حراج آپارتمان در حاشيه تهران

روزنامه دنیای اقتصاد: مشاوران املاک در پرند، پرديس و هشتگرد، بازار مسكن اين محدوده‌ها را نوعي «حراجي» در مقايسه با تهران توصيف مي‌كنند. ميانگين اجاره‌بها و قيمت مسكن در شهرهاي‌جديد به ترتيب معادل يك‌سوم و يك‌چهارم نرخ‌ها در پايتخت است. دیروز در بازار وام خرید مسکن نیز «بازگشت قیمت‌ اوراق از نقطه اوج» تقویت شد و در فرابورس طی دو روز کاری مداوم ـ دوشنبه هفته گذشته و دیروز ـ قیمت اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام با ۱۰ درصد کاهش به ۸۵ هزار تومان رسید.

«مسكن‌مهر» در شهرهاي‌جديد، جاذب اقشار خاص شد

اجاره‌بها و قيمت فروش مسكن در شهرهاي‌جديد به‌ترتيب يك‌سوم و يك‌چهارم پايتخت

هاجر شادماني در دنیای اقتصاد نوشت: در شعاع ۳۰ تا ۴۰ كيلومتري تهران، نقاطي كه ساخت‌‌وسازهاي انبوه مسكن‌مهر در آنجا، اسم اصلي اين مناطق را براي دو گروه متقاضي مسكن، جذاب‌تر از پايتخت كرده است، وجود آپارتمان‌هايي با سازگاري حداكثري با قدرت خريد و اجاره اقشار‌خاص باعث شده دماي معاملات تابستاني ملك در اين مناطق واقعي شود.

در بازار مسكن شهر تهران، مشاوران‌املاك از ركود نسبي گلايه مي‌كنند و تناسب حداقلي بين اجاره‌بها و توان مالي اجاره‌نشين‌ها را در دچار‌شدن معاملات اجاره به سرنوشت مبهم معاملات خريد، موثر مي‌دانند اما در «شهرهاي‌جديد» اين روزها كسب‌و‌كار دلالان ملك حتي از دوره رونق مسكن هم پرسودتر شده است.

مشاوران املاك در شهرهاي جديد پرند، هشتگرد و پرديس- سه منطقه در جنوب، غرب و شرق اطراف تهران كه به واسطه مسكن‌مهر مورد توجه قرار گرفتند- با اعلام اينكه نوعي «حراجي» در بازار مسكن شهرهاي‌‌جديد شكل گرفته است، از مناسب بودن ارزش اجاره و خريد آپارتمان‌ در اين مناطق و رقابتي‌بودن نرخ‌ها در مقايسه با ارزان‌ترين محله‌ تهران خبر مي‌دهند.

تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: تحويل تعداد هر چند ناچيز واحدهاي مسكوني‌مهر در اين سه شهر جديد طي دو سال اخير از يك‌سو و عدم تمايل بخشي از مالكان اين واحدها به سكونت در آنها، عرضه آپارتمان فروشي يا اجاره‌اي را در بنگاه‌هاي املاك افزايش داده است. اين وضعيت باعث شده، در حال‌حاضر ميانگين اجاره‌بها و متوسط قيمت خريد مسكن در پرند، پرديس و هشتگرد به ترتيب معادل يك‌سوم و يك‌چهارم مبالغ اجاره‌ و خريد آپارتمان در تهران تعيين شود. در تهران هم‌اكنون ميانگين رهن هر مترمربع آپارتمان حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار تومان است و قيمت فروش نيز مترمربعي ۴ميليون تومان برآورد مي‌شود.

اما در شهرهاي جديد اطراف تهران، آپارتمان‌ها با مبلغ ۲۰۰هزار تومان به ازاي هر مترمربع، رهن‌كامل داده مي‌شوند و با قيمت متري يك ميليون تا يك ميليون و ۴۰۰ هزار تومان نيز به فروش مي‌رسند.
در پرند حدود 15 هزار واحد مسكوني‌مهر به صورت واقعي به بهره‌برداري رسيده و خانوار در آنها ساكن شده‌اند. در پرديس نيز تعداد آپارتمان‌هايي كه در محله‌هاي مسكن‌مهر، مسكوني شده‌اند حداقل 5هزار واحد برآورد مي‌شود و در هشتگرد نيز به همين تعداد، قابليت سكونت در واحدهاي مسكوني‌مهر وجود دارد.

در شهرهاي جديد اطراف تهران، تا پيش از ساخت‌‌وسازهاي مسكن‌مهر، قيمت‌‌ها تفاوت چنداني با اين كلان‌شهر نداشت اما در حال‌حاضر رشد سريع قيمت مسكن در تهران طي سا‌ل‌هاي اخير از يكسو و فراواني آپارتمان ارزان‌قيمت در شهرهاي‌جديد كه متناسب با تورم مشمول افزايش قيمت نشده‌اند از سوي ديگر، باعث شده بازار مسكن اين مناطق به انتخاب اول اقشار كم‌درآمد و دهك‌هاي متوسط روبه پايين تبديل شود.

