بی‌توجهی خریدار ایرانی به قوانین ملکی ترکیه

روزنامه شرق نوشت: ایرانیان از ترکیه هم اخراج می‌شوند؟ آیا گرجستان دومی در انتظار مهاجران ایرانی ساکن این همسایه غربی است؟ بعد از انتشار اخباری درباره مشکلات اقامتی و ملکی ایرانیان در گرجستان، روایت‌هایی به گوش رسید که گویا ترکیه هم رفتار مشابهی در پیش گرفته و به بهانه‌هایی عذر مالکان ایرانی را خواسته است، آن هم در شرایطی که در هفته‌های اخیر اخبار منتشرشده حاکی از سیر صعودی سرمایه‌گذاری ایرانیان به‌ویژه در حوزه خرید ملک در این کشور است.

کاهش بی‌سابقه ارزش «لیر» ترکیه در مقابل سایر ارزهای خارجی و قرارگرفتن در لیست خاکستری اف‌ای‌تی‌اف در روزهای گذشته، این کشور را در آستانه یک بحران اقتصادی قرار داده است و به تبع آن شایعاتی درباره سرمایه‌گذاری ایرانیان در ترکیه به وجود آمده است. آیا اقامت‌های آنها باطل می‌شود؟ حساب‌هایشان بسته می‌شود؟ یا اینکه می‌توانند املاکشان را بفروشند و سرمایه‌هایشان را از بانک‌های ترکیه خارج کنند؟

کشور‌های همسایه مانند امارات، ترکیه و گرجستان، به‌ دلیل نزدیکی جغرافیایی و شرایط سرمایه‌گذاری مناسب به مقصد اصلی ایرانیان تبدیل شده‌اند، ولی با توجه به تحریم‌های گسترده ایالات متحده، مشکلات زیادی برای هم‌وطنانمان در این کشور‌ها به وجود آمده است؛ برای مثال کشور امارات در سال‌های اخیر با تبعیت از تحریم‌های آمریکا حساب‌های بانکی هم‌وطنانمان را مسدود کرد و کسانی که در آنجا اقامت داشتند برای تمدید اقامت‌های خود به مشکل برخوردند و مجبور به مهاجرت به کشور دیگری شدند.

مانند همین اتفاق در کشور گرجستان هم برای ایرانیان به وجود آمد. تمام این مشکلات می‌توانست دلیلی شود تا این سرمایه‌ها جذب کشورمان شود و بخش عظیمی از مشکلات اقتصادی را حل کند اما به‌ دلیل سوءمدیریت در این بخش و عدم ثبات در اقتصاد و تضمین امنیت سرمایه فقط مسیر این سرمایه‌های سرگردان عوض شده و از کشوری به کشور دیگر منتقل می‌شوند.

با توجه به افزایش حجم مبادلات ایران و ترکیه و قوانین تشویقی که دولت ترکیه برای سرمایه‌گذاران خارجی در نظر گرفته است، همچنین عدم نیاز به وجود ویزا برای سفر به این کشور، در سال‌های اخیر ترکیه به مهم‌ترین مقصد ایرانیان برای مهاجرت تبدیل شده است، به‌ طوری ‌که بنا بر آمار غیررسمی تعداد ایرانیان مقیم ترکیه بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار نفر تخمین زده شده است.

تنبیه یا تشویق

بعد از وضع قوانین تشویقی دولت ترکیه در سال ۲۰۱۸ در راستای سرمایه‌گذاری، ایرانیان زیادی سرمایه‌های خود را به این کشور انتقال دادند. به گفته مجتبی یوسفی، عضو هیئت‌‌رئیسه مجلس از سال ۹۷ تا ۹۹، هفت میلیارد دلار ازر از کشور بابت خرید ملک در ترکیه خارج شده است. به تازگی مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، هشدار داده است: مردم نباید فریب تبلیغات خرید خانه در کشور ترکیه و قبرس را بخورند؛ چراکه این کشورها به‌راحتی اقامت یا سند رسمی را به خریداران نمی‌دهند و بارها پیش آمده که این کشور‌ها به بهانه‌های مختلف از دادن اقامت امتناع کرده‌اند و قوانین با تغییر مسئولان این کشور‌ها تغییر کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که ایرانیان در سال ۲۰۱۸ میلادی ۳۶۵۲ واحد مسکونی، در سال ۲۰۱۹ میلادی ۵۴۲۳ واحد مسکونی، در سال ۲۰۲۰ میلادی ۷۱۸۹ واحد مسکونی و در سال ۲۰۲۱ در هشت ماه ابتدایی سال ۴۶۰۰ واحد مسکونی خریداری کرده‌اند که نسبت به دوره مشابه در سال گذشته ۲۱ درصد افزایش داشته است و با نگاه به آمار قبل از سال ۲۰۱۸ این آمار در محدوده سالی ۶۰۰ تا ۷۰۰ واحد مسکونی بوده است. این نشان می‌دهد قوانین تشویقی دولت ترکیه برای سرمایه‌گذاران بسیار جذاب بوده است.

