سناریو‌های پیش‌روی مستاجران در سال ۱۴۰۳

فرارو: سهم مسکن در هزینه‌های ماهیانه خانوار بر اساس آمار‌های رسمی، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد برآورده می‌شود. آن‌هایی که مسکن شخصی ندارند و در اصطلاح مستاجر هستند، فشار بیشتری احساس می‌کنند.

تورم مسکن خصوصا از سال ۹۸ به این‌سو از نرخ میانگین تورم در کشور جلوتر بوده است و هر سال بیش از نرخ تورم به نرخ اجاره‌ها افزوده شده است. اما پیگیری اخبار اقتصادی نشان می‌دهد سرعت تورم در سال گذشته گرفته شده و احتمالا در سال جدید هم این روند ادامه پیدا می‌کند. سرنوشت مستاجران، اما علاوه بر تورم به چند عامل دیگر مثل قیمت مسکن، نرخ دلار، وام ودیعه مسکن، برنامه‌ها و سیاست‌های کلان دولت و طبق معمول خوش‌شانسی و بداقبالی‌های مرسوم گره‌خورده است.

اجاره‌ها گران می‌شود؛ قطعا بله اما...

همین‌ اول بگوییم منظور از بررسی داده‌های آماری، شعبده‌بازی نیست. خودتان می‌دانید اجاره‌ها چه بخواهیم چه بخواهیم بالا می‌رود اما چقدر؟ به نظر می‌رسد کششی در بازار برای افزایش‌های ۶۰ درصدی و ۷۰ درصدی که در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ شاهد بودیم وجود نداشته باشد و حتی بر اساس برخی پیش بنیی‌های خوشبینانه‌تر بازار حتی کشش افزایش ۵۰ درصدی سال قبل را هم ندارد.

پیش‌بینی وضعیت اجاره مسکن ۱۴۰۳، قطعا تابعی از تورم‌های واقعی و تورم‌های انتظاری در مورد نرخ تورم از یک سو و میزان عرضه فایل‌های اجاره در بازار از سوی دیگر است. این دو عامل اثرگذارترین یا مهم‌ترین شاخص‌های مورد اتکا برای پیش بینی بازار هستند.

قدرت خرید مستاجران ته کشیده است

بر اساس انتظارات تورمی در سال جاری، نرخ تورم اجاره مسکن چیزی در حد ۴۵ درصد است. این نرخ سال گذشته در محدوده ۴۰ درصد باقی ماند. سئوالی که احتمالاً به ذهن تان رسید این است که اگر نرخ تورم اجاره سال گذشته ۴۰ درصد بوده چرا اجاره‌ها و میزان رهن در این سال بیشتر از ۵۰ درصد هم رشد کرده است.

پاسخ ساده است، رشد اجاره مسکن در سال‌های گذشته در بازار ایران به دلیل نوسان در مؤلفه دومی که در چند سطر قبل‌تر به آن اشاره شد، یعنی «میزان عرضه» همواره بیشتر از نرخ تورم آن بوده است. اما عموم کارشناسان بازار مسکن با درنظرگرفتن مؤلفه‌هایی مانند پیش‌بینی از عرضه، وضعیت سایر بازار‌ها و قدرت خرید مستاجران بر این باورند در سال جاری بازار کشش ادامه آن روند را ندارد و احتمالاً رشد اجاره‌بها کمتر از تورم انتظاری هم باشد.

تورم اجاره نزولی می‌شود

یک حساب و کتاب ساده فرضی انجام می‌دهیم و بعد ادامه مطلب را علمی‌تر دنبال خواهیم کرد. فرض کنید شخصی ۱۰۰ میلیون تومان رهن بابت اجاره آپارتمانی پرداخته است و سال بعد ۴۰ درصد به آن مبلغ اضافه می‌شود. یعنی آن شخص باید ۴۰ میلیون دیگر به میزان رهن خود اضافه کند. اما تصور کنید همان فرد یک میلیارد تومان رهن پرداخته باشد، افزایش ۴۰ درصدی برابر با ۴۰۰ میلیون تومان می‌شود و ناگفته پیداست فرد توان کمتری برای تحمل این وضعیت داشته باشد.

بحث جابه‌جاشدن از محلات بالاتر شهر‌ها به محلات اصطلاحاً پایین‌تر با افزایش اجاره‌ها و جایگزین‌شدن مستأجر‌ها در این شرایط به میان می‌آید و بعد هم کوچ به حاشیه شهرها. تورم بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر فشار‌های خود را وارد کرده و تقریبا همه این مراحل در بازار طی شده و در نتیجه دیگر قدرت خریدی در مستأجران برای تحمل این فشار‌های بالا باقی نمانده است. از این روست که کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند، تورم اجاره مسکن امسال کمی آرام بگیرد.

