عرضه گرانِ خانه‌های خالی در بازار اجاره

همشهری: ۲‌ماه دیگر تا صدور نخستین قبوض مالیاتی برای خانه‌های خالی در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر جمعیت باقی مانده و نزدیک شدن این ضرب‌الاجل به عرضه قطره‌چکانی خانه‌های خالی به بازار مسکن و اجاره دامن زده‌ است؛ اما بررسی‌های میدانی همشهری نشان می‌دهد فعلاً این اتفاق نه‌تنها اثر مثبت و مشهودی بر بازار اجاره نداشته، بلکه تنش قیمتی آن را بیشتر کرده است.

از اوایل امسال اطلاعات ۱.۳میلیون واحد مسکونی که به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده بود، از وزارت راه و شهرسازی به سازمان امور مالیاتی ارسال شد. حالا در شرایطی که فقط ۲۰روز تا پایان مهلت ثبت املاک حقیقی و حقوقی در سامانه ملی املاک و اسکان باقی مانده است، باید منتظر تطبیق نهایی این فهرست با اطلاعات حاصل از خوداظهاری مردم در سامانه ملی املاک و اسکان ماند تا بعدازآن مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی از اول مرداد وارد فاز اجرایی شود.

مسلخ مالیاتی

از اول مردادماه ۱۴۰۰ به بعد، خانه‌هایی که در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر حداقل به‌مدت ۱۲۰روز از ابتدای سال ۱۴۰۰ خالی بمانند باید مبالغ کلانی به‌عنوان مالیات بپردازند و شواهد حاکی از این است که در این مورد حداقل برای مالکان حقیقی و معمولی هیچ تخفیفی داده نمی‌شود. بر این اساس، مالکان حقیقی خانه‌های خالی که مانند مالکان بزرگ و حقوقی‌های بانکی و نهادی قدرت چانه‌زنی با مجریان قانون یا مهارت پیگیری امور حقوقی برای استفاده از خلأهای قانونی ندارند، باید خود را برای جریمه قانونی بی‌سابقه‌ای آماده کنند.

در این میان شاید ثبت‌نام نشدن تعداد بالایی از املاک در سامانه ملی املاک و اسکان به تمدید مهلت ثبت‌نام در این سامانه یا تأخیر در آغاز صدور قبض‌های مالیاتی رخ دهد اما این موضوع نیز درنتیجه ماجرا تفاوتی ایجاد نمی‌کند و درنهایت هر واحد مسکونی که بدون دلیل موجه قانون از ابتدای امسال بیش از 120روز متوالی یا غیرمتوالی خالی مانده باشد باید در سال اول معادل 6برابر مالیات بر اجاره آن واحد، در سال دوم معادل 12برابر و در سال سوم معادل 18برابر مالیات بر اجاره متعلقه به واحد را به‌عنوان مالیات بر خانه خالی بپردازد. این مالیات به‌صورت ماهانه محاسبه و در حساب بدهی مالک منظور می‌شود و رقم آن به‌قدری سنگین است که در همان سال اول می‌تواند به مبلغ کل اجاره سالانه ملک نزدیک شود.

از ظاهر قانون و اظهارات متولیان امر چنین برمی‌آید که این بار، ماجرای مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی شوخی نیست و سنگ اول بنای مصرفی‌سازی‌ کالای مسکن با اجرای این قانون از اوایل سال 1400 گذاشته خواهد شد. مشاهدات میدانی همشهری از بازار مسکن و اجاره و دفاتر مشاوران املاک حاکی از این است که در سایه این اتفاق اثرگذار و تا حدودی بدیع، بخشی از خانه‌های خالی را مالکان آنها برای فروش یا اجاره وارد بازار کرده‌اند اما تعداد آنها در مقایسه با اعدادی که وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کند، رقم دندان‌گیری نیست.

بیگانگان در بازار اجاره

بخش عمده بازار سنتی اجاره در ایران، در قبضه کسانی است که برای حفظ ارزش دارایی‌های ریالی خود در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند و ضمن برخورداری از بازده مناسب مسکن در بلندمدت، بازدهی جاری سرمایه‌ خود را نیز در بازار اجاره کسب می‌کنند. در این شرایط، بخش قابل‌توجهی از مالکان فعال در بازار اجاره نگاه به نسبت واقع‌بینانه‌ای به تحولات بازار دارند و به‌قول‌معروف قصد ندارند تمام کسری و نداشته‌های خود را از جیب مستأجر تأمین کنند. این نگاه به نسبت واقع‌بینانه باعث شده در دوره سخت شیوع کرونا، باوجود مغایرت جدی مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار و تعزیری قراردادهای اجاره با حقوق مالکیت، اصل این مصوبه بر پایه توافق نهایی مالک و مستأجر در بازار پذیرفته شود.

