هزینه تمام شده ساخت مسکن در تهران

خبرگزاری میزان: در حال حاضر نگاهی به آگهی‌های مسکن نشان می‌دهد که اغلب آپارتمان‌های نوساز در شهر تهران به تناسب نوع ساخت در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران بر اساس قیمت تمام شده میانگین بین ۵۰۰ هزار تا سه میلیون تومان تعیین می‌شود.

این در حالیست که طبق اظهارات مشاوران املاک اختلاف قیمت یک واحد نوساز با واحد چند سال ساخت بین ۱۰ تا ۲۰ درصد برآورد می شود.

در این میان گرانی بازار مسکن در چند سال اخیر موجب شده است که واحدهای نوساز به دلیل نو بودن و شرایط وام بهتری که دارند، با قیمت‌های بیشتری به فروش برسند و البته متقاضیان بیشتری هم برای این واحدها وجود داشته باشد. البته نسبت هزینه ساخت در هر متر مربع به قیمت تمام شده مسکن یا همان قیمت روز فروش واحدهای مسکونی در نقاط مختلف شهر تهران عدد ثابتی نیست، بلکه یک منحنی صعودی از مناطق شمالی شهر تا نقاط جنوبی است.

در همین زمینه یک فعال بازار مسکن معتقد است: اختلاف قیمت یک واحد نوساز با واحد چند سال ساخت بین ۱۰ تا ۲۰ درصد است، به‌طور مثال در منطقه ستاری شمالی قیمت یک واحد نوساز به صورت میانگین متری ۵ میلیون و ۵۰۰هزار تا ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. در حالی که خانه‌های بالای ۱۵سال در این منطقه را می‌توان با متری ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خریداری کرد.

طبق اظهارات او، البته برخی از خانه‌های چندسال ساخت به دلیل بازسازی ساختمان چه از لحاظ نما و فضای عمومی ساختمان و چه داخل آپارتمان، کمی نسبت به خانه‌های کهنسال منطقه گران‌تر هستند.

به گفته این مشاور املاک برخی از خریداران به دلیل اینکه واحدهای نوساز از لحاظ ظاهری لوکس‌تر هستند اقدام به خرید آنها می‌کنند یا بیشتر عروس و دامادهایی که تازه می‌خواهند زندگی مستقلی را تشکیل دهند به دنبال خانه‌های نوساز هستند.

این فعال بازار مسکن ادامه داد: پس از برداشتن محدودیت برای خانه‌های ۱۲ سال به بالا برای دریافت وام مسکن، قیمت این خانه‌ها نسبت به قبل افزایش یافت؛ اما همچنان فاصله معنا‌داری با خانه‌های نوساز یا دو تا سه سال ساخت دارند این در حالی است که یک واحد چندسال ساخت را می‌توان با صرف هزینه اندکی بازسازی کرد.

از سوی دیگر عضو سابق هیات ‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان این که بدون احتساب قیمت زمین، حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکن در تهران مترمربعی ۷۰۰ هزار تا سه میلیون تومان برآورد می‌شود اعلام کرد: هزینه سنگین خرید زمین برای ساخت‌وساز در نیمه‌شمالی پایتخت، قیمت تمام‌شده آپارتمان‌ برای انبوه‌سازان را بعضا تا مترمربعی ۱۰ میلیون تومان، افزایش داده است.

محمدمهدی مافی گفت: هم اکنون برای سه نوع فعالیت ملکی در تهران، سه دسته مناطق مخصوص وجود دارد طوری که گروهی از مناطق برای خرید مصرفی آپارتمان، گروهی دیگر برای خرید زمین جهت ساخت‌وساز و گروه سوم برای اجاره‌نشینی مناسب است.

مافی ادامه داد: بهترین فعالیت ملکی در ۱۰ منطقه فرسوده تهران، خرید زمین برای ساخت‌وساز است. اما در مقابل سیگنال غلط این ۱۰ منطقه به خریداران مسکن، ۴ منطقه در تهران وجود دارد که خرید مصرفی آپارتمان در آنها صرفه‌اقتصادی به همراه دارد.

عضو انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان این که در نقاط ارزان قیمت شهرهزینه ساخت وساز نقش اول را برای تعیین قیمت ساختمان بازی می‌کند عنوان کرد: در مناطق شمالی و گران قیمت شهر می‌توان گفت حدود ۸۰ درصد قیمت ساختمان را ارزش زمین آن تعیین می‌کند.

به گفته او، رابطه هزینه ساخت در هر متر مربع به قیمت روز مسکن به این شکل است که در منطقه‌ای از شهر که قیمت هر متر مربع روز آن حدود یک میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت برای هر متر مربع از این ساختمان به حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار می‌رسد.

او ادامه داد: در مناطقی از شهر که قیمت تمام شده پایین‌تر است بخش زیادی از آن را هزینه ساخت در برمی‌گیرد و ممکن است تا ۶۰ درصد از قیمت روز ساختمان را تشکیل دهد، اما در مناطقی از شهر که قیمت روز بالاتر می‌رود هزینه ساخت ممکن است تنها ۲۰ درصد از آن را در برگیرد.

عضو انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان این که سقف تعیین شده برای واحدهای نوساز چندان مشخص نیست ادامه داد: براساس شرایط هرواحد و محله، این قیمت‌ها می‌تواند تفاوت زیادی داشته باشد، اما در بخش متوسط شهر، این نرخ‌ها تا حداکثر ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تعیین می‌شود که بسیار بالاتر از قدرت خرید متقاضیان این قشر است.

براساس گزارش‌های میدانی، یک آپارتمان ۴۵ متری و نوساز در پیروزی دهم فروردین با قیمت ۱۵۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد و در فلاح ابوذر واحدی ۴۶ متری و نوساز با شرایط ۲۴ میلیون تومان نقد، ۴۵ میلیون تومان وام و ۳۰ میلیون تومان رهن فروخته می‌شود. در وحدت اسلامی روبه‌روی فرهنگ آپارتمانی به مساحت ۴۵ مترمربع با آسانسور و پارکینگ و تحویل سه ماهه متری ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان قیمت گذاشته شده است و در قصرالدشت دامپزشکی واحدی ۴۳ متری با پارکینگ و انباری و آسانسور ۱۶۶ میلیون تومان فروخته می‌شود.

در مهرآباد جنوبی واحدی ۴۵ متری با آسانسور و پارکینگ ۱۳۰ میلیون تومان قیمت گذاشته شده است و در پیروزی پرستار جنوبی واحدی با متراژ ۴۴ مترمربع متری ۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان به فروش می‌رسد. در گلبرگ غربی واحدی ۴۵ متری طبقه سوم با انباری متری ۳ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. در تهرانپارس ابتدای خیابان استخر هم واحدی ۵۰ متری با پارکینگ و انباری ۱۹۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده است و در دامپزشکی یادگار هم واحدی ۴۹ متری با انباری متری ۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به فروش می‌رسد.