مالکان عمده خانه‌های خالی چه کسانی هستند؟

روزنامه همشهری: از مجموع خانه‌های قابل سکونت در ایران که کدپستی برای آنها صادر شده، تاکنون ۲میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکونی به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده که ۹۰۰هزار واحد از آنها، یعنی معادل ۴۰درصد، به اشخاص حقوقی یعنی بانک‌ها، نهادها و شبه‌دولتی‌ها اختصاص دارد.

۷سال از تصویب قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی می‌گذرد و همچنان اجرای این قانون در خم شناسایی خانه‌های خالی معطل مانده است. وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی اصلی شناسایی خانه‌های خالی، در چند نوبت فهرست خانه‌های خالی را به سازمان امور مالیاتی ارسال کرده که البته هنوز فرایند دریافت مالیات از آنها تعیین تکلیف نشده است. تا اینجای کار، این وزارتخانه ۸.۴درصد از خانه‌های موجود در کشور را به‌عنوان خانه‌های خالی معرفی کرده است.

لیست سیاه خانه‌های خالی

از تیرماه ۹۴ که ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم با محتوای دریافت مالیات از خانه‌های خالی در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر جمعیت به تصویب مجلس رسید، وزارت راه و شهرسازی مکلف شد تا ۶‌ماه بعد از ابلاغ قانون، سامانه ملی املاک و اسکان را ایجاد کند و دسترسی سازمان امور مالیاتی به اطلاعات این سامانه برای وصول مالیات از خانه‌های خالی را فراهم آورد. البته این تکلیف وزارت راه حداقل تا ۴سال بعد اجرایی نشد و عاقبت در اواخر سال ۹۸بود که سامانه شناسایی خانه های خالی راه‌اندازی شد که البته وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی در مورد اصالت و درستی اطلاعات خروجی این سامانه، هیچ‌گاه به اتفاق نظر نرسیدند.

در این وضعیت، وزارت راه و شهرسازی که خود را فقط متولی شناسایی و معرفی خانه‌های خالی می‌داند، فهرست‌هایی را برای سازمان امور مالیاتی ارسال کرده که این سازمان باید طبق قانون نسبت به وصول مالیات از مالکان آنها اقدام کند اما مشکل اینجاست که از نظر سازمان امور مالیاتی، خالی‌بودن اغلب خانه‌های موجود در این فهرست‌ها قابل اثبات نیست و نمی‌توان نسبت به صدور قبض مالیاتی اقدام کرد.

به هرحال، آنگونه که محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: این وزارتخانه تاکنون ۲میلیون و ۳۰۰هزار واحد خانه خالی را به سازمان معرفی کرده و مأموریت خود به‌عنوان معرفی‌کننده خانه‌های خالی را به انجام رسانده است. طبق اظهارات محمودزاده، در آخرین فهرستی که ۱۷آبان امسال به سازمان امور مالیاتی ارسال شده، یک میلیون و ۱۷۴هزار واحد خالی وجود داشته که بیش از ۹۰۰هزار واحد از آنها متعلق به اشخاص حقوقی بوده که به‌صورت دستی و در قالب سی دی تحویل سازمان امور مالیاتی شده است.

حقوقی‌های عاشق بنایی

اشخاص حقوقی مالک خانه‌های خالی، عمدتاً بانک‌ها، نهادها و شبه‌دولتی‌ها هستند که در سال‌های اخیر به‌شدت نسبت به سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان، بنایی و ساخت‌وساز، علاقه نشان داده‌اند و پیش از این نیز در مورد آنها مباحث زیادی مطرح شده است.

نقطه عطف حضور حقوقی‌ها به‌خصوص بانک‌ها در بازار مسکن و علاقه‌مندی آنها به نگهداری ساختمان به‌عنوان دارایی به دوره قبلی جهش مسکن در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه۹۰برمی‌گردد که ابتدا با حضور بانک‌ها و شرکت‌های وابسته به شبه‌دولتی‌ها، به‌عنوان سرمایه‌گذار و سازنده در پروژه‌های ساختمانی شروع شد و در ادامه به حضور مستقل آنها در این صنعت انجامید.