صاحبخانه‌ها یا همان‌ها که در قرارداد‌های اجاره اسمشان به‌عنوان «موجر» می‌آید، می‌دانند طلب به بیش از حد توان مستأجران یعنی خالی ماندن چندماهه خانه، باتوجه‌به مبالغ اجاره‌ها خصوصاً در کلانشهر‌ها و به طور اخص در تهران به نظر نمی‌رسد آن‌ها حاضر به پذیرش این ریسک با طلب افزایش‌های خارج از قاعده باشند؛ بنابراین به نظر می‌رسد شرایط برای کاهش تب تند تورم اجرا در سال جاری فراهم است.

انتظار تورم بالاتر از سال‌های قبل نداشته باشید

با این تفاسیر می‌توانیم بگوییم اگر اتفاق غیرمنتظره‌ای در سطح کلان اقتصادی روی ندهد باتوجه‌به روند نزولی تورم در کشور، انتظار تورم شدید برای بازار اجاره ۱۴۰۳، فراتر از تورم سال‌های اخیر، نباید وجود داشته باشد. ساده‌تر بگوییم اینکه امسال تورم اجاره مسکن در تهران و سایر کلانشهر‌ها در مقیاس تورم عمومی و حتی بر اساس دیدگاه خوشبینانه و همچنین ظرفیت این بازار و توان مستاجرها، از تورم ۱۴۰۲ اجاره مسکن کمتر است. با این حال شرایط بازار اجاره در سال جاری به طور مستقیم با شرایط کلی بازار معاملات مسکن از یک سو، وضعیت تورم عمومی و همچنین روند‌ها و تغییرات احتمالی پیش‌روی سایر بازار‌ها در ارتباط است و نباید از یاد ببریم هر تغییری می‌تواند به طور مستقیم و غیرمستقیم بازار اجاره و رشد هزینه‌های اجاره‌نشینی را تحت‌تاثیر قرار دهد.

وضعیت همچنان دشوار است

آنچه تا حالا خواندید به این معنی نیست که مستأجران در سال جاری وضعیت دشواری ندارند، اتفاقاً بر اساس روندی که مشاهده می‌شود امسال هم جزو سال‌های سخت اجاره‌نشینی است. گذشت آن زمان که اجاره‌نشینی «خوش‌نشینی» بود. این ضرب‌المثل را در گوشه ذهنتان هم دیگر نگه دارید.

پس یادمان باشد، باتوجه‌به شرایط بازار اجاره؛ امسال هم مانند سال‌های قبل به‌طورقطع برای مستأجر‌ها وضعیت دشواری در پیش است؛ اما ازآنجاکه عدد حاصل از تورم اجاره‌ای که مستأجر‌ها باید به‌عنوان اضافه اجاره‌بهای سال جدید در قرارداد‌های ۱۴۰۳ متقبل شوند اعداد بالایی است، ظرفیت بازار برای پذیرش تورم‌های بالا و قابل‌توجه بسیار محدود است. این اصل برمی‌گردد به همان مثالی که در بالا زدیم و اصل حرف این است که باتوجه‌به وضعیت مالی خانوار‌های مستأجر عملاً بازار ظرفیتی برای تحمل رشد‌های بالا در حوزه اجاره‌بها ندارد.

احتمال عرضه‌های جدید زیاد است

مولفه‌ها از وضعیت دشوار مستاجر‌ها و تداوم شرایط سخت در این بازار در سال جاری حکایت دارد؛ اما شرایط تورمی بازار اجاره می‌تواند احتمالاً محرک عرضه آپارتمان به این بازار را در ۱۴۰۳ فعال کند.

برخی فعالان بازار اجاره معتقدند باتوجه‌به رسیدن سطح تورم اجاره به تورم عمومی و درآمد قابل‌توجهی که موجر‌ها می‌توانند به‌واسطه اجاره‌داری به دست آورند، احتمالاً بخشی از مالکانی که آپارتمان‌های خود را به‌صورت خالی نگهداری می‌کردند برای جبران بخشی از هزینه‌های زندگی خود، این واحد‌ها را به بازار اجاره عرضه کنند.

کاهش نگرانی‌ها از دخالت‌های دولت

بعد از بلوای کرونا، ناگهان تصمیم‌هایی در دولت در مورد وضعیت اجاره مسکن گرفته شد که علاوه بر اینکه اثر ملموسی در بازار نداشت، نگرانی‌هایی هم در آن ایجاد کرد و برخی از مالکان را بر آن داشت در عرضه مسکن برای اجاره دست‌به‌عصاتر حرکت کنند. قوانینی مانند اینکه هیچ مالکی حق ندارد بیشتر از نرخ مصوب افزایش اعمال کند یا مستاجر می‌تواند با افزایش نرخ مصوب در خانه تحت اجاره بماند مگر با شرایط خاص از سوی موجران حرف‌هایی ازاین‌دست که برخی از آن‌ها با اصل مالکیت خصوصی هم در تضاد بود مالکان را ترساند و از آن طرف به‌هیچ‌وجه قابلیت اجرایی پیدا نکرد. دولت ظاهراً این را فهمیده و دست از چنین دخالت‌هایی برداشته است و همین هم خود یک چراغ‌سبز برای عرضه مسکن محسوب می‌شود.

