شوک ۳۴۴درصدی نرخ ارز به بازار مسکن

روزنامه اعتماد: تازه‌ترين آمار بانك مركزي درخصوص «تحولات بازار مسكن تهران در شهريور ماه» حكايت از تدوام روند افزايشي قيمت‌ها نسبت به شهريور سال گذشته و كاهش تعداد معاملات نسبت به مرداد سال جاري دارد. براساس اين گزارش متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در شهريور ۹۹ نسبت به شهريور سال قبل افزايشي ۹۱.۷درصدي داشته است.

در بخش ديگر اين گزارش بيشترين متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني معامله شده در پايتخت ۵۰ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان و كمترين نيز ۱۰ ميليون و ۴۰۰ هزار تومان اعلام شده است. با مقايسه اعداد و ارقام متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني با خط فقر ۴ ميليون و ۵۰۰ هزار توماني پايتخت، قيمت هر متر خانه بيش از دو برابر خط فقر در تهران است. براساس گزارش ايسپا كه نيمه دوم شهريور منتشر شد، حدود ۴۰درصد از خانوارهاي ايراني پس‌انداز ندارند. اين آمار در كنار روند فعلي افزايش قيمت‌ها آن هم در شرايطي كه قدرت خريد خانوارها تضعيف شده، مي‌تواند متوسط زمان انتظار براي خانه‌دار شدن را بسيار طولاني‌تر كند كه علاوه بر افزايش حاشيه‌‌نشيني طبقات اجتماعي را نيز تغيير مي‌دهد.

افزايش 203درصدي معاملات طي يك سال

براساس آنچه بانك مركزي منتشر كرده در شهريور ماه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به ۲۴ ميليون و ۲۸۸ هزار تومان رسيده كه نسبت به مرداد افزايشي ۵.۱درصدي داشته و نسبت به شهريور سال گذشته ۹۱.۷درصد گران‌تر شده است. تعداد معاملات مسكن در پايتخت نيز طي دو ماه اخير كاهشي ۶.۸درصدي داشته و از ۹۰۸۰ به ۸۶۴۳ در شهريور رسيده است. هر چند رقم معاملات در شهريور سال جاري نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايش ۲۰۳درصدي را نشان مي‌دهد. با اين حال همچنان فاصله معناداري با ۱۵ هزار و ۵۴۵ معامله در شهريور ۹۶ وجود دارد. در بين مناطق تهران كمترين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني معامله شده مربوط به منطقه ۱۸ با رقم ۳ ميليون و ۵۴۰ هزار تومان بود كه تنها يك ميليون كمتر از خط فقر در شهر تهران است.

6 ماهه اول 99 پيشتاز افزايش قيمت‌ها

براساس گزارش بانك مركزي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در ۶ ماهه نخست سال جاري ۱۹ ميليون و ۹۲۰ هزار تومان اعلام شده كه نسبت به سال ۹۶ و پيش از شروع نوسانات ارزي، افزايشي ۳۴۴درصدي داشته است. به بيان ديگر در هر سال حدود ۱۱۴ درصد رشد قيمت‌هاي مسكن در پايتخت رقم خورده است. در اين مدت تعداد معاملات نيز از ۸۵ هزار و ۱۸۲ واحد به ۵۴ هزار و ۹۲۱ واحد رسيده كه افت محسوسي را نشان مي‌دهد. شايد توجيه كاهش ۳۰ هزار و ۲۶۱ تعداد معاملات در خروج متقاضيان واقعي بازار مسكن از اين بازار به دليل افزايش شديد قيمت‌ها يا حاشيه‌نشيني آنها باشد.

قيمت خانه در تهران گران‌تر از استانبول

تداوم روند قيمت‌هاي مسكن در حالي است كه سايت‌هاي خريد خانه در تركيه، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در شهر استانبول را بين ۴ ميليون و ۳۰۰ هزار تا ۱۲ ميليون تومان اعلام مي‌كنند. با مراجعه به سايت‌هاي آگهي‌دهنده براي خريد خانه در دوبي نيز موارد مشابهي مانند تركيه را مي‌توان مشاهده كرد. به عنوان مثال خريد يك آپارتمان ۱۰۰ متري در منطقه «اسن يورت استانبول» ۲۴۷ هزار لير قيمت‌گذاري شده كه حدود ۹۳۴ ميليون تومان مي‌شود؛ هر مترمربع ۹ ميليون و ۳۴۰ هزار تومان. براساس آنچه در بنگاه‌هاي معاملات املاك مي‌گذرد، با ۹۰۰ ميليون تومان مي‌توان در پرديس، خيابان پيروزي، استاد معين و شهريار با متراژهاي كمتر از ۱۰۰ متر خانه خريداري كرد.

