آرامش در بازار مسکن پس از انتخابات آمریکا

روزنامه اعتماد: براساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت در آبان ۹۹، آهنگ رشد قيمت‌ها در اين بازار حدود ۲درصد نسبت به ماه مهر افزايش داشته كه كمترين ميزان نرخ رشد قيمت‌ها از ارديبهشت سال جاري تاكنون بوده است.

هر چند نرخ رشد متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نسبت به آبان ۹۸ افزايش ۱۱۸درصدي را به ثبت رساند. با وجود اينكه برخي معتقدند كاهش آهنگ رشد قيمت‌ها در آبان به دليل تضعيف قدرت خريد است، اما از آنجايي كه اين گزارش، اولين گزارش از بازار مسكن پس از انتخابات امريكاست، به نظر مي‌رسد در آن هيجانات اوليه ناشي از شكست ترامپ در انتخابات نمود پيدا كرده و بر واقعيت بازار مسكن سايه انداخته باشد. اما با تخليه هيجان از بازارها و در ماه آذر تعديل انتظارات افراد از بازار مسكن رخ خواهد داد. با توجه به افت و خيزهاي ناگهاني در بازارهاي موازي مانند سرمايه، ارز و خودرو به نظر مي‌رسد بهترين گزينه براي ورود نقدينگي سرگردان بازار مسكن خواهد بود.

متوسط قيمت هر مترمربع مسكن، 10 برابر دريافتي يك كارگر

براساس آنچه بانك مركزي منتشر كرده، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني پايتخت در آبان ماه به ۲۷ ميليون و ۱۹۳ هزار تومان رسيد. اين رقم نسبت به مهر سال جاري افزايش ۱.۸درصدي و نسبت به مدت مشابه سال گذشته كه ۱۲ ميليون و ۴۶۳ هزار تومان بود، افزايش ۱۱۸.۲درصدي داشته است. روند يك سال اخير قيمت‌ها در بازار مسكن نشان مي‌دهد كه با وجود هشدارهاي گوناگون مبني بر پايين بودن قدرت خريد افراد، اما قيمت‌ها همچنان به روند افزايشي خود ادامه مي‌دهند و تنها خوش‌بيني‌هايي از قبيل نتيجه انتخابات در امريكا مي‌تواند روند شتابان در اين بازار را براي مقطعي كُند كند. با وجود كاهش رشد قيمت‌ها در بازار مسكن، تعداد معاملات در فاصله مهر تا آبان نصف شده و از ۸۶۵۶ فقره معامله مسكن در مهر به ۴۴۶۶ معامله در آبان رسيد. با وجود اينكه تعداد معاملات بيش از ۴۸درصد نسبت به مهر سال گذشته كاهش داشته اما نسبت به مدت مشابه سال ۹۸ حدود ۱۰درصد افزايش داشته است.

تغييرات قيمتي در 2 سال، ‌197درصد

در بخش ديگري از گزارش بانك مركزي، روند قيمت و تعداد معامله در بازار مسكن طي ۸ ماهه نخست سال‌هاي ۹۷ تا ۹۹ مورد بررسي قرار گرفت. در اين مدت متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني حدود ۱۹۷درصد افزايش داشته و از متري ۷ ميليون و ۲۸۴ هزار تومان به متري ۲۱ ميليون و ۶۷۹ هزار تومان رسيد. در اين مدت تعداد معاملات نيز بيش از ۲۳درصد كاهش را به ثبت رساند. هر چند بيشترين كاهش متوسط تعداد معاملات در ۸ ماهه ۹۸ نسبت به مدت مشابه سال ۹۷ بود كه در اين مدت ۵۶درصد افت كرده و از ۹۱ هزار و ۱۰۶ معامله به ۳۹ هزار و ۸۷۱ فقره معامله در ۸ ماهه نخست سال جاري رسيد.

