آیا افزایش وام مسکن دردی را دوا می‌کند؟

فرارو: یک کارشناس مسکن گفت: «درحال حاضر دولت و مجلس در حال بررسی طرح خروج از رکود هستند و صرفا وعده‌هایی در این زمینه داده شده است. آغاز و نحوه اجرایی کردن این سیاست‌هاست که تغییر واقعی را در بازار مسکن به وجود می‌آورد. گفتن این نکته هم لازم است که حتی با اجرایی شدن این سیاست‌ها تغییر در بازار مسکن در کوتاه مدت رخ نخواهد داد و به زمان کافی نیاز دارد.»

رکود بازار مسکن مسئولان را بر آن داشت تا چاره‌ای بیاندیشند. آنان با معرفی این حوزه به عنوان یکی از نیروهای پیشران اقتصاد، آن را در اولویت‌های کاری خود قرار دادند تا به واسطه رونق آن، اقتصاد را از رکود خارج کنند.

برای این کار سیاست «تاسیس صندوق پس انداز مسکن و افزایش سقف وام خرید» از جانب دولت در نظر گرفته شد. حال بر اساس مذاكره میان وزارت راه‌وشهرسازي و بانك‌مركزي بر سر کلیات طرح «صندوق پس‌انداز مسكن» توافق شده و باقی موارد در حال بررسی است.

بانک‌مرکزی ماه گذشته اولین گزارش درباره دیدگاه خود نسبت به این طرح را منتشر و نگرانی‌ها خود درباره آثار احتمالی افزایش وام خرید بر تورم، قیمت مسکن، تعادل منابع و مصارف صندوق پس‌انداز و توان بازپرداخت اقساط را اعلام کرد تا قبل از تصویب طرح به صورت دقیق امکان بررسی این موارد از سوی مسئولان وجود داشته باشد. حال بانک‌مرکزی در گزارش جدیدی که هفته گذشته منتشر کرد شروط لازم و کافی برای تصویب این طرح را معرفی کرده است.

«اجرا شدن طرح مذکور به صورت پایلوت و در مقیاس محدود و مدیریت شده نزد بانک‌های غیر دولتی»، «داشتن برنامه دقیق و قابل اتکا بانک پیش قدم شده برای تشکیل صندوق پس انداز مسکن»، «منوط بودن تسهیلات به سپرده گذاری و مبلغ حداکثر ۶۰ میلیون تومان» و «محدود شدن تسهیلات به زوج‌های فاقد مسکن» از جمله این شرایط هستند.

مردم در انتظار سیاست‌های خروج از رکود بودند

ایرج رهبر، کارشناس مسکن دو عامل برای رکود به وجود آمده در بخش مسکن برشمرد و گفت: «می‌توان گفت که هر چند سال یک بار در بازار مسکن جهش قیمتی رخ خواهد داد. جهش‌هایی غیر قابل پیش بینی که قدرت خرید متقاضی را پایین می‌آورد. یعنی شرایط منابع مالی و پس اندازهای فرد متقاضی به علت پیش بینی پذیر نبودن این بازار دیگر جوابگوی این افزایش قیمت‌ها نخواهد بود. این جهش قیمت شدید به علت تورم و افزایش قیمت مصالح که به افزایش هزینه تمام شده مسکن انجامید در بازار به وجود آمد و آن را درگیر رکودی عمیق کرد.»

وی افزود: «علاوه بر آن گاهی رکود به دنبال انتظار مردم برای سیاست‌های جدید دولت است که ادامه پیدا می‌کند. متقاضیان در این شرایط ترجیح می‌دهند که صبر کنند و دست نگاه دارند تا دولت دست به کار شده و چاره‌ای برای شرایط بیاندیشد. همین امر میزان خرید و فروش و معامله در بازار را کاهش می‌دهد و رکود را در بازار دنباله دار خواهد کرد.»

وی در ادامه توضیح داد: «برای روشن شدن مسئله می‌توان به وضعیت کنونی خودرو اشاره کرد. به علت آنکه وضعیت قمیتی خودرو در شرایطی بلاتکلیف به سر می‌برد، هیچ کس برای خرید اقدام نمی‌کند و همه در انتظار هستند تا ببینند سرانجام بازار کی به ثبات می‌رشد تا متضرر نشوند. همین امر بازار خودرو را با رکود مواجه کرده است. مسکن هم همین شرایط را دارد. اگر فعالان به صورت قطعی اعلام کنند که وضعیت به همین منوال باقی خواهد ماند و تا حداقل یک سال دیگر تغییری ایجاد نخواهد شد، مردم از بلاتکلیفی خریدن و یا نخریدن رها می‌شوند؛ شرایطی که به رکود دامن می‌زند و تصمیم گیری را برای شخص خریدار مشکل می‌کند.»

