مرگ تدریجی رویای خانه‌دار شدن در ایران

روزنامه اعتماد: بازار مسكن همچنان يكي از مهم‌ترين معماهاي اقتصاد كشور است و با وجود اينكه بنگاه‌هاي معاملات املاك از «شل بودن» بازار صحبت مي‌كنند، اما اتفاقات غيرمنتظره در آن كم رخ نداده؛ از اجاره‌هاي عجيب و غريب و رهن‌هاي چند برابري براي دور زدن مصوبه ستاد ملي مقابله با كرونا براي مستاجران تا انباري‌نشيني و اجاره يك اتاق از يك خانه.

اگرچه كه در برهه‌هايي به دليل افزايش مهاجرت به شهرهاي بزرگ كمابيش شاهد رفتارهاي عجيب در بازار مسكن بوديم، اما در سه سال اخير و پس از جهش‌هاي تند نرخ ارز، ماهيت رفتارها در بازار مسكن تغيير كرده و از «پديده» بودن به «اتفاقي عادي» تبديل شده است.

مركز آمار در آخرين گزارش خود كه به بررسي اطلاعات و قيمت اجاره و فروش مسكن در مناطق شهري در پاييز ۹۹ پرداخته كه نشان مي‌دهد اجاره‌ها نسبت به پاييز ۹۸ افزايش ۴۴.۸ درصدي و متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز در اين مدت ۱۱۳.۸ درصدي داشته است.

از سوي ديگر معاونت بررسي اقتصادي اتاق بازرگاني نيز در گزارشي به وضعيت بازار مسكن پرداخت كه نشان مي‌داد از خرداد ۹۸ تا خرداد سال جاري متوسط قيمت هرمترمربع واحد مسكوني افزايش حدود ۱۶۳ درصدي داشته و از ۱۱ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان به ۲۹ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان رسيده است. مقايسه قيمت هرمترمربع واحد مسكوني و اجاره‌بها در تهران نشان مي‌دهد كه اميد به خانه‌دار شدن در پايتخت رنگ باخته و شايد زندگي در شهرك‌هاي اقماري افراد را به روياي خانه‌دار شدن‌شان برساند.

شتاب اجاره بيشتر از قيمت هر خانه

با استناد به گزارش‌هاي بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت، نرخ رشد اجاره‌بها در فروردين ۹۸ حدود ۲۲ درصد بود كه در خرداد سال جاري به ۳۳.۹ درصد رسيد. در اين مدت نرخ رشد قيمت مسكن نيز بسيار متغير بود؛ به گونه‌اي كه از حدود ۱۰۰ درصد در فروردين ۹۸ به ۳۴ درصد در ارديبهشت ۹۹ رسيد. اما پس از جهش نرخ ارز در شهريور و مهرسال جاري كه دلار به كانال‌هاي ۳۱ و ۳۲ هزار تومان وارد شده بود، نرخ رشد قيمت مسكن نيز به ۱۱۸.۲ درصد رسيد. با آرامش نسبي بازار ارز و جهش‌هاي ريز و درشت از ابتداي سال جاري، نرخ رشد قيمت مسكن در خرداد به ۵۶.۶ درصد كاهش يافت.

به باور معاونت بررسي اقتصادي اتاق بازرگاني نرخ رشد قيمت مسكن كه در سال ۹۹ به اوج ۱۱۸ درصدي رسيده بود، متوقف شده و انتظار مي‌رود بازار مسكن روند فعلي خود را ادامه دهد و قيمت‌ها به ثبات برسد. مقايسه روند نرخ اجاره‌بها و متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت نشان مي‌دهد كه حتي اگر متوسط قيمت هر مترمربع خانه كاهش يابد، نرخ اجاره‌بها در مدار افزايشي خواهد بود و از مهر سال گذشته تا خرداد ۱۴۰۰ بين ۲۷ تا ۳۴ درصد نوسان داشته و در هيچ ماهي كاهش پيدا نكرده است. نتيجه اين افزايش در نرخ اجاره، تمايل افراد به مهاجرت و در نهايت تسري تورم در بازار مسكن به ساير شهرهاست.

