با بورس می‌توان به قیمت «منطقه‌ای» رسید

روزنامه شرق: وزارت راه‌و‌شهرسازی و سپس بانک اقتصاد نوین، آغازکننده عرضه املاک مازاد خود در بورس املاک و مستغلات بوده‌اند؛ اتفاقی که باعث شده تا تحول جدیدی در زمینه خرید و فروش ملک صورت بگیرد.

این رخداد در آینده می‌تواند به‌عنوان معیاری برای تعیین قیمت مسکن نیز باشد. احمد بیات، کارشناس بورس، در گفت‌وگو با ما در این زمینه توضیحاتی داده است. او می‌گوید این عرضه ملک و مسکن در بورس نگرانی‌های حقوقی معامله به حداقل ممکن برسد و از تعداد پرونده‌هایی که در این زمینه در دادگاه‌ها وجود دارد نیز می‌کاهد. بیات این روش را برای سازمان‌هایی که می‌خواهند به کارکنان خود مسکن بفروشند نیز مناسب می‌داند و می‌گوید با این روش شفاف دیگر شاهد اتفاقاتی چون «املاک نجومی» نخواهیم بود. او همچنین از تعیین قیمت به‌صورت «میانگین منطقه‌ای» گفت که در این گفت‌وگو می‌خوانید.

‌‌با توجه به اینکه بانک اقتصاد نوین آغاز‌کننده عرضه املاک خود در بورس شده است، شما این اقدام را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

اتفاق خوب و مثبتی است و مهم‌تر آن است که این اتفاق در سطح بزرگ‌تر و عمومی‌تر نیز صورت بگیرد و اثرگذاری آن دیده شود. این کار برای انبوه‌سازان نیز تمایل ایجاد خواهد کرد تا املاک خود را در بورس عرضه کنند و این‌گونه بازار مسکن نیز رونق خواهد گرفت. در صورت ادامه‌داربودن فروش املاک و مستغلات در بورس، عرضه‌کنندگان می‌توانند از ویژگی‌های عمومی معاملات در بورس نیز بهره‌مند شوند که از جمله مهم‌ترین آنها «شفافیت در معاملات» است.

مشکلی که اکنون وجود دارد این است که هیچ فردی نمی‌داند قیمت واقعی ملک چقدر است. البته گاهی قیمت‌هایی اعلام می‌شود اما دولت از اعلام قیمت‌های رسمی ممانعت می‌کند؛ چون احساس می‌کند که جوسازی صورت خواهد گرفت ولی اگر این اتفاق در بورس املاک و مستغلات صورت بگیرد و معاملات به‌صورت شفاف انجام شود، هم برای خریدار و هم برای فروشنده می‌تواند راهگشا و اطمینان‌بخش باشد، بورس نیز می‌تواند به‌عنوان یک نمایشگر دائمی و منطقی برای ملک و مسکن عمل کند.

باید به این نکته نیز توجه کرد که املاک و مسکن با دیگر کالاهای دیگر متفاوت است و با هم همگن نیستند ولی حضور آن در بورس برای کسانی که می‌خواهند خرید ملک انجام بدهند یک شاخص محسوب می‌شود؛ چراکه وقتی عرضه‌و‌تقاضا روی تابلوی بورس دیده شود، «کشف نرخ» به‌صورت درست و منطقی انجام می‌شود.

متأسفانه اکنون در کشور قیمت‌گذاری برای مسکن بدون هیچ ضابطه‌ای انجام می‌شود که باید با عرضه آن در بورس جلوی بی‌انضباطی بازار مسکن را گرفت. افرادی که در بورس خرید و فروش انجام می‌دهند، با خیال راحت این کار را می‌کنند؛ چون یا این معامله به‌صورت پایاپای است یا سپرده‌گذاری مرکزی آن را تضمین می‌کند که باعث می‌شود نگرانی‌های حقوقی معامله به حداقل ممکن برسد. هم‌اکنون در دادگاه‌ها به‌خاطر معامله‌های صورت‌گرفته ملک و مسکن پرونده‌های زیادی داریم که طرفین را دچار مشکلات حقوقی کرده است اما وقتی معامله‌ای در بورس صورت می‌گیرد، این‌گونه مسائل و مشکلات به صفر می‌رسد.

‌‌اکنون بسیاری از سازمان‌ها املاک مازاد خود را به‌صورت مزایده به فروش می‌رسانند، اگر این اتفاق در بورس املاک و مستغلات صورت بگیرد، چه تغییراتی در روند خرید و فروش صورت خواهد گرفت؟

وقتی کالایی در بورس عرضه می‌شود، حتما باید در سایت بورس اعلام عمومی شود و همه اطلاع پیدا می‌کنند که مشخصات و قیمت پایه آن چقدر است، این امکان نیز برای همه وجود دارد که بعد از طی‌کردن فرایند شرکت در بورس وارد آن شوند و همه می‌توانند شاهد آن باشند که چه سازمانی املاک خورد را عرضه کرد و چه فردی و با چه قیمتی آن را خریداری کرد اما در معاملاتی که به‌صورت مزایده انجام می‌گیرد، خیلی از موارد شفاف نیست و تعداد محدودی در آن شرکت می‌کنند و همه‌چیز در پاکت‌های سربسته نوشته شده است.

طبیعتا بورس این اطمینان‌خاطر را می‌دهد که خرید و فروش در یک بازار رقابتی صورت بگیرد و با شفافیت خود خیلی از نگرانی‌ها را که در مزایده وجود دارد، برطرف کند. عرضه املاک در بورس این نکته مثبت را نیز خواهد داشت که اگر سازمانی خواست به کارکنان خود امتیاز ویژه‌ای بدهد و مثلا مسکن ارائه کند، آن را در یک قالب شفاف انجام دهد و با پرونده‌هایی هم چون «املاک نجومی» مواجه نشویم.

‌‌‌‌هیچ معیاری برای خرید و فروش ملک در تهران وجود ندارد، چقدر فروش املاک و مستغلات در بورس می‌تواند به معیار قرارگرفتن قیمت تعیین‌شده در بورس و استاندارد‌شدن قیمت زمین و مسکن کمک کند؟

ببینید؛ وقتی محصولی مانند پتروشیمی در بورس عرضه می‌شود، همه‌چیز آن مشخص است و اگر یک نفر یک تن از آن را خریداری کند با فرد دیگری که یک تن از همان محصول را بخرد، تفاوتی وجود ندارد. اما ملک و مسکن به‌دلیل اینکه محله، متراژ و حتی طبقات آنها با هم متفاوت است، به آن کالای غیرهمگن گفته می‌شود، معمولا برای این‌گونه معاملات قبل از خرید و فروش، بازدید گذاشته می‌شود.

حتی نمونه آن را در بازارهای فرعی بورس کالا نیز داریم که کالایی با کالای کارخانه دیگری متفاوت است؛ پس این تجربه در بورس کالا بوده و اتفاق جدیدی نیست. همین اتفاق نیز می‌تواند در مورد مسکن رخ دهد و با تعیین قیمتی که در بورس املاک و مستغلات صورت می‌گیرد، می‌توان به «میانگین منطقه‌ای» رسید. مثلا یک بازه شش‌ماهه را در نظر گرفت که در فلان منطقه تهران در بورس چند معامله صورت گرفته و یک قیمت میانگین به دست آورد. این اتفاق کارکرد اصلی بورس است و با تعیین میانگین قیمت برای خریداران مشخص می‌کند که با چه قیمتی در کدام منطقه تهران می‌توانند مسکن و ملک تهیه کنند و از مزایای شفافیت بهره ببرند.