خطر تعمیق رکود در بازار مسکن

خبرآنلاین: مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران گفت: کاهش مقطعی نرخ ارز تاثیری بر قیمت مسکن ندارد؛ هر چه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی‌تر باشد، میزان اثرگذاری آن بر روی بازار ملک بیشتر و چسبندگی و ماندگاری بیشتری نیز روی قیمت‌های بالا پیدا خواهد کرد.

اهمیت و تاثیر نوسانات نرخ ارز بر تمام بازارها ، تجربه های تلخ مکرر از این تعامل و رابطه است که فضای اقتصادی کشور را متحول و متلاطم می کند . اما این رابطه و پیامدهای نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن چیست ؟
خشایار باقرپور در این باره اظهار کرد: برابری پول رایج کشور با نرخ ارز همواره یکی از مهم‌ترین شاخص‌های قیمت‌گذاری در تمام بازارهای کشور بوده است و آنچه اهمیت این موضوع را دو چندان می کند، کاهش ارزش ریال در برابر دلار در مدت ‌زمانی طولانی و قدرت گرفتن دلار در مقابل پول ملی است.

وی افزود: نرخ ارز دو تأثیر مستقیم و غیرمستقیم و نیز در کوتاه‌ مدت و بلند مدت بر مسکن داشته است. تأثیر کوتاه‌ مدت و مستقیم آن بر بازار مسکن دقیقاً معکوس بوده و منجر به هدایت نقدینگی به سمت بازار ارز و دور شدن از این بازار می‌شود. همانطور که بارها در کشور تجربه شده که وقتی قیمت ارز رو به رشد می‌گذارد، در کوتاه مدت و به سرعت ، اغلب کسانی که سرمایه نقدی دارند برای کسب سود ناشی از افزایش قیمت دلار، به سمت خرید آن می‌روند و همین موضوع به تدریج منجربه رکود در بازار مسکن خواهد شد.

وی ادامه داد: در تأثیرگذاری غیر مستقیم و بلند مدت، افزایش نرخ ارز روی تمام ارکان حوزه مسکن تأثیر مثبت و موازی داشته و هرچه بازه زمانی افزایش نرخ ارز طولانی‌تر باشد قیمت مصالح و سایر نهاده‌های تولید مسکن نیز به ‌تبع آن رشد کرده و در نهایت روی محصول نهایی که همان مسکن است، تأثیر می گذارد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران تاکید کرد: در این میان افزایش قیمت زمین، متأثر از تورم عمومی جامعه و بالا رفتن نرخ عوارض و هزینه مجوزهای ساخت و ساز هم تأثیر مضاعفی بر افزایش قیمت مسکن خواهد گذاشت.

تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن

باقرپور گفت: از مرداد ۱۳۹۶ که نرخ هر دلار آمریکا ۳۸۰۰ تومان بود تا آبان امسال، که ارزش هر یک دلار به بالای ۲۶۰۰۰ تومان رسید، در واقع طی کمتر از ۴۰ ماه، نرخ دلار افزایش بیش از ۵۰۰ درصدی را ثبت کرد. اگر چه در طول این دوره در مقاطعی، بازار، نرخ حدود ۳۲۰۰۰ تومان را هم تجربه کرد و گاهی هم با کاهش کمتر از ۲۰ درصد رشد منفی را به ثبت رساند، اما آنچه در بازار مسکن رخ می‌دهد این است که هر چه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی‌تر باشد، میزان اثرگذاری آن بر روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر بوده و در ادامه ، چسبندگی و ماندگاری بیشتری نیز روی قیمت‌های بالا پیدا خواهد کرد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران با اشاره به انتخابات آمریکا به عنوان یک رویداد سیاسی بیان کرد: پیروزی هر یک از طرفین ، اگر چه حداقل در کوتاه مدت در اقتصاد کشور ما و مدیریت داخلی آن تاثیر قابل اعتنایی نخواهد داشت، اما بخشی از جریان نقدینگی کشور را دچار هیجانات زودگذر کرده و نرخ ارز کمی کاهش پیدا کرد. با همین کاهش کوتاه مدت و ناچیز، در مقابل افزایش بی سابقه به ویژه طی یک سال اخیر، عده‌ای شروع به دادن اطلاعات نادرست کرده و این شائبه را ایجاد کردند که کاهش نرخ ارز منجر به کاهش قیمت مسکن خواهد شد.

