با ۹۰۰میلیون تومان کجای تهران می‌توان خانه خرید؟

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طبق آخرین آمار ارایه شده مربوط به اردیبهشت ۱۴۰۱ به ۳۶.۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. این بدان معناست که یک آپارتمان ۵۰ متری به طور میانگین یک میلیارد و ۸۱۵ میلیون تومان ارزش دارد. با این حال آمار نشان می‌دهد فقط در شش منطقه تهران شامل مناطق ۱ تا ۶ قیمت‌ها بالاتر از متوسط شهر است و در ۱۶ منطقه خانه‌ها با قیمت کمتر از میانگین معامله می‌شوند.

البته با توجه به ناهمگن بودن مسکن، خانه‌ها در یک منطقه، یک محله یا حتی یک خیابان لزوما هم‌قیمت نیستند. به طور مثال در حال حاضر قیمت واحدهای کمتر از پنج سال در منطقه تهرانپارس حدود ۳۵ تا بیش از ۴۵ میلیون تومان در هر متر مربع است و در محله‌های تهرانپارس غربی به بالای ۵۰ میلیون تومان نیز می‌رسد. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۴ تهران که محله تهرانپارس در آن واقع شده متری ۴۰ میلیون و ۷۰۷ هزار تومان است.

اما اگر نقدینگی شما حدود یک میلیارد تومان یا کمتر است می‌توانید در مناطق ۱۵ تا ۲۰ صاحب‌خانه شوید. میانگین قیمت مسکن در مناطق مذکور متری ۱۸ تا ۲۱ میلیون تومان است. بر اساس آمار اردیبهشت ۱۴۰۱ میانگین قیمت خانه در منطقه ۱۵ به میزان ۱۹.۹ میلیون تومان، منطقه ۱۶ بالغ بر ۲۰.۲ میلیون، منطقه ۱۷ معادل ۱۹ میلیون، منطقه ۱۸ به میزان ۱۸.۳ میلیون، منطقه ۱۹ بالغ بر ۲۱ میلیون و منطقه ۲۰ معادل ۱۹.۲ میلیون تومان در هر متر مربع است.

البته آگهی‌های فروش را که مشاهده می‌کنیم نرخ‌های پیشنهادی بعضا بیش از این مقدار است اما مساله‌ی مهم، چیزی است که در قرارداد منعقد می‌شود.

یک کارشناس: هیجان بازار مسکن در اردیبهشت طبیعی بود

بازار ملک در اردیبهشت ماه تا حدودی به رونق رسید. در ماه مذکور ۱۰.۵ هزار فقره معامله مسکن در شهر تهران منعقد شد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۰۶.۱ و ۱۶۶.۴ درصد افزایش را نشان می‌دهد. متوسط قیمت نیز ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۱ و ۲۶.۲ درصد افزایش یافت.

درخصوص علت رونق بازار در اردیبهشت ماه با کارشناسان صحبت کردیم. سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک گفت: معمولا در ماههای پایانی و ابتدایی هر سال بازار مسکن رونق می‌گیرد و غالبا با مقداری افزایش قیمت همراه است. به همین خاطر رشد معاملات مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۱ قابل پیش‌بینی بود. امسال یک عامل محرک نیز در هیجان بازار تاثیرگذار بود.

وی افزود: با توجه به تغییر قیمتی که در کالاهای اساسی ایجاد شد و انتظارات تورمی، قیمت مسکن در تهران به طور میانگین ۶.۱ درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا کرد. البته نرخهای پیشنهادی بالاتر از این رقم بود اما لزوما قیمتی که مدنظر فروشنده است در معاملات تحقق پیدا نمی‌کند.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه به نظر نمی‌رسد رشد هیجان‌گونه بازار در ماههای آینده ادامه یابد، گفت: چیزی که ما از کف بازار مشاهده می‌کنیم در خردادماه بازار افت کرده است. با توجه به جهش سنگین قیمت خانه طی چهار سال گذشته بازار ملک ظرفیت افزایش شدید قیمت را ندارد.

تقاضای سرمایه‌ای مسکن انگیزه پیدا کرد

از طرف دیگر رییس کانون انبوه‌سازان، رشد تورم، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و انتظارات تورمی را در سوق یافتن سرمایه‌ها به سمت بازار ملک موثر می‌داند. سید محمد مرتضوی اظهار کرد: سال گذشته به دلیل حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم، رغبت به خرید کاهش یافته بود که باعث ایجاد نوعی تقاضای پنهان شد و در اسفند و اردیبهشت بروز پیدا کرد؛ هم‌اکنون تورم ماهیانه مسکن به حدود دو برابر نرخ تورم عمومی رسیده که باعث شد تقاضای سرمایه‌ای برای خرید ملک انگیزه پیدا کند.

مرتضوی اظهار کرد: در اسفندماه سال گذشته ۶ درصد و در اردیبهشت ماه نیز ۶ درصد قیمت مسکن شهر تهران افزایش پیدا کرد. این رشدهای نگران کننده در شرایطی اتفاق افتاد که تورم عمومی نسبت به ماه قبل ۳.۵ درصد بود. در واقع رشد ماهیانه قیمت مسکن به حدود دو برابر تورم عمومی رسید. همین مساله انگاره‌های مربوط به ثبات سالیانه بازار مسکن را تا حدی زیر سوال می‌برد. اگر این روند ادامه داشته باشد، احتمالا دولت مجبور می شود در نیمه دوم سال به سمت تقویت بخش تقاضا از طریق افزایش تسهیلات بانکی برود که آن هم اثراتی در تشدید تورم بخش مسکن ایجاد می‌کند.

رییس کانون انبوه‌سازان، مهمترین راهکار برای کنترل بازار مسکن در شرایط فعلی را افزایش ساخت و ساز دانست و گفت: سازندگان، انبوه سازان و توسعه گران باید حمایت شوند تا با افزایش تولید مسکن، مقداری تعادل ایجاد کنیم. در کنار آن طرح نهضت ملی مسکن را داشته باشیم. تقویت بخش‌های تولید و عرضه مسکن می‌تواند فشار تورمی را از بازار مسکن بکاهد.

نقدینگی به سمت بازارهای مولد نرفت

هم‌چنین حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران بیان کرد: تقاضای مصرفی به شدت کاهش یافته اما عمده خریدها از نوع سرمایه‌گذاری است. جریان نقدینگی به سمت بازارهای مولد سوق نیافته است. از آن طرف بازار ارز تا حدودی بلاتکلیف است، طلا هم به تبعیت از ارز رشد چندانی نداشته، بورس نیز در حال درجا زدن است. تنها بازاری که باقی می‌ماند مسکن است که در اسفند پارسال و اردیبهشت امسال مقداری سرمایه ها را به سمت خود جذب کرد.

محتشم با اشاره به رکود بخش ساخت و ساز گفت: سالهای قبل در تهران حدود ۱۵۰ هزار واحد مسکونی احداث می‌شد که در سال گذشته به حدود ۵۰ هزار واحد رسید. البته پروژه نهضت ملی مسکن می‌تواند مقداری به بخش ساخت و ساز رونق بدهد. اما بعید است که دولت بتواند سالیانه یک میلیون واحد در کل کشور بسازد. اگر تولید مسکن به حدی برسد که جوابگوی تقاضا باشد می‌توان در میان‌مدت به کنترل نسبی قیمت مسکن امیدوار بود.