آیا بازار پاییزی مسکن رونق داشت؟

داده‌های پلتفرم دیوار می‌گوید که انتشار آگهی‌های فروش آپارتمان مسکونی از الگویی که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد تبعیت کرده است. این در حالی است که انتظار می‌رفت در این مقطع، بازارها به طور عمومی و به تبع آن بازار مسکن زیر سایه شرایط خاص اجتماعی-سیاسی کشور،‌ رونق چندانی نداشته باشد.

برای بررسی این تحولات،‌ نگاهی انداخته‌ایم به بازار فروش مسکن در تهران؛ تعداد آگهی‌هایی که کاربران دیوار برای فروش آپارتمان مسکونی در تهران منتشر کرده‌اند در مهر ماه امسال در انتهای روند نزولی چهارماهه منتهی به این ماه قرار گرفت.

این روند از تیرماه شروع شده بود و با شیب ملایمی بین ۳ تا ۴ درصد کاهش ماهانه به شهریور رسید و ناگهان در مهر حدود ۲۰ درصد افت کرد. از مهر به بعد اما این روند خیز برداشت و در ماه‌های آبان و آذر رشد کرد.

البته این رشد در حدی نبود که میانگین پاییز بتواند افت تابستانی را جبران کند؛ روند کلی خرید و فروش آپارتمان مسکونی در تهران هم، مطابق گزارش‌های بانک مرکزی، همین الگوی افت و خیز را نشان می‎‌دهد.

یعنی معاملات واقعی،‌ طبق آنچه در سامانه معاملات املاک در این مدت ثبت شده،‌ نیز نشان می‌دهد در بخش فروش، در تابستان و نخستین ماه پاییز امسال شاهد روند نزولی بوده‌ایم و پس از آن خرید و فروش آپارتمان مسکونی در تهران روند صعودی به خود گرفته است.

در مهر ۱۴۰۱ به نظر می‌رسد که علاوه بر روند فصل قبل،‌ سایه شرایط اجتماعی هم بر بازار مسکن سنگینی کرده باشد. اما در آبان ناگهان شرایط تغییر کرد. تعداد معاملات در این ماه نسبت به مهر ۱/۵ برابر شد و در آذر به بیش از ۱۰ هزار واحد رسید،‌ یعنی به مرز خروج بازار مسکن از رکود (که حدود ۱۰ تا ۱۲ هزار خرید و فروش در ماه در تهران است) نزدیک شد.

این در حالی است که تورم همچنان در بازار مسکن بالا است. طبعا تورم سنگین مسکن در کنار عامل اجتماعی نباید اجازه رشد به معاملات مسکن می‌داد. آنچه که این دو عامل را به حاشیه راند،‌ جهش ناگهانی قیمت دلار در این مقطع بود.

اثر تغییر نرخ دلار بر بازار مسکن

ظاهرا به خلاف روند گذشته،‌ اثر تغییر نرخ دلار خیلی زودتر خودش را به بازار مسکن تحمیل کرد زیرا معمولا مسکن پس از یکی دو ماه به نوسانات مهم ارز واکنش نشان می‌دهد.

با افزایش ناگهانی قیمت ارز، قیمت دلاری هر متر مربع آپارتمان مسکونی کاهش یافت. توجه داشته باشید که این کاهش در حالی رخ داد که تورم مسکن همچنان پابرجاست.

معنی ساده‌اش این است که خرید «مصرفی» مسکن برای استفاده شخصی مالک همچنان توجیه ندارد اما خرید آن به عنوان کالای «سرمایه»‌ای تا حدی توجیه پیدا می‌کند. در واقع خانه‌اولی‌ها همچنان نمی‌توانند خانه بخرند اما برای سرمایه‌گذاران وضع فرق می‌کند.

سرمایه‌گذار در چنین شرایطی به دو دلیل ممکن است اقدام به خرید ملک کند. یکی به این دلیل که نوسانات ارز و سکه افراد با خطرپذیری کمتر را به سمت کالاهای سرمایه‌ای مطمئن‌تر سوق می‌دهد.

این افراد هدفشان بیشتر حفظ سرمایه است. دلیل دیگر افزایش انتظار تورمی است. وقتی قیمت دلار بالا می‌رود، جوی روانی در بازار حاکم می‌شود که به انتظار تورمی معروف است، یعنی انتظار عموم افراد این است که در آینده قیمت کالاها افزایش یابد. طبعا چنین انتظاری باعث می‌شود بخشی از سرمایه به سمت بازار مسکن متمایل شود.

اما این رشد هرگز به معنای خروج بازار مسکن از رکود نیست. بازار زمانی رونق می‌گیرد که به مدت چند ماه تعداد معاملات در تهران از ۱۰ تا ۱۲ هزار واحد در ماه بیشتر شود و بخش مهمی از خریدها جنبه «مصرفی» داشته باشد نه سرمایه‌گذاری. با شرایط فعلی،‌ چشم‌اندازی برای بهبود دیده نمی‌شود.

راه‌های گشایش بازار مسکن

دم‌دستی‌ترین راه برای گشایش در این بازار سیاست‌های منجر به کاهش قیمت ارز است،‌ وگرنه در بر همین پاشنه خواهد چرخید. به خصوص که مصالح مسکن و ساخت‌وساز کاملا تابع ارز است و طبعا با شرایط فعلی،‌ امکان عرضه انبوه واحدهای جدید به بازار هم وجود نخواهد داشت. شاهدش هم عقب‌نشینی وزیر تازه‌وارد راه و شهرسازی از وعده انتخاباتی رئیس قوه مجریه است.

آنچه در حال حاضر مشهود است این واقعیت است که وزن سیاست‌های اقتصادی دولت و مجلس بر بازار مسکن در پاییز ۱۴۰۱ بسیار بیشتر از وزن عوامل اجتماعی-سیاسی ماه‌های اخیر بوده است. اقتصاد راه خودش را می‌رود. ریشه‌ها را باید در زمین درستش جستجو کنیم.