رهبر با اشاره به بسته خروج از رکود گفت: «طبیعتا سیاست‌هایی که از جانب دولت در نظر گرفته شده و در بسته خروج از رکود امده تغییر را به همراه خواهد آورد. همان طور که گفتم مردم منتظر تصمیم دولت و سیاستگذاری‌های جدید بودند اما زمانی می‌توان گفت که این تصمیم‌ها به چه میزان تاثیرگذار خواهند بود که کاملا نهایی شده باشند و دیگر شکی در اجرای آنان وجود نداشته باشد. پس از نهایی شدن تصمیم‌ها و آغاز اجرایی شدن آنان می‌توان پیش بینی کرد که مسکن چه وضعیتی به خود خواهد گرفت؛ شرایطی که امکان برنامه ریزی مناسب و پیش بینی وضعیت را به متقاضیان می‌دهد.»

وی ادامه داد: «درحال حاضر دولت و مجلس در حال بررسی طرح خروج از رکود هستند و صرفا وعده‌هایی در این زمینه داده شده است. آغاز و نحوه اجرایی کردن این سیاست‌هاست که تغییر واقعی را در بازار مسکن به وجود می‌آورد. گفتن این نکته هم لازم است که حتی با اجرایی شدن این سیاست‌ها تغییر در بازار مسکن در کوتاه مدت رخ نخواهد داد و به زمان کافی نیاز دارد.»

وی با اشاره به افزایش سقف وام خرید به ۶۰ میلیون تومان تصریح کرد: «به علت متغیر بودن قیمت زمین در سطح کشور، شرایط گرفتن وام نیز باید متناسب با قیمت مسکن تنظیم و ارائه شود. قطعا تاثیر رقم ۶۰ میلیون تومان در قیمت خانه‌ای ۱۵۰ میلیون تومانی متفاوت خواهد بود از تاثیر آن در قیمت خانه‌ای ۵۰۰ میلیون تومانی. باید تناسبی میان قیمت خانه و وام‌های دریافتی وجود داشته باشد. همان طور که وزیر راه وشهرسازی هم وعده داده‌اند وام‌های اعطایی برای خرید مسکن باید بتواند ۵۰ درصد قیمت خانه را پوشش دهد. قدرت بازپرداخت متقاضیان و میزان تاثیرگذاری آن در مناطق مختلف دو فاکتوری هستند که باید مدنظر مسئولان در نحوه پرداخت وام به متقاضیان مورد توجه قرار گیرد.»

رهبر در پاسخ به وضعیت بازار اجاره بها گفت: «به نظر من بازار خرید و فروش یک واحد مسکونی و بازار اجاره بها نسبتی معکوس به هم دارند. هرگاه خرید و فروش به رکود بیانجامد، بازار اجاره داغ می‌شود. به آن دلیل که فردی که قصد خرید مسکنی را داشته اما موفق نشده است به ناچار به بازار اجاره روی خواهد آورد.»

وی افزود: «به همین جهت متقاضیانی که در صف خرید قرار گرفته بودند اما در این امر موفق نشده‌اند به اجبار در وضعیت اجاره‌ای خود باقی خواهند ماند زیرا هیچ گاه نیاز مردم در این زمینه از بین نمی‌رود و به ناچار هم که شده به اجاره روی خواهند آورد. در نتیجه بازار اجاره نمی‌تواند در حالتی رکودی باقی بماند زیرا نوعی اجبار در آن نهفته است.»

وی رکود به وجود آمده در بازار را موقتی نامید و گفت: «با آنکه حال شاهد آن هستیم که مردم از فاصله میان درآمد و نزخ اجاره بها در بازار ناراضی هستند و همین امر موجب بروز رکود در این بازار شده اما همانطور که گفتم به علت حس نیاز مردم و اجبار نهفته در آن در نهایت نوعی توافق میان موجران و مستاجران پدید خواهد آمد که بازار را از رکود به وجود آمده در آن خارج خواهد کرد.»