تسري جهش قيمت خانه از تهران
به ساير شهرها

نوسان قيمت در هر بازاري، مسري است و دير يا زود به ساير بازارها نيز تسري پيدا مي‌كند؛ مسكن نيز از اين قاعده مستثني نيست. بررسي آگهي‌هاي فروش خانه در شهرهاي ديگر نشان مي‌دهد كه نه تنها تهران كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در ساير شهرها نيز در حال رسيدن به قيمت‌هاي پايتخت هستند. البته كه شايد مهم‌ترين دليل اين امر مهاجرت از تهران به ساير شهرها براي خريد خانه باشد. با استناد به آنچه در آگهي‌هاي ۱۶ تيرماه نوشته شده متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در مهرشهر فاز يك حدود ۳۴ و نيم ميليون تومان، ‌مهرشهر فاز دو ۳۳ ميليون تومان، عظيميه ۲۶ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان و مهرشهر فاز چهارم نيز ۱۷ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان است. اما وضعيت اجاره در اين محله‌ها نيز تفاوتي با برخي مناطق تهران ندارد؛ به عنوان مثال اجاره آپارتماني ۱۲۰ متري در فاز يك مهرشهر نياز به وديعه‌اي ۵۰۰ ميليوني و اجاره‌اي ۷.۵ ميليون توماني دارد.

البته آپارتماني كوچك‌تر و حدود ۱۱۰ متري در همين فاز را مي‌توان با وديعه‌اي ۲۰۰ ميليون تومان و اجاره‌اي ۱۰ ميليون توماني نيز اجاره كرد. اين وضعيت براي ساير شهرها نيز رخ داده؛ به عنوان مثال متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در محله قصرالدشت شيراز حدود ۳۴ ميليون تومان، در ارم ۲۸ ميليون تومان و در قدوسي شرقي نيز ۲۳ ميليون تومان است. رهن خانه‌اي ۸۸ متري در قصرالدشت شيراز يك ميليارد و آپارتماني ۱۱۵ متري در قدوسي شرقي نيز ۳۰۰ ميليون وديعه و ماهي سه ميليون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره نياز دارد.

روياي خانه‌دار شدن در شهرهاي اقماري

مي‌توان خانه‌دار شد؟ چقدر زمان مي‌برد؟ سوالاتي است كه در سه سال اخير و با جهش قيمت مسكن بيشتر به آن پرداخته مي‌شود. زمان خريد خانه در تهران با فرض پس‌انداز يك‌سوم دريافتي فرد، حدود ۸۳ سال و ۳ ماه خواهد بود؛ اين ميزان انتظار براي خريد خانه‌اي ۸۰ متري در منطقه ۱۸ كه متوسط قيمت هرمترمربع آن در خرداد سال جاري ۱۲ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان است. البته كه مدت زمان انتظار براي خريد خانه در كل كشور نيز ممكن است افزايش يابد؛ بر اساس گزارش مركز در پاييز سال گذشته متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني معامله شده در كشور با سن ۱۲ سال و با متراژ ۱۰۸ متر، حدود ۹ ميليون تومان بود كه نسبت به تابستان ۹۹ و پاييز ۹۸ به ترتيب افزايش ۲۴.۸ و ۱۱۳.۸ درصدي داشته است.

اگرچه كه با هر جهشي در مصالح ساختماني، نرخ ارز يا هر سياستي كه به ضرر بازارها باشد، مدت زمان انتظار نيز افزايش مي‌يابد. به نظر مي‌رسد مدت زمان انتظار نه تنها براي خريد كه براي اجاره مسكن نيز افزايش يابد، چراكه با وجود روند نزولي قيمت‌ها از مهر سال گذشته در بازار خريد و فروش، در بازار اجاره قيمت‌ها همچنان بر مدار افزايشي است. به نظر مي‌رسد با افزايش مدت زمان انتظار براي خانه‌دار شدن و ناچاري افراد به اجاره‌نشيني، صاحبخانه‌ها نيز از فرصت استفاده كرده و نرخ‌هاي اجاره را افزايش مي‌دهند.