قبل از سال ۲۰۱۸ به کسانی که در این کشور ملک خریداری می‌کردند، فقط اقامت کوتاه‌مدت یک‌ساله یا دوساله داده می‌شد که اگر در طول اقامتشان مشکل قضائی برایشان به وجود نمی‌آمد و می‌توانستند آن را تمدید کنند. قوانین تشویقی که در سال ۲۰۱۸ تصویب شد این امتیاز را به سرمایه‌گذاران می‌داد که با خرید ملکی به ارزش حداقل ۲۵۰ هزار دلار بتوانند تابعیت کشور ترکیه را هم کسب کنند؛ ازاین‌رو با نگاه به آمار خرید ملک از بعد تصویب این قانون متوجه می‌شویم که یکی از اهداف ایرانیان برای خرید ملک در ترکیه کسب پاسپورت و حق شهروندی این کشور بوده است.

حاشیه‌ها و سؤال‌های بی‌جواب

اخبار، هشدارها و شایعات درباره تهدید سرمایه ایرانیان در ترکیه تا چه حد واقعی است؟ کسانی که خرید ملک انجام می‌دهند و این خرید کمتر از مبلغ ۲۵۰ هزار دلار است، نمی‌توانند حق شهروندی ترکیه را دریافت کنند و فقط اقامت موقت دریافت می‌کنند که بنا به تغییر قوانین، این اقامت‌ها می‌تواند تمدید نشود. طبق قانون ۵۰۹۱ تابعیت ترکیه، کسانی که ملکی به ارزش ۲۵۰ هزار دلار خریداری می‌کنند می‌توانند تابعیت این کشور را دریافت کنند و با تغییر قوانین یا شرایط سیاسی، امکان لغو تابعیت آنها وجود ندارد، البته با شرط اینکه بعد از خرید ملک و گرفتن تابعیت، حق فروش ملک را به مدت سه سال نخواهید داشت.

یکی دیگر از شایعاتی که در این روزها نگرانی‌هایی برای سرمایه‌گذاران ایرانی در ترکیه به وجود آورده این است که آنها نمی‌توانند ملک خود را به خارجی‌ها بفروشند و فقط باید به شهروندان ترکیه بفروشند و این باعث شده در زمان فروش متحمل ضرر‌های زیادی شوند.

قانون ۵۰۹۱ تابعیت ترکیه در تاریخ ۱۹سپتامبر سال ۲۰۱۸ تصویب شده است. از سوی دیگر برای دریافت حق شهروندی بین سه تا چهار ماه زمان برای كارهای اداری لازم است یعنی برای اینكه بتوانید بعد از گرفتن تابعیت ملك خود را بفروشید سه سال و چهار ماه باید از زمان خرید شما گذشته باشد و این یعنی هنوز از زمان تصویب این قانون، این سه سال و چهار ماه برای کسی پر نشده که بتواند ادعا کند قصد فروش ملک را داشته و نتوانسته انجامش دهد. با خواندن قوانین ترکیه متوجه می‌شویم که هیچ محدودیتی برای فروش ملک شما وجود ندارد.

چیزهایی که نمی‌دانیم

در این میان، آشنایی ناکامل ایرانیان با قوانین مالیاتی و ملکی ترکیه هم بر شایعات و مشکلات دامن زده است؛ برای مثال وقتی خانه‌ای به ارزش یک میلیون لیر در کشور ترکیه خریداری می‌کنید و یک‌ سال بعد ارزش ملک شما افزایش پیدا می‌کند باید بدانید که در زمان فروش باید ۲۲ درصد مابه‌التفاوت خانه را به‌عنوان مالیات پرداخت کنید؛ یعنی اگر یک ملک یک میلیون لیری خریداری کرده‌اید و آن را ۱.۵ میلیون فروخته‌اید باید از سود ۵۰۰ هزار لیری خود ۲۲ درصد آن را به‌عنوان مالیات پرداخت کنید، ولی درصورتی‌که ملک را پنج سال بعد از خرید بفروشید لازم نیست مالیاتی پرداخت کنید.

دیگر اینکه اگر خانه‌ای را به قصد دریافت شهروندی ترکیه خریده‌اید و موفق به کسب حق تابعیت شده‌اید، در زمان فروش اگر آن را به شخصی خارجی بفروشید، آن شخص نمی‌تواند تابعیت دریافت کند. به عبارتی طبق قوانین شما برای کسب تابعیت ترکیه، فقط باید از شهروندان ترک خانه خریداری کنید، ولی اگر آن شخص قصد دریافت تابعیت را نداشته باشد منعی برای فروش وجود ندارد.