تشنج قیمت در اوراق مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: قيمت اوراق تسهيلات خريد مسكن در فرابورس بدون واكنش به اقدامات كنترلي، شيب صعود چندين‌ ماهه را حفظ كرده و در حال‌حاضر با ۱۲۰ درصد افزايش نسبت به تابستان۹۲، هزينه دسترسي به وام ۴۵ ميليوني را به حدود ۵/۸ ميليون تومان رسانده است.

چراغ بازار رسمي وام خريد مسكن، با نزديك شدن به آغاز پرحجم معاملات مصرفي آپارتمان، قرمز شد. قيمت اوراق تسهيلات خريد مسكن در فرابورس با ۱۲۰درصد افزايش نسبت به سال گذشته همين موقع، به بالاترين سطح صعود رسيد.

روز گذشته ارزش هر فقره اوراق ۵۰۰هزار توماني وام مسكن از مرز ۹۵هزار تومان گذشت. براي دريافت وام ۴۵ميليوني خريد مسكن در فرابورس- محلي كه امتياز وام خريد و فروش مي‌شود- بايد بسته ۹۰تايي اين اوراق را تهيه كرد كه در اين صورت، با نرخ موجود، حدود ۸ميليون و ۶۰۰هزار تومان از مبلغ وام صرف هزينه تهيه آن خواهد شد و رقمي كمتر از ۳۷ ميليون تومان از تسهيلات، به دست متقاضي وام مي‌رسد.

خريد و فروش واحد مسكوني بعد از يك ماه ركود نسبي ناشي از كاهش فعاليت‌هاي اقتصادي در ماه مبارك رمضان، از هفته آينده با بازگشت تقاضاي مصرفي به بازار مسكن، مجددا قوت مي‌گيرد.

هر چند وام فعلي كه سقف آن ۴۵ميليون تومان است، ابزار پرقدرتي براي كمك مالي به خريداران مسكن محسوب نمي‌شود اما تركيب تقاضاي موجود در فرابورس براي خريد بسته‌هاي ۹۰تايي اوراق حكايت از رضايت گروه اندكي از متقاضيان به استفاده از همين وام ناچيز(نسبت به قیمت مسکن) دارد.

بهار امسال در پي افزايش ۴۸درصدي قيمت اوراق مسكن، بررسي‌ها درباره علت اين جهش، نشان داد: تقاضاي سرمايه‌اي و سفته‌بازانه در بازار اوراق وام كه با هدف خريد و فروش مكرر امتياز و كسب سود، وارد اين حوزه شده بودند باعث افزايش قيمت اوراق شد. آن زمان، مسوولان فرابورس براي مهار خريدهاي سوداگرانه، ابزارهايي همچون جلوگيري از معامله كوتاه‌مدت اوراق را در دستور كار گذاشتند كه البته با تاخير چندماهه به اجرا درآمد.

اما در حال حاضر، بررسي‌ها نشان مي‌دهد: نقش تقاضاي مصرفي خريد مسكن در بازار اوراق تسهيلات، پررنگ شده و در هفته‌هاي آينده -لااقل تا پايان شهريور- حجم اين تقاضا زيادتر نيز خواهد شد.

تحليلگران بازار سرمايه در شرايط فعلي كه قيمت اوراق وام خريد مسكن در آستانه سه رقمي شدن قرار گرفته، معتقدند: حضور تقاضاي مصرفي در فرابورس و افزايش قيمت اوراق به معناي كمبود در سمت عرضه اوراق است.

روز گذشته دو كارشناس اقتصادي كه هم در بازار سرمايه و هم در بدنه سياست‌گذاري مسكن فعاليت مي‌كنند، اعلام كردند: بانك مسكن براي متوقف كردن روند رو به رشد قيمت اوراق تسهيلات خريد مسكن بايد ميزان عرضه اوراق در فرابورس را افزايش دهد.

همچنين يك اقتصاددان نيز گفت: انتقال وام خريد مسكن به فرابورس و صدور اجازه خريد و فروش امتياز آن، از اساس عمل اشتباهي بود و چون اين وضعيت اشكال دارد، هر نوع راه‌حل براي مهار قيمت اوراق، مقطعي مي‌تواند باشد.

دو علت برای رشد قیمت اوراق

صاحب‌نظران بازار سرمایه با طرح دو دیدگاه متفاوت در خصوص علت تداوم سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن، دو راهکار کنترلی برای جلوگیری از ادامه این سیر به دولت و سیستم بانکی پیشنهاد می‌کنند.

در اولین دیدگاه، سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن بیشتر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن در شرایط فعلی، نسبت داده می‌شود.

بر مبنای این تحلیل، هم‌اکنون شرایط در بازار مسکن به‌گونه‌ای است که تقاضای موثر برای خرید واحدهای مسکونی افزایش پیدا کرده است و همین عامل باعث افزایش تقاضا در بازار اوراق و در نهایت تداوم سیر صعودی قیمت اوراق در فرابورس شده است. بر این اساس، هم‌اکنون سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن بیش از آنکه ناشی از تقاضای سوداگرانه باشد به تقاضای واقعی مردم برای خرید مسکن بستگی دارد. این در حالی است که مسوولان ذیربط باید به جای اینکه در فکر اعمال روش‌های محدودکننده برای مقابله با سوداگری در بازار اوراق وام باشند، با افزایش عرضه اوراق و متناسب‌سازی آن با سطح فعلی تقاضا، از ادامه این روند جلوگیری کنند.