این وضعیت تا جایی ادامه پیدا کرد که حتی برخی از بانک‌ها کل منابع و تمرکز خود را وقف توسعه فعالیت‌های ساختمانی کرده اند و این موضوع به ایجاد شرکت‌های متعدد مهندسی و ساختمانی در زیرمجموعه بانک‌ها منجر شده است. شرکت‌هایی که با دریافت تسهیلات ضربدری از بانک‌های مادر، عملاً مسئولیت تبدیل و گردش منابع بانکی در صنعت ساختمان را بر عهده گرفته و از آنجایی که محصول این فرایند، به قیمت اسمی و نه واقعی در ردیف دارایی‌های بانک به ثبت می‌رسید، عملاً راه را برای مخفی‌کردن ارزش واقعی دارایی‌های بانک نیز هموار کرده‌اند.

با این تفاصیل از یک‌سو شرایطی فراهم شد تا با نقل و انتقال دارایی‌های ملکی به ذی نفعان و وابستگان بانک‌ها، سودهای بادآورده‌ای به جیب خواص برود و از سوی دیگر این رویه، وزن بنگاه‌داری بانک‌ها را به‌شدت بالا برد و همزمان به‌واسطه حضور پررنگ آنها در بازی‌های قیمتی صنعت ساختمان، به مصرف‌کنندگان نهایی این صنعت نیز آسیب‌های جدی وارد کرد. در پایان این بازی، حقوقی‌ها، به‌خصوص بانک‌ها ماندند و انبوهی از دارایی‌های ملکی که نه‌تنها بازار توان جذب آنها را ندارد، بلکه برخی فقط به‌منظور صرف سرمایه احداث شده‌اند و در قالب خانه‌های لوکس، موردنیاز بازار نیستند.

آمار بازی در خانه‌های خالی

نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال95 و آمارهای وزارت نیرو در مورد مشترکان برق مسکونی کشور، حاکی از آن است که در سال 95 تمام واحدهای مسکونی دارای کدپستی در ایران، معادل 27میلیون و 500هزار واحد بوده است. با فرض اینکه ضریب تخریب و نوسازی مسکن در دوره افول ساخت‌وساز به‌گونه‌ای باشد که موجودی مسکن کشور هیچ افزایشی در 5سال گذشته تجربه نکند، در شرایط فعلی با شناسایی 2.3میلیون خانه خالی می‌توان گفت علاوه بر اقامتگاه‌های دوم که در سرشماری سال 95تعداد آنها ۲میلیون و ۱۱۵هزار واحد مسکونی اعلام شده بود، 8.4درصد از کل موجودی مسکن کشور نیز خالی از سکنه است. از سوی دیگر، در سرشماری سال95 برآورد شده بود که24 میلیون و 196هزار خانوار ایرانی در22میلیون و 825هزار واحد مسکونی سکونت دارند که از این تعداد نیز 36.7درصد مستأجر هستند. به‌عبارت دیگر، در بهترین حالت کل خانه‌های استیجاری ایران در سال 95کمتر از 8.4میلیون واحد بوده است.

با این تفاصیل و با این فرض بسیار خوش‌بینانه که نرخ اجاره‌نشینی در کشور نیز در طول این 5سال تغییری نکرده باشد، در شرایط فعلی معادل 27.5درصد کل خانه‌های اجاره‌ای در ایران، خانه خالی وجود دارد. این اعداد و ارقام به‌گونه‌ای است که براساس آنها می‌توان گفت که فشار به خانه‌های خالی و عرضه آنها به بازار مسکن یا اجاره می‌تواند بخش قابل توجهی از مشکلات ریشه‌ای این بازارها را رفع کند. ضمن اینکه اگر به متوازن‌سازی قیمت مسکن منجر شود، قادر است قیمت اجاره را نیز به‌شدت رقابتی کند؛ اما واقعیت این است که جنس خانه‌های خالی شناسایی شده با جنس تقاضای بازار به قدری ناهمگون است که حتی اجرای درست و بی‌اغماض قانون مالیات بر خانه‌های خالی با تنبیه حداکثری مالکان آنها، هر نتیجه‌ای که داشته باشد، کمترین ثمرات آن به مصرف‌کنندگان واقعی بازار مسکن و اجاره خواهد رسید.