تلاش مجلس برای تغییر بازی املاکی‌ها

همشهری: مجلس با کلیات طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای مسکن موافقت کرد. طرحی که می‌خواهد قواعد قدیمی و نخ‌نمای بازار املاک و مستغلات را تغییر دهد و یک‌بار برای همیشه ابزاری برای سیاستگذاری حوزه مسکن و اجاره در اختیار دولت قرار دهد.

 طرح اجاره‌ای مجلس قرار است در فضایی شفاف و قانونمند، بستری برای جلوگیری از قیمت‌سازی در بازار مسکن و همچنین اجحاف به مستأجران در بازار اجاره فراهم آورد و این کار را در گام اول با نظام‌مند کردن صنف مشاوران املاک و در گام دوم با تغییر ضوابط صدور کد رهگیری و محاسبه حق کمیسیون در بانک اطلاعاتی جدید انجام خواهد داد.

طرح مجلس به‌ دنبال چیست؟

دیروز اول تیرماه، نمایندگان در صحن علنی مجلس با کلیات طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی موافقت کردند و مقرر شد جزئیات این طرح در کمیسیون عمران مجلس بررسی و نتیجه بررسی‌ها برای تصمیم‌گیری مجدد به صحن علنی برگردد. طبق ماده یک این طرح، موجران (صاحبخانه‌ها) مکلفند هنگام تنظیم قرارداد اجاره، آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور درج کنند.

ثبت قرارداد در این سامانه و دریافت کد رهگیری مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن، رایگان است، اما چنانچه قرارداد اجاره با وساطت دلالان تنظیم شده باشد و در سامانه مذکور درج نشود، مجازات و جریمه سختی برای آنها درنظر گرفته شده است؛ به‌گونه‌ای که دلالان متخلف (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی)، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی، علاوه بر جریمه نقدی معادل 3برابر حق‌الزحمه دریافتی، در مرتبه اول به محرومیت به‌ مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل املاک، محکوم خواهند شد. این در حالی است که در قانون فعلی، اگر مشاور املاک از رعایت قانون صدور کد رهگیری تخلف کند و شکایت او به بازرسان اتحادیه املاک برسد، در بدترین حالت، حکم 2هفته پلمب شدن مغازه برای او صادر خواهد شد که آن ‌هم به ‌ندرت اجرایی می‌شود. نکته دیگر اینکه در قانون جدید، تنبیه موجرانی که قرارداد خود را در سامانه املاک و مستغلات ثبت نکنند نیز تشدید شده و این افراد از باب تعزیر، مشمول جریمه مالیاتی و هزینه دادرسی سنگین خواهند شد.

طبق طرح مجلس، موجرانی که از ثبت قرارداد خود در سامانه املاک و مستغلات خودداری کنند، در گام اول کل مبالغ دریافتی در نتیجه عقد اجاره آنها (اعم از قرض‌الحسنه ضمن عقد یا اجاره‌بها) به‌عنوان درآمد خالص مشمول مالیات موضوع ماده (۵۳) قانون مالیات‌های مستقیم محسوب می‌شود و در گام دوم، هزینه دادرسی رسیدگی به دعاوی او درخصوص رابطه استیجاری علیه مستأجر ۴‌برابر هزینه دادرسی قانونی خواهد بود. همچنین دعوای تخلیه او علیه مستأجر مشمول هزینه دادرسی براساس مجموع اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مندرج در ضمن قرارداد است. نکته قابل‌توجه اینکه رسیدگی به هر نوع دعوای موجر علیه مستأجر منوط به ارائه تسویه مالیاتی براساس احکام مقرر در این قانون خواهد بود.

