با صاحبخانه‌ها از در دوستی وارد شوید!

وضعیت بازار اجاره مسکن در ایران هر سال بغرنج‌تر می‌شود و امسال هم رصد فایل‌های اجاره نشان می‌دهد سال سختی پیش روی مستاجران است. وقتی هم از مشاوران املاک می‌پرسیم امسال اجاره‌ها چند درصد افزایش یافته است، همه آنها متفق‌القول می‌گویند «خیلی زیاد» و در ادامه تاکید می‌کنند که البته هنوز فصل جابه‌جایی‌ اجاره‌نشین‌ها نرسیده!

یکی از مشاوران املاک در این باره به همشهری آنلاین گفت: امسال اجاره‌بها در فایل‌هایی که ما داریم نسبت به پارسال تا ۱۰۰ درصد هم افزایش یافته است.

وی ادامه داد: پارسال اجاره‌ها در منطقه‌ای مانند نواب متری ۳ تا ۴ میلیون تومان بود و اجاره یک واحد ۶۰ متری ۳۰۰ میلیون تومان بود اما امسال اجاره در این منطقه کمتر از متری ۷ میلیون تومان نیست و اجاره همان واحد به ۵۰۰ میلیون تومان رسیده است. این یعنی تا الان چیزی حدود ۱۰۰ درصد اجاره‌بها افزایش یافته است.

یکی دیگر از مشاوران املاک با بیان اینکه در تعیین اجاره‌بها، توافق مالک با مستاجر ملاک است، گفت: دیگر هیچ قاعده و اصولی برای تعیین اجاره وجود ندارد و مالکان هر چقدر دوست داشته باشند رقم اجاره را اضافه می‌کنند و حرف کسی را هم گوش نمی‌کنند. برای همین وقتی مستاجری به ما مراجعه می‌کند اولین توصیه ما به او این است که با صاحبخانه از در دوستی وارد شود و با مکالمه و دیالوگ و دوستی نظر او را جلب کند چون همه چیز به نفع مالک است و قانونی که از مستاجر حمایت کند وجود ندارد.

چرا طرح‌های دولت در بخش اجاره به نتیجه نمی‌رسد؟

هر سال دولت برای ساماندهی بازار اجاره سیاست‌ها و ابزارهای مختلفی برای کنترل قیمت‌ها رونمایی کرده است اما هیچ‌کدام نتوانسته جلوی افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها در بخش مسکن و اجاره را بگیرد و وضعیت هر روز بدتر از روز قبل می‌شود.

کارشناس بازار مسکن در مورد اینکه چرا طرح‌های دولت در کنترل بازار اجاره و مسکن تاکنون موثر نبوده است، به همشهری آنلاین گفت: علت شکست چنین طرح‌ها و سیاست‌هایی به موضوع فقدان زیرساخت لازم برمی‌گردد، درواقع دولت ابزار لازم برای دخالت در بازار مسکن چه بخش خرید و فروش و چه اجاره را ندارد برای مثال در همین طرح مالیات بر خانه‌های خالی که دوباره مطرح شده است، به صورت دقیق نمی‌شود گفت که در شهری مانند تهران چه تعداد خانه خالی داریم که این ضعف بزرگی است.

فرشید ایلاتی با بیان اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی پیش از انقلاب هم وجود داشته است، عنوان کرد: یک دوره به این نتیجه رسیدند که این قانون ناکارآمد است و آن را حذف کردند. الان هم اگر شهرداری‌ها و سازمان ثبت املاک و ارگان‌های دیگر اعم از قوه قضاییه کمک نکنند تا وزارت راه و شهرسازی بتواند آمار دقیق خانه‌های خالی را شناسایی کند این طرح به نتیجه نمی‌رسد.