وی تصریح کرد: شاید کاهش قیمت مسکن در بلند مدت و با کاهش چشمگیر قیمت دلار رخ بدهد، اما چگونه می‌توان از این کاهش کم، مقطعی و کوتاه‌ مدت، بعد از سالها گرانی نرخ ارز ، انتظار ریزش قیمت مسکن را داشت؟ حال‌ آن که قیمت مسکن به‌ جز نرخ ارز، به عوامل و شاخص‌های مهم اقتصادی دیگری نیز وابسته است که مهم‌ترین آن‌ها قیمت زمین و مصالح است که در اثر گران شدن ارز، چنانچه پیشتر گفته شد، خود به ‌خود، روند قیمتی فزاینده داشته اند.

باقرپور معتقد است : هیچ یک از نوسانات منفی قیمت ارز در ۴۰ سال گذشته، حتی در زمان پذیرش قطعنامه ۵۹۸ که منجر به حداکثر ریزش ارزش دلار در برابر پول ملی شد نیز، تأثیر شگرف و متناسبی بر قیمتهای بازار مسکن نداشته و اساساً آن چه که امروز در بوق و کرنا میرکنند، مسبوق به سابقه نیست.

*نوسانات قیمت ارز، در تمام بازارهای سرمایه ای احتمالا فقط بر حباب قیمتها تاثیر می گذارد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران افزود: آنچه در موضوع اثرات کاهش یا افزایش نرخ ارز در بازار مسکن کاملاً مشهود و ثابت‌شده، این است که کاهش نرخ ارز، همواره کوتاه‌ مدت، مقطعی و به دلیل بروز برخی هیجانات بوده و به ‌صورت کوتاه‌ مدت مجدداً به سطح قبل و چه ‌بسا بالاتر از آن رسیده است. این نوسانات به دلیل سنگینی بازار مسکن، هرگز قدرت تأثیر منفی بر قیمت بازار را نداشته و نمی‌توان امیدوار بود که قیمت رهن و اجاره و خرید ملک با ۳ یا ۴ هزار تومان کاهش ارز پایین بیاید.

وی خاطر نشان کرد: در نهایت شاید بتوان امیدوار بود که نوسانات قیمت ارز، فقط بر آن بخش از اعداد و ارقامی که امروزه به عنوان حباب قیمت، در تمام بازارهای سرمایه ای مطرح می شود تاثیر بگذارد.

باقرپور تاکید کرد: کارشناسان ما در اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با بررسی مستمر روند نوسانات نرخ ارز و تحلیل‌های کارشناسی، بارها بر این نکته تأکید کرده‌اند که با کاهش مقطعی نرخ ارز، آدرس غلط به بازار نداده و بازار و مشتریان را به فاز احتیاط سوق ندهیم. چرا که این احتیاط در معامله، نه‌ تنها منجر به تعمیق رکود در بازار مسکن می‌شود، بلکه بعد از اتمام دوره کاهش نرخ ارز و یا حتی معکوس شدن آن، متأسفانه قدرت خرید مشتریان به ‌هیچ‌ عنوان با قبل از این نوسان قابل قیاس نبوده و دیگر توان خرید قبل را نخواهند داشت.

وی عنوان کرد: از این‌ رو ما همواره به مشتریان و سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن توصیه می‌کنیم با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی روز کشور و به ‌دور از هرگونه هیجان و شتاب ‌زدگی و انتظارات غیرمنطقی، تصمیم صحیح را برای خرید یا رهن و اجاره مسکن گرفته و این تصمیم را به بعد از کاهش نرخ ارز یا دوره زمانی دیگری موکول نکنند

باقرپور گفت: متأسفانه قدرت خرید مشتریان به ‌هیچ‌ عنوان با قبل از این نوسان قابل قیاس نبوده و دیگر توان خرید قبل را نخواهند داشت. از این‌ رو ما همواره به مشتریان و سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن توصیه می‌کنیم با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی روز کشور و به ‌دور از هرگونه هیجان و شتاب ‌زدگی و انتظارات غیرمنطقی، تصمیم صحیح را برای خرید یا رهن و اجاره مسکن گرفته و این تصمیم را به بعد از کاهش نرخ ارز یا دوره زمانی دیگری موکول نکنند.