حالا اما، در شرایطی که بخشی از خانه‌های خالی از هراس جریمه‌های سنگین مالیاتی ناگزیر به عرضه در بازار اجاره شده‌اند، ساختار سنتی این بازار با نوعی دگرگونی مواجه شده و بی‌ملاحظگی در قیمت‌گذاری واحدهای استیجاری به‌دلیل بیگانگی موجران جدید با شرایط بازار افزایش پیدا کرده است. برخی بنگاه‌های مشاور املاک شهر تهران که با خبرنگاران همشهری گفت‌وگو کرده‌اند، می‌گویند: در بازار اجاره 1400، پایبندی به قیمت‌گذاری منصفانه در قراردادهای تمدیدی یا قراردادهای جدید متعلق به واحدهای با سابقه اجاره، به‌مراتب بیش از پایبندی مالکان واحدهای تازه عرضه شده به بازار است.

کارشناسان ملکی و مشاوران املاک، قیمت‌گذاری بی‌پروای واحدهای تازه‌وارد به بازار اجاره را یکی از عوامل اصلی تنش قیمتی در بازار اجاره معرفی می‌کنند و می‌گویند: طبیعت بازار مسکن و اجاره به این صورت است که وقتی واحدی در یک کوچه یا محله اجاره داده یا فروخته می‌شود، رشد احتمالی قیمت آن بر بازار سایر واحدهای کوچه و محله نیز اثر می‌گذارد و قیمت‌های جدید با نگاهی به معاملات قبلی و آگهی‌های موجود تعیین می‌شود.

این مسئله باعث شده بازار اجاره 1400در آستانه فصل جابه‌جایی‌ها با رشد بی‌قاعده قیمت مواجه شود درحالی‌که این خانه‌ها با قیمت‌های قبلی که تا 25درصد پایین‌تر از قیمت فعلی بوده است نیز مشتری نداشته‌اند. البته محدود‌بودن عرضه واحدهای استیجاری در بازار سنتی ایران یکی از مسائلی است که باعث می‌شود با اصرار مالکان بر قیمت‌های بالا، درنهایت مستأجران تسلیم خواسته آنها شوند و فقط مستأجران آسیب‌پذیر مجبور به کوچ به مناطق پایین‌تر و حواشی شهرها باشند.

انتقام رکود مسکن از مستأجران

مشاوران املاک معتقدند مالکان با مستأجران فعلی خود به‌مراتب راحت‌تر از مستأجران جدید کنار می‌آیند و قرارداد خود را با قیمت منصفانه‌تری تمدید می‌کنند ازاین‌رو به مستأجران توصیه می‌کنند در حد امکان با تمدید قرارداد فعلی خود از تغییر محل سکونت در سال‌جاری خودداری کنند.

یکی از مشاوران املاک منطقه 7 با تأیید بی‌ضابطه‌ بودن تعیین قیمت رهن و اجاره در یکی‌دو ‌ماه اخیر به همشهری می‌گوید: برخی از کسانی که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده و اکنون قادر به فروش سرمایه‌گذاری خود نیستند، املاک خود را برای فرار از مالیات در بازار اجاره عرضه کرده‌اند و تلاش می‌کنند با دریافت بالاترین مقدار رهن، بخش بیشتری از سرمایه خود را آزاد کنند.

به‌گفته او، این مسئله به تب قیمتی کل بازار دامن زده و دیگران نیز با دیدن قیمت‌های نجومی آگهی‌های اجاره، دست‌به‌کار افزایش قیمت پیشنهادی خود شده‌اند زیرا آنها نسبت به قیمت واقعی بازار اطلاع موثق ندارند. یک مشاور املاک در منطقه 6تهران نیز با اشاره به اینکه این روزها بسیاری از زوج‌های جوان متقاضی واحد استیجاری با سرخوردگی و یاس مواجه شده‌اند، می‌گوید: آشفتگی بازار باعث شده قیمت رهن یک آپارتمان 50متری فاقد امکانات در مرکز شهر تهران به 300میلیون تومان هم برسد درحالی‌که 3سال پیش، ارزش کل این آپارتمان نیز به 300میلیون تومان نمی‌رسید.

او با اشاره به اینکه در 3‌سال گذشته، درآمد و مزد ریالی عامه مردم در بهترین حالت دو برابر شده است، می‌افزاید: در شرایط فعلی بازار اجاره به‌شدت سرمایه‌ای شده و با هیچ‌کسی تعارف ندارد ازاین‌رو هرروز تعداد کسانی که با ناکامی در یافتن خانه اجاره‌ای، ناامید، افسرده و سرخورده می‌شوند بیشتر می‌شود. به‌گفته او، بخش قابل‌توجهی از این افراد زوج‌های جوان هستند که برای آغاز زندگی مشترک با حداقل‌ها نیز می‌سازند اما بازار با آنها نمی‌سازد.