چه خبر از بچه پولدارهای تهران؟

مرکز آمار ایران سرانجام با تاخیر زیاد، گزارش تحولات بازار مسکن در آبان ۱۴۰۱ را منتشر کرد. بر اساس این گزارش تورم ماهانه مسکن در تهران در آبان به ۵ درصد رسیده است. این در حالی است که طبق اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت حسابی مسکن در ماه گذشته ۶.۸ درصد افزایش یافته بود. اما در حالی تورم ماهانه مسکن بر اساس شاخص مرکز آمار به ۵ درصد رسیده که در مهرماه این عدد منفی ۰.۱ درصد بود. چیزی که نشان از تغییر جدی جو بازار مسکن در آبان و بازه یکماهه دارد.

بر اساس این گزارش متوسط قیمت وزنی هر متر مربع مسکن در تهران به مرز ۴۸ میلیون تومان رسیده است. همچنین تعداد معاملات نیز به ۷۴۰۰ واحد رسیده که در مقایسه با ماه رکودی مهر حاکی از رشد بیش از ۵۰ درصدی است.

مسیر معکوس لوکس‌نشینان

نکته عجیب در گزارش اما روند متفاوت قیمت‌ها در دو منطقه لوکس‌نشین تهران یعنی مناطق یک و سه بوده است. باوجود اینکه در ماه آبان تورم ماهانه کل شهر تهران ۵ درصد بوده است اما متوسط قیمت املاک منطقه یک با ریزش حدود ۳ درصدی از مرز ۱۰۰ میلیون تومان به متر مربعی ۹۶.۷ میلیون تومان رسیده است. در منطقه سه که دومین منطقه گران‌قیمت تهران به حساب می‌آید، قیمت‌ها نوسان خاصی نداشته و افت ۰.۱ درصدی را ثبت کرده است.

افت قیمت در این دو منطقه لوکس‌نشین تهران در شرایطی بوده که برخی مناطق به اصطلاح مصرفی، جهش قیمت‌های عجیبی را تجربه کرده‌اند. برای نمونه متوسط قیمت‌ها در منطقه ۱۲ به عنوان یکی از مناطق متوسط تهران نزدیک به ۱۹ درصد رشد داشته است. در مناطق ۹ و ۱۶ نیز که جزو مناطق نسبتا ارزان‌تر تهران محسوب می‌شوند در ماه آبان تورم‌های ۸.۵ و ۷.۵ درصدی را شاهد بوده‌ایم. همچنین بر اساس داده‌های مرکز آمار در ماه آبان متوسط قیمت مسکن در منطقه ۲۲ حدود ۲۸ درصد رشد داشته است. البته به نظر می‌رسد این عدد عجیب بیشتر به دلیل ایرادات آماری باشد. چرا که متوسط قیمت در این منطقه در شهریور متری ۴۷ میلیون تومان بوده که در مهر به متری ۳۹ میلیون تومان کاهش یافته و اکنون به ۴۹ میلیون تومان رسیده است.

تغییر قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران در مهر و آبان ۱۴۰۱

دو فاز متفاوت بازار مسکن در یک ماه

اما سوال اینجاست که چرا در شرایطی که بازار مسکن به شدت در حال داغ شدن است و حجم معاملات رو به افزایش بوده اما قیمت‌ها در برخی مناطق لوکس‌نشین پایتخت کاهشی شده است؟

در پاسخ به این سوال می‌توان گفت که معامله‌گران ملکی در یکی دو ماه اخیر دو دسته شده‌اند؛ دسته نخست کسانی هستند که بر اساس الگوی همیشگی بازار مسکن با آغاز تلاطم در بازارها به سرعت در سمت خرید فعال می‌شوند تا مبادا از رالی ملکی عقب بمانند. فعال شدن این دسته از خریداران را می‌توان عامل اصلی جهش تعداد معاملات در ماه آبان و همچنین تورم ۵ درصدی بازار مسکن دانست. به نظر می‌رسد خریداران مصرفی که نگران آب رفتن قدرت خرید و متراژ ملک قابل خرید هستند جزو این گروه محسوب می‌شوند. شاید بتوان برخی از سرمایه‌گذاران ملکی را نیز در این دسته قرار داد.

فرار از بازار مسکن

دسته دوم به نظر می‌رسد افرادی هستند که از خرید عقب نشسته و تلاش دارند در این رونق نیم‌بند مسکن که در یک ماه گذشته ایجاد شده املاک خود را نقد و از بازار ملک فرار کنند. عمده این دسته از فعالان بازار اما سرمایه‌گذاران جدی بازار مسکن هستند. کسانی که به نظر می‌رسد در سال‌های گذشته انبوه ثروت خود را به بازار مسکن مناطق شمالی تهران که بیشتر تحت تاثیر تقاضای سرمایه‌گذاری است برده‌اند و حالا پس از کسب سود مناسب می خواهند این بازار را ترک کنند.