این موضوع به‌خصوص در مورد آن گروه از موجرانی که در سال‌های گذشته آپارتمانشان را به بازار اجاره عرضه می‌کردند؛ اما در دو سه سال اخیر به دلیل برخی نگرانی‌ها ناشی از بعضی مصوبه‌های دستوری عرضه واحد خود به مستاجر‌ها را متوقف کرده بودند، بیش از سایر مالکان محتمل است.

برخی مصوبه‌های دستوری در سال‌های اخیر از جمله تعیین سقف رشد اجاره‌بها و همچنین منع موجر‌ها از تخلیه آپارتمان اجاره‌ای، منجر به بروز نگرانی در برخی از موجر‌ها شد و باعث شد گروهی از آن‌ها از ادامه اجاره‌داری منصرف شده و واحدشان را به بازار عرضه نکنند. حالا، اما پیش‌بینی می‌شود بخشی از این موجر‌ها به بازار برگردند. انگیزه آن‌ها هم کسب درآمد از بازار اجاره است که به دلیل تورم‌های بالای دو سه سال اخیر، ارقام قابل‌توجهی را شامل می‌شود.

تهران و ساز مخالف همیشگی

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد طبق معمول وضعیت بازار اجاره مسکن در تهران متفاوت از سایر کلان‌شهر‌ها است و بر هم‌اکنون برخی جست‌وجوگران بازار اجاره، از کمبود فایل‌های نوساز در این بازار خبر می‌دهند. فعالان بازار اجاره و واسطه‌های ملکی نیز این کمبود را تایید می‌کنند و در تشریح دلایل این موضوع می‌گویند رکود ساخت‌وساز و رکود معاملات مسکن دو عامل مهمی است که منجر به کاهش عرضه آپارتمان نوساز به بازار اجاره شده است. در نتیجه رکود ساخت‌وساز نه‌تن‌ها موجودی فایل نوساز در بازار اجاره کاهش‌یافته که سهم نوساز‌ها از معاملات خریدوفروش مسکن هم نسبت به سال‌های قبل به طور محسوس کم شده است.

عمده عرضه‌کنندگان فایل نوساز به بازار اجاره در سال‌های قبل خریداران سرمایه‌ای بودند که چون هم‌اکنون هم عرضه نوساز و هم معاملات خرید سرمایه‌ای کاهش‌یافته، موجودی فایل نوساز در بازار اجاره نیز محدود و در برخی موارد نایاب شده است.

وام ودیعه مسکن و دردسرهایش

یکی از چالش‌های مهم دیگر که مستأجران در سال جاری همانند سال قبل با آن دست‌به‌گریبان خواهند بود، مسئله تسهیلات بانکی با عنوان «وام ودیعه مسکن» است. کم نیستند مستأجرانی که سال قبل درخواست وام کردند، موعد قراردادشان به پایان رسید؛ اما به آن وام نرسیده‌اند.

این روند به نظر می‌رسد باتوجه‌به فشاری که بر منابع بانک‌ها وارد شده و از آن طرف سیاست‌های پولی انقباضی برای کاهش سرعت رشد نقدینگی؛ امسال هم ادامه دارد و مستاجران راهی دراز برای رسیدن به وام ودیعه مسکن در پیش خواهند داشت که بسیاری‌شان در یک سال زمانی که دارند به خط پایان این راه نمی‌رسند.

مسئله دیگر پیش‌روی مستاجران مبلغ وام‌هاست. مبلغ وام ودیعه برای تهران ۲۰۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۱۵۰ میلیون تومان، شر‌های بالای ۱۰ هزار نفر ۱۰۰ میلیون و شهر‌های کوچک‌تر و روستا‌ها ۵۰ میلیون تومان است. برای کلانشهر‌هایی مانند تهران یا مراکز استان‌های بزرگ می‌توان گفت این مبلغ وام ودیعه نوعی شوخی تلخ با مستاجران است آن هم در شرایطی که دریافت آن از گذر کردن در هفت خان رستم سخت‌تر است. برای برخی شهر‌ها این رقم مناسب‌تر است، اما مشکلی هم که آن‌ها با آن برخورد می‌کنند تخصیص‌های کم اعتبار در این زمینه از سوی بانک هاست. اما خب می‌شود گفت که وام ودیعه مسکن خود کور سوی امیدی برای مستاجران است.