اجاره‌بها همچنان بر مدار افزايشي

با استناد به گزارش بانك مركزي، شاخص اجاره مسكن در شهر تهران و كل مناطق شهري در ماه گذشته رشد ۲۸.۷ و ۳۱.۹درصدي نسبت به ماه مشابه سال گذشته داشته است. هر چند در گزارش مركز آمار كه ابتداي ماه جاري منتشر شد، تورم اجاره‌بها در آبان سال جاري نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۰.۵درصد كمتر از بانك مركزي بود، اما هر دو گزارش نشان مي‌دهد كه نرخ اجاره‌بها بيشتر از روند افزايش قيمت‌هاي هر مترمربع واحد مسكوني است.

كاهش ساخت و ساز در بهار

با وجود اينكه روند شتابان متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در آبان كاهش داشته، اما به دليل ناتواني سمت عرضه در پاسخ‌دهي به مازاد تقاضا، به نظر نمي‌رسد آهسته شدن روند قيمت‌هاي مسكن در ماه‌هاي آتي ادامه‌دار باشد. براساس گزارش «گرد‌آوري اطلاعات پروانه‌هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري‌هاي كشور در فصل بهار سال ١٣٩٩» كه به‌تازگي توسط مركز آمار منتشر شد، در فصل مورد مطالعه ۱۲۸۱۸ پروانه احداث واحد مسكوني از سوي شهرداري تهران پيش‌بيني شده بود كه كاهش ۲۷درصدي را نسبت به زمستان نشان مي‌دهد. در اين فصل ۱۶۸۰ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداري تهران صادر شد كه نسبت به زمستان و بهار ۹۸ كاهش ۳۰ و ۲۳.۸درصدي داشته است. با وجود اينكه ماه بهار و تابستان از مهم‌ترين فصل‌ها براي ساخت و ساز مسكن است، عدم تعادل بين پروانه‌هاي پيش‌بيني و صادر شده نشان مي‌دهد كه روند افزايش قيمت‌ها ممكن است ادامه‌دار شود.

قيمت مسكن همسو با بازار ارز

با مقايسه روند قيمت‌ها در بازار مسكن، مي‌توان به اين نكته دريافت كه هر زمان تنش يا تغييري پيرامون بازار مسكن رخ دهد، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز بي‌توجه به قدرت خريد افراد و همسو با آن تغييرات به خصوص اگر در بازار ارز باشد، تغيير مي‌كند. مدعاي اين گزاره آن چيزي است كه از ارديبهشت تا مرداد در اين بازار رخ داد. در اين مدت نرخ ارز افزايش ۳۱درصدي داشته و از ۱۷ هزار و ۱۵۰ تومان به ۲۲ هزار و ۴۰۰ تومان رسيد. در اين مدت رشد متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز با افزايش ۴۳درصدي از ۱۶ ميليون و ۹۷۲ هزار تومان به ۲۴ ميليون و ۲۸۸ هزار تومان رسيد. نمونه ديگر جهش قيمت مسكن همراستا با ارز، در فاصله شهريور تا مهر سال جاري رقم خورد. در اين مدت نرخ ارز از حدود ۲۴ هزار تومان به ۳۱ هزار تومان رسيد كه افزايش ۳۰درصدي را نشان مي‌دهد.

در اين مدت متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز با جهشي ۱۰درصدي به ۲۶ ميليون و ۷۲۰ هزار تومان رسيد. در اين مدت به دليل دخالت‌ها و دستورالعمل‌هاي يك شبه براي بهبود وضعيت شاخص بورس، عمده سهامداران سرمايه‌هاي خود را از بورس بيرون كشيده و به ساير بازارهاي موازي وارد كردند. هر چند روند خروج از بازار سرمايه در آبان نيز ادامه داشت اما اميد به كاهش محدوديت‌ها پس از انتخابات امريكا همچنين افت نرخ دلار باعث كاهش تورم يك ماهه منتهي به آبان شد.