طرح مالیات بر خانه‌های خالی چقدر موثر خواهد بود؟

در مورد طرح مالیات بر خانه‌های خالی عنوان می‌شود که بیشتر خانه‌های خالی در مناطق شمال شهر تهران به ویژه منطقه یک و در متراژ بزرگ قرار دارند و عرضه چنین خانه‌هایی تاثیری در کنترل بازار اجاره ندارد. کارشناس اقتصاد مسکن در این باره اما با تاکید بر اینکه طرح مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند تاثیر مستقیم بر بازار مسکن بگذارد، گفت: اگر واقعا طرح مالیات بر خانه‌های خالی ابزار اجرایی داشته باشد شاهد شوک در بازار مسکن خواهیم بود و بسیاری از مالکین ترغیب می‌شوند که خانه‌های خود را یا بفروشند و یا اجاره دهند.

ایلاتی ادامه داد: درواقع وقتی خانه‌های خالی عرضه شود کسی که خانه ۲۰۰ متری را اجاره کرده است با همان پول اجاره‌ خانه ۲۰۰ متری می‌تواند یک واحد ۳۰۰ متری را اجاره ‌کند یعنی اجاره بیشتری نمی‌دهد اما چون واحدهای ۳۰۰ متری به بازار عرضه شده است این امکان برای او فراهم می‌شود که با همان پول قبلی به خانه بزرگتری جابه‌جا شود. وقتی هم واحد ۲۰۰ متری آزاد شد، فردی که مستاجر واحد ۱۵۰ متری است به جای او می‌آید و این رویه زنجیروار ادامه پیدا می‌کند و مستاجرین مناطق مرکزی به مناطق بالاتر و مستاجرین مناطق پایین به مناطق مرکزی می‌آیند.

وی افزود: به این ترتیب، عرضه مسکن هر چند با متراژ بالا به صورت یک پارادایم می‌تواند به جنوب شهر منتقل شود و به واحدهای زیر ۱۰۰ متر برسد و این روال بر کاهش قیمت اجاره هم تاثیر مستقیم خواهد داشت.

بازار مسکن ایران رها شده است

کارشناس بازار مسکن در ادامه با انتقاد از عملکرد دولت در بخش مسکن بیان کرد: بازار مسکن در ایران رها شده است در حالی که دولت هر روز برای مرغ و تخم‌مرغ و خیلی چیزهای دیگر قیمت‌گذاری می‌کند و چند سازمان عریض و طویل مانند سازمان بازرسی و حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان و وزارت جهاد کشاورزی درگیر آن هستند و رسانه‌ها هم هر روز قیمت مرغ و تخم‌مرغ و گوشت را اعلام می‌کنند هیچ اهتمامی برای کنترل بخش مسکن وجود ندارد.

ایلاتی افزود: این در حالی است که هزینه اقلام مصرفی یک خانواده در ماه ممکن است در مجموع ۲ میلیون تومان شود در حالی که کرایه خانه با افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت روبه‌روست و بیشتر درآمد خانوارها را می‌بلعد. بر این اساس دولت باید به جای نظارت‌های خُردی که بر کالاهای اساسی دارد به بخش مسکن توجه کند چرا که درواقع اساسی‌ترین کالا، مسکن است و باید همین حساسیت‌هایی که بر قیمت مرغ و تخم‌مرغ دارد را در بخش مسکن هم نشان دهد چون اگر این حساسیت‌ها را بر کنترل قیمت مسکن و اجاره گذاشته بود ما تا امروز نتیجه بهتری می‌گرفتیم.

اجاره‌های عجیب و غریب واحدهای نوساز

در حالی شاهد افزایش عجیب و غریب قیمت اجاره‌ها هستیم که اجاره خانه‌ها نوساز و بازسازی شده بسیار گران‌تر از خانه‌های چند سال ساخت است. درواقع، با توجه به موقعیت مکانی، اجاره‌بهای خانه‌های نوساز تقریبا ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان گران‌تر از خانه‌های چند سال ساخت است.

برای مثال، اجاره یک واحد ۵۰ متری چند سال ساخت در خیابان نواب ۳۵۰ میلیون تومان است در حالی که اجاره‌بهای یک واحد نوساز با همین متراژ در همین منطقه ۵۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان است. ما در جدول زیر، اجاره واحدهای نوساز زیر ۷۰ متر که دارای انباری، پارکینگ و آسانسور هستند را آورده‌ایم.