرح در بورس كالا عرضه می‌شود اما قطعا منجر به خانه دار شدن افراد نخواهد شد. بلكه دولت قصد دارد از بازار بزرگ مسكن برای تقویت بازار سرمایه استفاده كند اما مطمین باشید خانه دار شدن افراد متقاضی از این طریق، قطعا در برنامه نهایی این طرح استفاده کند.

مسكن ارزان نمی‌شود

فرشید پورحاجت، دبیر كانون سراسری انبوه‌سازان كشور:

طرح پیش‌فروش متری، قبلا در پدیده شاندیز اجرا شده و شكست خورده است اما این بار ساز و كار اجرای آن تغییر كرده و دولت قصد دارد این طرح را از طریق بورس كالا انجام دهد. با این حال، طرح پیش‌فروش متری مسكن باعث تعادل‌بخشی بازار مسكن نخواهد شد اگر چه بورس كالا اعلام كرده هر فرد حقیقی یا حقوقی به هر میزانی كه سرمایه دارد می‌تواند برای ساخت مسكن سرمایه‌گذاری كند اما مطمئن باشید این كار باعث كاهش قیمت مسكن نخواهد شد. بلكه ورود مسكن به بازار بورس باعث افزایش قیمت مسكن خواهد شد و افرادی كه در این زمینه سرمایه‌گذاری می‌كنند خانه‌دار نمی‌شوند، بلكه در نهایت ارزش پول آنها متناسب با نرخ تورم حفظ می‌شود.

افزایش عرضه مسكن با اجرای این طرح

جواد فلاح، مدیر مطالعات اقتصادی شركت بورس كالای ایران:

زمانی كه خریدار وارد این بازار می‌شود این امكان را در بازار ثانویه خواهد داشت كه تا زمان ساخته شدن ملك، اوراق خود را به فروش برساند، در نتیجه سرمایه‌گذاری در تولید مسكن نقدشونده‌تر خواهد شد. ضمن این‌كه افراد می‌توانند قبل از ساخته شدن كامل ملك مورد نظر، متر مربع‌های خود را به فروش برسانند. در صورت پذیرش سازمان بورس به منظور تامین مالی برای ساخت مسكن سرمایه‌های خرد مردم به سمت تولید این كالا هدایت می‌شوند كه قطعا در قیمت آن به دلیل رشد عرضه تاثیر خواهد داشت و همین موضوع می‌تواند افراد زیادی را خانه‌دار كند.

بورس یعنی بازی با سرمایه

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاك:

مسكن باید از بازار سرمایه خارج شود؛ نه این‌كه به آن وارد شود. باید به سمتی برویم كه مسكن به عنوان كالای سرمایه‌ای به كالای مصرفی تبدیل شود. این در حالی است كه وقتی مسكن را به بورس می‌بریم، سرمایه‌گذارها وارد این حوزه می‌شوند. بی‌شك این افراد برای انجام كارهای خیر وارد بورس نمی‌شوند. بورس به معنای سود و بازی كردن با سرمایه در جهت افزایش آن است. ضمن این‌كه مسكن یك كالای غیرهمگن است، از این رو نمی‌توان آن را در بورس عرضه كرد، چرا كه خروجی راه‌اندازی بورس مسكن فقط افزایش قیمت است.