مسکن ملی هم دست‌نیافتنی است!

مطابق آنچه معاون وزير راه و شهرسازي اواخر هفته گذشته مطرح كرد، هزينه ساخت هر مترمربع مسكن ملي ۲.۷ ميليون تومان برآورد شده است. محمود محمودزاده در ادامه گفته بود كه «اين اختيار به استان داده شده كه قيمت ساخت مسكن ملي را با نوسان ۵ درصد افزايش يا ۱۰ درصد كاهش محاسبه و بر اساس اين معيار برنامه‌ريزي كند.»

برآورد هزينه ساخت هر مترمربع مسكن ملي حدود دو ميليون و ۷۰۰ هزار تومان در حالي است كه حداقل دستمزد براي افراد مجرد و بدون سابقه كار در سال جاري دو ميليون و ۵۰۰ هزار تومان و براي افراد متاهل دو ميليون و ۹۰۰ هزار تومان اعلام شده است.

مقايسه هزينه ساخت يك متر مربع واحد مسكوني و حداقل دستمزد در سال جاري، ‌«تعادل» مناسبي با يكديگر ندارند، چراكه در شرايط ركود تورمي فعلي كه بنا بر نظرسنجي‌ها، گزارش شده حدود ۴۰ درصد خانواده‌هاي ايراني پس‌اندازي هم ندارند، مشخص نيست افراد حاضر در دهك‌هاي درآمدي پايين چگونه قادرند هزينه‌هاي مسكن ملي را تامين كنند.

قيمت خانه 533 درصد افزايش داشته است

بر اساس گزارش بانك مركزي از «تحولات بازار مسكن در پايتخت» در شهريور سال جاري قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به ۲۴ ميليون و ۲۹۰ هزار تومان رسيد كه نسبت به مدت مشابه سال ۹۸ افزايش ۹۱.۷ درصدي داشته است. كمترين متوسط قيمتي كه معامله‌گران در بازار مسكن براي خريد هر مترمربع خانه پرداختند براي منطقه ۱۸ بوده كه ۱۰ ميليون و ۴۱۰ هزار تومان بوده است.

خيز قيمت مسكن در پايتخت آن هم در شرايطي كه ساير بازارهاي دارايي نيز به شيب قيمتي خود ادامه مي‌دهند، در سال‌هاي پس از بازگشت تحريم‌هاي نفتي شدت بيشتري يافته است.

بر اساس آمارهاي وزارت راه و شهرسازي، در سال ۹۲ متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران حدود ۳ ميليون و ۸۳۴ هزار تومان است كه بيشترين متوسط قيمت در سال گفته شده، حدود ۴ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان بود كه در خردادماه به ثبت رسيد. اما در ماه‌هاي بعد قيمت هر مترمربع واحد مسكوني افزايش زيادي نداشت؛ بر اساس آمارها قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در بهار ۹۲ حدود ۴ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان بود كه در زمستان همان سال به ۴ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان رسيد.

ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در سال گفته شده حدود ۴ ميليون تومان بود. هر چند در آن سال‌ها بازارهاي موازي تلاطم‌هاي به‌ شدت از سال‌ ۹۷ تا سال جاري نداشته‌اند، اما مقايسه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني از سال ۹۲ تا شهريور سال جاري نشان مي‌دهد كه قيمت خانه ۵۳۳درصد افزايش يافته است.
اين امر براي حقوق‌بگيران ثابت، خانه اولي‌ها و به خصوص اقشار ضعيف كه در دهك‌هاي درآمدي پايين قرار دارند، آسيب‌زا خواهد بود و موجب مهاجرت معكوس از شهرها به حاشيه شهرها مي‌شود.

ركورددار تورم مسكن در جهان

بر اساس آنچه يكي از وب‌سايت‌هاي داخلي از آمارهاي اخير بانك جهاني منتشر كرده، ايران داراي بيشترين تورم مسكن با 91.7 درصد در جهان است. لوكزامبورگ، اسلواكي و پرتغال با 13، 10 و 9.8 درصد بيشترين تورم يك‌سال اخير در حوزه مسكن را در اختيار دارند و در رتبه‌هاي دوم تا چهارم قرار گرفته‌اند. نكته جالب در اين است كه قيمت مسكن در كشورهاي همسايه مانند امارات و قطر 7.2 و 9 درصد كاهش داشته است. بر اساس اين گزارش متوسط قيمت مسكن در جهان در يك دهه اخير به بالاترين رقم از زمان بحران 2009 مالي در جهان برسد.