چکش‌کاری حق کمیسیون املاک

موضوع دیگری که در طرح دوفوریتی مجلس به آن پرداخته شده، تغییر فرمول محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک است که همواره یکی از موضوعات حاشیه‌ساز در قراردادهای فروش و اجاره مسکن بوده است. در شرایط فعلی، مشاوران املاک درصدی از ارزش معامله را به‌عنوان حق کمیسیون خود دریافت می‌کنند و البته گزارش‌های میدانی حاکی از این است که در اغلب موارد، بنگاه‌های املاک به قانون صنف خود در این زمینه پایبند نیستند؛ اما براساس طرح جدید مجلس، تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به‌وسیله وزارت راه و شهرسازی و براساس 3معیار اصلی تعیین خواهد شد.

معیار اول این است که تعرفه کمیسیون براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی (توسط کمیسیون تقویم املاک) تعیین می‌شود. براساس معیار دوم نیز، میانگین سالانه حجم پیش‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده در بنگاه‌های املاک در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به‌صورت پلکانی نزولی اثرگذار خواهد بود. براساس معیار سوم نیز مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله مشخص می‌شود و لزوماً با افزایش ارزش معامله، حق کمیسیون دریافتی آن نیز تا بی‌نهایت قابل ‌افزایش نخواهد بود.

نکته قابل‌توجه این است که براساس قانون جدید، درهرحال، میزان اجاره‌بها در تعیین میزان تعرفه، اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها تحت هر عنوانی همچون حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل 3برابر مبلغ دریافتی محکوم خواهد شد. نکته دیگر اینکه تعرفه مشاوران املاک و حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی برای ثبت تمدید قرارداد اجاره معادل 10درصد تعرفه ثبت قرارداد اجاره است و طرفین قرارداد اجاره بخواهند بدون وساطت دلالان قرارداد خود را تنظیم کرده و فقط برای درج قرارداد در سامانه به مشاوران املاک مراجعه کنند، نباید حق کمیسیون بیش از 10درصد اعلام شده از آنها دریافت شود.

قاعده جدید برای قیمت‌گذاری اجاره

طبق ماده 2طرح مجلس، چنانچه در قرارداد اجاره املاک، اجاره‌بهای تعیین شده در مقایسه با اجاره‌بهای سال قبل آن ملک که در سامانه ثبت شده، بیش از نرخ مصوب باشد، معافیت مالیاتی تبصره 11ماده 53قانون مالیات‌های مستقیم برای آنها لغو خواهد شد و مبلغ مازاد مشمول افزایش ۵۰ درصدی مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد بود. ضمناً مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلف‌اند یک نسخه از قرارداد اجاره تنظیمی را به اداره امور مالیاتی محل ارسال کنند؛ در غیر این صورت در مالیات متعلقه مسئولیت تضامنی دارند.

براساس تبصره 11، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از 3 واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن ساخته شده باشد و درآمد اجاره اشخاص حقیقی بابت اجاره مجموع 150مترمربع زیربنای مفید در تهران و 200مترمربع زیربنای مفید در سایر نقاط شهری از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند، اما در قانون جدید، بهره‌مندی از این معافیت مشروط به رعایت سقف افزایش قیمت اجاره است.

در مورد املاکی که برای بار اول اجاره داده می‌شود یا سابقه اجاره ثبت شده در سال قبل ندارند یا موجر مدعی است که اجاره سال قبل او کمتر از قیمت روز بوده، حداکثر اجاره قابل‌تعیین برای آن ملک نمی‌تواند از 10درصد متوسط میزان اجاره‌بها در قراردادهای اجاره تنظیمی در آن سال براساس مساحت و منطقه مربوطه بیشتر تعیین شود؛ وگرنه مشمول مالیات مذکور خواهد بود. البته قرارداد اجاره که برای مدت 2 سال و بیشتر منعقد شوند، مشمول حکم این ماده نیستند.

تشویق صاحب‌خانه‌های قانونمند

براساس ماده ۳ طرح مجلس، موجرانی که قرارداد اجاره خود را در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه املاک و مستغلات که مشاوران املاک به آن دسترسی دارند، ثبت کنند و میزان افزایش اجاره‌بهای آنها نیز بیش از میزان مذکور در ماده قبل نباشد، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به‌تناسب منابع وصولی، از تخفیف تا سقف ۵۰ درصد عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار خواهند‌شد.