عدم موفقیت دستورالعمل منع فروش زودتر از دو ماه اوراق وام خرید مسکن که از اول تیر اجرا شد، به اعتقاد این دسته از صاحب‌نظران ثابت کرد که هم‌اکنون ادامه سیر صعودی قیمت اوراق در وهله اول ناشی از تقاضای سوداگرانه نیست، بلکه منشا این افزایش قیمت، بالا رفتن حجم تقاضای مصرفی برای دریافت وام به‌منظور خرید مسکن است.

در دیدگاه دوم، صاحب‌نظران بازار سرمایه، افزایش قیمت اوراق را در وهله اول ناشی از افزایش تقاضای سوداگرانه می‌دانند که باید هر چه سریع‌تر با اعمال ضوابط محدودکننده برای سوداگران، تحت کنترل درآید. از سوی دیگر، افزایش حرف و حدیث‌ها و اخباری که این روزها در مورد احتمال افزایش سقف وام خرید مسکن وجود دارد، گروه تازه‌ای از متقاضیان را در ردیف خریداران قبلی اوراق وارد کرده است که همین افزایش تقاضا، منجر به ادامه سیر صعودی افزایش قیمت اوراق شده است.محدودیت اوراق به تنها یک بار امکان معامله و سپس الزام دارنده دوم آن برای استفاده اجباری برای خرید مسکن، یکی از راهکارهایی است که می‌توان با اعمال آن، سوداگری را در بازار اوراق تحت کنترل درآورد.

صاحب‌نظران بازار سرمایه در حالی با طرح دو دیدگاه، دو منشا متفاوت را برای تداوم روند صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن عنوان می‌کنند که در عین حال معتقدند شرایط فعلی نحوه دسترسی به وام مسکن حتی در شرایط فعلی که قیمت اوراق سیر صعودی دارد بهتر از شرایط پیشین احراز شرایط برای بهره‌مندی از امتیاز وام خرید مسکن است.

مکانیزم تقویت عرضه برای اوراق وام

سلمان خادم المله، کارشناس و صاحب‌نظر بازار سرمایه در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر تداوم سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن بیش از آنکه منشا سوداگرانه داشته باشد، ناشی از افزایش حجم تقاضای واقعی برای دریافت وام خرید مسکن است.

وی ادامه داد: عدم موفقیت راهکار اخیر فرابورس برای کنترل سوداگری در بازار اوراق مبنی بر ممنوعیت فروش اوراق زودتر از دو ماه از زمان خرید، نشان داد که عملا اکثر قریب به اتفاق تقاضاهای موجود برای خرید اوراق که منجر به ادامه افزایش قیمت‌ها شده است، تقاضای مصرفی است.

خادم المله تاکید کرد: اعمال محدودیت فروش زودتر از دو ماه، تا حد زیادی انگیزه سوداگری در بازار اوراق را تضعیف کرد و با توجه به اینکه به‌رغم کاهش قابل توجه انگیزه سوداگری، باز هم سیر صعودی قیمت اوراق ادامه پیدا کرد، منشا مصرفی افزایش قیمت، تایید می‌شود.

وی با بیان اینکه هم‌اکنون متولیان بازار مسکن و بازار سرمایه هم به این موضوع پی برده‌اند که منشا افزایش قیمت اوراق، عدم تعادل بین عرضه و تقاضای اوراق وام خرید مسکن است، تصریح کرد: هم‌اکنون جلساتی بین وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن و بانک مرکزی برای افزایش عرضه اوراق وام خرید در حال برگزاری است.

رویکرد متفاوت بانک مسکن به اوراق

در همین زمینه، سعید اسلامی بیدگلی از دیگر صاحب‌نظران بازار سرمایه به «دنیای اقتصاد» گفت: در دنیا راهکارهای فراوانی برای جلوگیری از سوداگری در بازار اوراق وام خرید مسکن وجود دارد که از آن جمله می‌توان به اعمال محدودیت برای خریدار دوم اوراق وام اشاره کرد که براساس آن، دارنده اوراق تنها یک‌بار می‌تواند آن را در فرابورس معامله کند و خریدار دوم حتما باید از این اوراق برای دریافت وام و خرید مسکن استفاده کند. وی افزایش حرف و حدیث‌ها و اخبار مربوط به رایزنی‌های دولت و سیستم بانکی برای افزایش سقف وام خرید مسکن را از دیگر انگیزه‌های افزایش سوداگری در بازار اوراق عنوان و اظهار کرد: از سوی دیگر سیاست فعلی بانک مسکن در قبال اوراق، سیاست تامین مالی است به این صورت که بازار اوراق وام خرید در حال حاضر مشوقی برای سپرده‌گذاری موسسات حقوقی در بانک مسکن ایجاد کرده است. به این معنی که شرایط فعلی اوراق در بازار فرابورس باعث تمایل موسسات حقوقی به سپرده‌گذاری در بانک مسکن شده است و بانک مسکن هم با رویکرد تامین مالی، و نه رویکردی که حتما منجر به پرداخت وام شود، به این موضوع نگاه می‌کند.