خانه‌دار شدن در تهران، چند سال وقت می‌بَرَد؟

دنیای‌اقتصاد: به‌روزرسانی آمار دسترسی مستاجران و خانه‌اولی‌ها به واحد‌های مسکونی از افزایش طول زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران و کشور حکایت دارد. بررسی‌ها و برآورد‌ها با استناد به آمار‌های رسمی مربوط به متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومی و نوسانات قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان می‌دهد هم‌اکنون نه تنها طول دوره انتظار برای خرید مسکن در تهران با نرخ فعلی پس‌انداز به ۱۰۹ سال رسیده است که در عین حال این میزان در کشور نیز به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است.

برآورد‌ها همچنین نشان می‌دهد سهم اجاره‌بها به‌عنوان یک مولفه دائمی، ثابت و بدون قابلیت حذف از سبد خانوار، در سال جاری هم در تهران و هم در کشور افزایش یافته است و به‌طور کلی بازار مسکن در بخش خرید و اجاره در شرایط نامطلوبی قرار دارد. بررسی‌ها حاکی است هم‌اکنون طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به حدود یک قرن افزایش یافته است و خانوار‌ها برای خانه‌دار شدن با نرخ فعلی پس‌انداز بیش از یک عمر برای دسترسی به مسکن ملکی باید منتظر بمانند. درخصوص سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار‌ها در یک شرایط معمول، مسکن ۲۵ تا ۳۰ درصد یا معادل یک‌چهارم تا یک‌سوم سبد هزینه‌ای را به خود اختصاص می‌دهد، اما این میزان در کشور و به خصوص در پایتخت بسیار بالاتر از عدد متعارف است.

پیش‌بینی پس‌انداز بینابینی

اما در یک حالت بینابینی یعنی در شرایطی که فرد نه با نرخ ۱۰ درصد فعلی و نه با نرخ ۳۰ درصد قبلی، بلکه با نرخ بینابینی ۲۰ درصد، اقدام به پس‌انداز کند دقیقا بیش از یک قرن زمان برای خانه‌دار شدن مورد نیاز است. یعنی در شرایطی که فرد با هدف خرید مسکن اقدام به پس‌انداز ۲۰ درصد درآمد سالانه خود کند ۱۰۹ سال طول می‌کشد تا بتواند صاحبخانه شود. اما مطالعات جهانی نشان می‌دهد، طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در صورتی که بیش از ۱۰ سال باشد، شرایط غیرعادی و غیرمتعارف در بازار مسکن آن کشور وجود دارد. با توجه به اینکه طول دوره دسترسی به مسکن به میزان ۱۰ سال و بیش از آن شرایط و وضعیت غیرعادی و بحرانی تلقی می‌شود به نظر می‌رسد هم‌اکنون شرایط در بازار مسکن ایران یکی از بحرانی‌ترین و بدترین شرایط از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در میان کشور‌های دنیا باشد. مطالعات جهانی نیز این موضوع را به اثبات می‌رساند.

آمار رسمی از بازار مسکن

براساس آمار‌های رسمی هم‌اکنون میانگین اجاره‌بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در کشور (براساس ارقام مربوط به اجاره بها در نیمه اول سال جاری) معادل حدود ۲۰ هزار تومان و در شهر تهران معادل حدود ۶۰ هزار تومان است. میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران نیز در ۱۰ ماه اول سال جاری برابر با ۲۲ میلیون و۷۷۰ هزار تومان بود. میانگین قیمت مسکن کشور در نیمه اول امسال به متر مربعی ۷ میلیون تومان رسید. پیش‌بینی‌ها از ادامه افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار‌ها در سال جاری حکایت دارد.

به دنبال تداوم جهش قیمت مسکن در دوره اخیر جهش قیمت دست‌کم به دو و نیم سال از ابتدای سال ۹۷ تا نیمه ۹۹، عمده متقاضیان مصرفی خرید مسکن به ناچار از بازار رانده شده و موفق به تامین نیاز خود در بازار مسکن نشدند. این موضوع به خصوص در میان متقاضیان خانه‌اولی بسیار برجسته‌تر بود. از سوی دیگر همزمان با افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، تورم عمومی، عدم تناسب بین رشد درآمد‌های خانوار‌ها و رشد قیمت و اجاره مسکن، شرایط در بازار مسکن چه برای متقاضیان خرید و چه برای متقاضیان اجاره واحد‌های مسکونی دشوارتر از قبل شد. هم‌اکنون بازار معاملات مسکن تحت تاثیر رویداد‌های سه سال گذشته، در شرایط ابر رکود تورمی قرار گرفته است و حجم معاملات خرید مسکن در این بازار کمتر از کف رکودی است.