هر چند اين روند افزايشي در سال اخير و به دليل شيوع كرونا و نا اطميناني در خصوص «زمان غلبه بر اين بيماري» و همچنين بالا رفتن قيمت مصالح ساختماني شدت گرفته است كه مي‌تواند زنگ خطري براي مستاجران باشد. با وجود اينكه آمار دقيقي از تعداد مستاجران در كشور نيست (چراكه بعضي در خانه‌هايي زندگي مي‌كنند كه اجاره‌اي بابت آن نمي‌پردازند يا توافق شفاهي با صاحب ملك دارند) اما گفته‌هاي هفته گذشته رييس كميسيون برنامه و بودجه نشان مي‌دهد كه حدود 7.7 ميليون نفر در كشور مستاجر هستند كه قيمت‌هاي مسكن مي‌تواند آنها را وادار به مهاجرت به حاشيه شهر يا شهرهاي كوچك كند.

مسكن ملي، راهكار براي طبقه متوسط

برآوردهاي دي ماه سال گذشته نشان داده است كه قيمت هر مترمربع زمين براي ساخت مسكن ملي 3.5 تا 4 ميليون تومان در نظر گرفته شده كه متقاضيان در اقساط 10 سال پرداخت خواهند كرد. هر متقاضي براي گرفتن زمين نيز بايد 40 ميليون تومان آورده اوليه داشته باشد. از سوي ديگر بانك‌ها نيز « تا 100 ميليون تومان وام با نرخ 18 درصد با دوره مشاركت دو ساله و مدت بازپرداخت 10 ساله پرداخت مي‌كنند». با وجود اينكه برخي مسوولان معتقدند با اين اقدامات فرد متقاضي مي‌تواند يك واحد حدود 50 متري را بسازد، اما گشت و گذار در بانك‌هاي پرداخت‌كننده وام وديعه مسكن نشان مي‌دهد كه گرفتن وام براي همه نيز امكان‌پذير نيست و هر بانكي «شرايط خاص خودش» را براي پرداخت وام دارد.

به عنوان مثال يكي از شروط «يكي از بانك‌ها» دريافتي حداقل دو ميليون و هشتصد هزار توماني متقاضي وام مسكن به علاوه يك ضامن است. شرط بانك ديگري علاوه بر داشتن حداقل حقوق دو ميليون و 500 هزار توماني فرد متقاضي، يك ضامن و دادن چك يا سفته به ميزان سود و مبلغ وام به بانك است.

مقصر كيست؟

طي يك‌سال منتهي به شهريور سال جاري متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني با افزايش 91.7 درصدي به بيش از 24 ميليون تومان رسيد. اين در حالي است كه تورم نقطه به نقطه (شهريور98نسبت به شهريور 99) حدود 34.4 درصد و تورم يك‌سال منتهي به شهريور نيز 26 درصد بوده است.
با مقايسه تورم و متوسط قيمت مسكن در ماه مورد نظر مي‌توان به اين ادعا رسيد كه قيمت در بازار مسكن تابعي از نرخ ارز و تلاطم‌هاي ريز و درشت در آن بازار است. هر زمان كه نرخ ارز افزايش شديدي پيدا كند، به دليل تضعيف ارزش ريال و تمايل افراد به حفظ ارزش دارايي‌هاي خود، قيمت‌ها نيز افزايش بيشتري پيدا مي‌كنند تا جبران ارزش از دست رفته باشند.

با وجود اينكه رييس كل بانك مركزي در آخرين يادداشت اينستاگرامي خود بر اهتمام بانك مركزي به ادامه‌دار شدن جريان نقدينگي اشاره كرد، اما به نظر مي‌رسد احساس افزايش تورم در «كف جامعه» از يك سو و مشكلات اقتصادي كشور به دليل تحريم‌ها از سوي ديگر، نتواند خيز افزايش قيمت‌ها را كندتر كند. شايد براي هر اقدامي در ابتدا لازم است «اقدامات و راهكارهاي» ثبات‌بخشي به اقتصاد در جامعه حس شود. در اين صورت است كه سياست‌ها براي بهبود وضعيت معيشت افراد مي‌تواند سودمند باشد.