مسكن دلاريزه شده است

بررسي گزارش‌هاي گذشته بانك مركزي از تحولات مسكن در تهران نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن همراستا با دلار افزايش يافته و هر زمان روند نرخ دلار، صعودي باشد، متوسط قيمت‌ها نيز بر مدار صعود قرار مي‌گيرد. مدعاي اين گزاره آمارهاي ۶ ماهه نخست سال ۹۵ و ۹۶ است. متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در ۶ ماهه نخست سال ۹۵ حدود ۴ ميليون و ۲۳۰ هزار تومان بود كه اين رقم براي سال ۹۶ تنها افزايشي ۶درصدي داشته كه حتي ۳درصد كمتر از تورم سال ۹۵ است. در شهريور ۹۵ نرخ دلار ۳۵۵۴ تومان بود كه در شهريور سال بعد به ۳۹۰۰ تومان رسيد كه از افزايش ۹درصدي حكايت دارد. اما اوضاع در شهريور ۹۷ به گونه ديگري بود و نرخ ارز با جهشي ۱۹۴درصدي نسبت به دوره مشابه سال قبلش به ۱۱ هزار و ۴۲۸ تومان رسيد.

براساس همين تغييرات نرخ دلار، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني با افزايشي ۵۰.۵درصدي به ۶ ميليون و ۷۴۷ هزار تومان رسيد. ادامه‌دار شدن جهش‌هاي ارزي و رسيدن به قيمت حدود ۲۷ هزار تومان در پايان شهريور سال جاري كه ۱۴۵درصد بيشتر از سال ۹۷ است، قيمت خانه را نيز بالا برد به‌گونه‌اي كه متوسط هر مترمربع واحد مسكوني نيز ۲۱۶درصد افزايش داشت. مقايسه آمارهاي ۴ سال اخير نشان مي‌دهد هر زمان كه نرخ ارز بالا رود، حتي اگر دولت و مجلس اقداماتي نظير ساخت مسكن ملي يا ماليات بر واحدهاي خالي در پيش بگيرند، نمي‌توانند از روند افزايش قيمت‌ها جلوگيري كنند، چراكه مسكن دلاريزه شده و از سوي ديگر شايد بهترين بازار دارايي باشد تا افراد با تمسك به آن از كاهش ارزش ريال در دستشان جلوگيري كنند.

متوسط كمترين قيمت مسكن بالاتر از خط فقر

گزارش اخير بانك مركزي نشان مي‌دهد متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني حتي در منطقه «ارزان» تهران نيز بالاتر از خط فقر يك خانواده ۴نفره است. محمد قاسمي، سرپرست وقت مركز پژوهش‌هاي مجلس در خرداد سال جاري خط فقر براي خانواده‌هاي تهراني را ۴.۵ ميليون تومان اعلام كرده بود. در حالي متوسط قيمت تقريبا تمام محله‌ها از خط فقر بالاتر است كه اطلاعات مركز آمار نشان مي‌دهد هر خانواده‌اي براي هزينه‌هاي مرتبط با مسكن بايد حدود ۳۶درصد درآمد خود را كنار گذارد.

اما روند افزايش قيمت‌ها به‌خصوص از سال ۹۷ تاكنون حكايت از آن دارد كه خانواده‌ها در آينده‌اي نزديك بايد بيشتر از ۳۶درصد از درآمد خود را براي مسكن كنار گذارند، چراكه با استناد به آخرين گزارش مركز آمار درخصوص تورم شهريور ماه، شاخص قيمتي مسكن و اجاره نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايشي ۲۴ و ۲۴.۱درصدي داشته است. اين در حالي است كه نسبت هزينه مسكن به كل هزينه‌هاي يك خانوار در كشورهاي پيشرفته همواره كمتر از ۳۰درصد است و با وجود اينكه كرونا، جهان را وارد بحران اقتصادي كرده و در بسياري از كشورها پيش‌بيني مي‌شود روند كاهش توليد ناخالص و افزايش بيكاري مدت‌دار باشد، اما تاكنون هزينه مسكن بيشتر از ۳۰درصد افزايش نيافته است.