مشتري آپارتمان‌هاي شهرهاي جديد پرند، پرديس و هشتگرد را دو گروه شامل «اجاره‌نشين‌هاي ساكن محله‌هاي جنوبي تهران» و «مهاجران استان‌ها و شهرستان‌هاي اطراف تهران» تشكيل مي‌دهند.

بررسي‌ها از بنگاه‌هاي املاك اين سه شهرجديد حاكي است: تمايل از طرف مالكان مسكن‌مهر براي اجاره آپارتمان‌هايشان، بيشتر از فروش است. به همين خاطر، بازار معاملات اجاره در اين مناطق گرم‌تر از معاملات خريد است.

از روز گذشته بخش دوم و پاياني نقل و انتقالات تابستاني آغاز شده و بعد از وقفه چند روزه ناشي از ماه مبارك رمضان، اجاره‌نشين‌هايي كه مهلت اجاره‌نامه‌هايشان در اين ايام به پايان مي‌رسد، وارد بازار مي‌شوند.

با استناد به روند افزايشي حجم مراجعه‌ها به بنگاه‌هاي املاك شهرهاي جديد طي ماه‌هاي اخير، پيش‌بيني مي‌شود در دست‌كم 45روز باقي مانده از تابستان، بخش قابل‌توجهي از گروه‌هاي كم‌درآمد اجاره‌نشين ساكن نيمه جنوبي تهران، به اين مناطق مهاجرت كنند.

فرار از سونامی اجاره بها

درحالی‌که از ابتدای سال 93 تاکنون، بازار اجاره در تهران با رشد 13 درصدی در نرخ‌های اجاره‌بها همراه شده است، درصد قابل توجهی از مستاجران تهرانی، به‌دلیل عدم توان مالی کافی برای اجاره آپارتمان مسکونی در شهر تهران به بازار واحدهای نوساز و آماده سکونت مسکن مهر و سایر آپارتمان‌ها در شهرهای جدید مراجعه کرده‌اند.

از سوی دیگر افتتاح و آماده سکونت شدن تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکن مهر ظرف ماه‌های اخیر باعث شده هم‌اکنون بازار مناسبی از نظر عرضه آپارتمان مسکونی در شهرهای جدید اطراف تهران ایجاد شود.

این در حالی است که یکسان بودن تیپ غالب ساختمان‌های مسکونی در شهرهای جدید، الگوی نسبتا ثابت و مشخصی به لحاظ قیمت، برای هر گروه از آپارتمان‌های یک خوابه، دو خوابه و سه خوابه مسکن مهر در شهرهای جدید پیش روی متقاضیان قرار داده است. اجاره بها در شهرهای جدید طی دو سال گذشته تغییر محسوسی نداشته است. علاوه‌بر مسکن مهر، فراوان بودن زمین و رشد ساخت‌و‌ساز در شهرهای جدید از یک طرف، و پایین بودن اجاره بهای واحدهای مسکونی در این مناطق نسبت به داخل شهر تهران از سوی دیگر، باعث شده بازار اجاره هم از طرف عرضه و هم از سمت تقاضا، برای واحدهای مسکونی غیر از مسکن مهر هم رونق خود را داشته باشد.

تعادل در بازار اجاره شهرهای جدید

هم‌اکنون، بنا بر اظهار فعالان مسکن و مشاوران املاک در شهرهای جدید اطراف تهران، عرضه و تقاضای آپارتمان‌های مسکونی مسکن مهر و غیر از مسکن مهر، در شهرهای جدید وضعیت مطلوبی دارد.

به گفته این مشاوران املاک، هم‌اکنون علاوه‌بر اینکه متقاضیان زیادی در بازار اجاره واحدهای مسکونی شهرهای جدید وجود دارد عرضه این واحدها نیز در وضعیت خوبی است.

به‌عبارت دیگر هم‌اکنون عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی اجاره‌ای در شهرهای جدید از حالت تعادل یا به اصطلاح بالانس میان عرضه و تقاضا برخوردار است.

همین موضوع باعث شده، مراجعه‌کنندگان به‌عنوان مستاجر یا موجر به بنگاه‌های مسکن در شهرهای جدید، با سهولت بیشتری در مقایسه با شهر تهران، بتوانند واحد مسکونی خود را اجاره دهند یا آپارتمان مورد نظر خود را اجاره کنند.

هم‌اکنون نرخ اجاره بها در شهر تهران به‌طور متوسط بر مبنای مترمربعی 600 تا 800 هزار تومان برای محاسبه رهن کامل، تعیین می‌شود که البته این میزان در برخی مناطق شمالی شهر و برای واحدهای مسکونی با کیفیتی بیش از حد معمول آپارتمان‌ها، در برخی مواقع از مترمربعی یک میلیون تومان نیز فراتر می‌رود.

این در حالی است که بازار اجاره در شهرهای جدید به علت آنکه اغلب واحدها به‌خصوص واحدهای مسکن مهر از تیپ نسبتا یکسانی به لحاظ نقشه ساخت، ویژگی‌ها، مصالح استفاده شده و مسائل ظاهری آپارتمان‌ها برخوردارند از ثبات و شفافیت بیشتری در نرخ اجاره بها برخوردارند.

میانگین اجاره بها در شهرهای جدید

اظهارات مشاوران املاک فعال در شهرهای جدید اطراف تهران و همچنین مستندات فایل‌های اجاره موجود در بنگاه‌های مسکن این مناطق حاکی است هم‌اکنون متوسط مبلغ رهن کامل آپارتمان‌های مسکن مهر و سایر آپارتمان‌ها در شهر جدید پرند، بین 150 تا 200 هزار تومان برای هرمترمربع است که با توجه به میانگین مساحت 70 تا 80 متری این واحدها رهن کامل کل واحد بین 12 تا 15 میلیون تومان تعیین می‌شود.

این در حالی است که متوسط رهن هر مترمربع آپارتمان در شهر جدید پردیس بین 150 تا 300 هزار تومان است.

همچنین متوسط نرخ رهن هر مترمربع آپارتمان در شهر جدید هشتگرد بین 100 تا کمتر از 150 هزار تومان در بازار اجاره تابستان 93 است.

الگوی اجاره آپارتمان در شهرهای جدید برخلاف شهر تهران که بر مبنای متراژ واحد مسکونی در هر منطقه تعیین می‌شود، بر اساس تعداد خواب یا تعداد اتاق‌ها و در سه تیپ متفاوت واحدهای یک خوابه، دو خوابه و سه خوابه مشخص می‌شود.

هم‌اکنون مبلغ رهن کامل یک آپارتمان مسکونی یک خوابه در شهر جدید پرند بین10 تا 15 میلیون تومان است که کف قیمتی مربوط به واحدهای مسکن مهر و سقف آن مربوط به واحدهای مرغوب‌تر غیر از مسکن مهر است.متراژ متوسط واحدهای یک خوابه در شهر جدید پرند حدود 60 متر مربع است.

همچنین آپارتمان‌های دو خوابه با متراژ میانگین 90 مترمربع در شهر جدید پرند بین 12 تا 20 میلیون تومان رهن کامل در بازار اجاره مورد معامله قرار می‌گیرد و مبلغ رهن کامل هر کدام از واحدهای مسکونی سه خوابه اعم از مسکن مهر و غیر مسکن مهر در این شهر جدید بین 14 تا 30 میلیون تومان است.

متوسط متراژ واحدهای سه خوابه در شهر جدید پرند نیز (آپارتمان‌های مسکونی مهر) 100 مترمربع است. این در حالی است که بنا بر اظهار مشاوران املاک شهر جدید پرند، هم‌اکنون علاوه‌بر تقاضای فراوانی که در بازار اجاره شهر جدید پرند برای واحدهای مسکونی وجود دارد، عرضه نیز متناسب با این تقاضا است.

تعادل عرضه و تقاضا از یک طرف و تثبیت نسبی قیمت مسکن در سال جاری باعث شده نرخ اجاره بها در شهر جدید پرند نسبت به سال گذشته تغییر محسوسی نداشته باشد.

این موضوع در سایر شهرهای جدید اطراف پایتخت نیز مصداق دارد.

از سوی دیگر، در شهر جدید پردیس متوسط نرخ رهن کامل یک واحد مسکونی یک خوابه برای آپارتمان‌های مسکونی مهر 20 میلیون تومان و برای آپارتمان‌های دارای سند مالکیت - غیر مسکن مهر - 25 میلیون تومان است.

همچنین متوسط نرخ رهن کامل واحدهای دو خوابه در این شهر جدید 25 میلیون تومان برای واحدهای مسکن مهر و 30 تا 100 میلیون تومان - بسته به کیفیت ساخت، نوع سازه و سایر پارامترهای اثرگذار- برای واحدهای عادی و البته خانه‌های ویلایی لوکس است.

در شهر جدید هشتگرد که عمده واحدهای مسکونی، آپارتمان‌های یک و دو خوابه هستند، نرخ رهن کامل واحدهای یک خوابه به‌طور میانگین 9 میلیون تومان است و واحدهای دوخوابه نیز بین 10 تا 12 میلیون تومان برای واحدهای مسکن مهر است.

آپارتمان‌های غیر از مسکن مهر نیز از 13 میلیون تا 30 میلیون تومان رهن کامل در بازار اجاره شهر جدید هشتگرد معامله می‌شود.

به گفته فعالان مسکن و مشاوران املاک شهر جدید هشتگرد، هم‌اکنون اغلب متقاضیان اجاره در بازار مسکن این شهر جدید، سرریز جمعیتی شهرهای تهران و کرج هستند که اغلب آنها به‌دلیل ضعف توان مالی برای اجاره آپارتمان در داخل این شهرها، به بازار اجاره شهر جدید هشتگرد روی آورده‌اند.