پایان اعتبار اسناد عادی در معاملات ملکی

خبرگزاری مهر: در سال‌های اخیر، یکی از چالش‌های جدی دستگاه قضائی کشور، تعدد پرونده‌های مربوط به دعاوی مالکیت، معاملات صوری، فروش مال غیر و اسناد عادی بوده است.

بر همین اساس، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به‌عنوان یکی از محورهای اصلی تحول در نظام ثبتی و حقوقی کشور به تصویب رسیده و اجرای آن در اولویت جدی نهادهای حاکمیتی قرار گرفته است.

پایان اعتبار اسناد عادی در معاملات ملکی

مطابق مفاد این قانون، از زمان اجرای آن، تمامی معاملات، نقل و انتقالات، صلح، هبه و هر نوع توافقی در خصوص اموال غیرمنقول (اعم از زمین، خانه، آپارتمان، مستغلات، املاک کشاورزی و…) تنها زمانی از نظر حقوقی معتبر خواهند بود که به ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی رسیده باشند. این قانون عملاً اعتبار حقوقی اسناد عادی مانند قولنامه‌ها، مبایعه نامه‌های دستی و قراردادهای خصوصی را در محاکم قضائی زیر سوال برده و معامله با این نوع اسناد را باطل یا فاقد ارزش اثباتی می‌داند.

اهداف بنیادین قانون؛ شفاف‌سازی و پیشگیری از فساد

هدف از اجرای این قانون، ایجاد شفافیت در نظام مالکیت، جلوگیری از معاملات تکراری و صوری، مقابله با زمین‌خواری و فساد در حوزه املاک، و نیز فراهم‌سازی زمینه اجرای دقیق طرح کاداستر در کشور است. عدم ثبت رسمی موجب شده بود که اشخاص بتوانند یک ملک را بارها با اسناد مختلف واگذار کرده یا از طریق اسناد جعلی، املاک دیگران را تصاحب کنند. این قانون تلاش می‌کند با ثبت تمامی معاملات در سامانه‌های رسمی، به این روند پایان دهد و مسیر معاملات شفاف، حقوقی و قابل پیگیری را هموار سازد.

ماده ۱۴ قانون؛ سدی در برابر فساد ساختمانی

ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، سازمان ثبت اسناد را موظف کرده تا بر اساس دستور نقشه صادره توسط شهرداری‌ها، امکان تنظیم سند رسمی برای هر واحد را فراهم کرده و شناسه یکتا به آن‌ها اختصاص دهد. این الزام، یکی از ابزارهای کلیدی برای جلوگیری از تخلفات ساخت‌وساز در نظر گرفته شده است.

در واقع، پیوند ماده ۱۴ قانون مذکور با ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، به معنای هم‌راستا کردن فرآیند صدور پروانه ساختمانی با ثبت رسمی و الکترونیکی اطلاعات پروژه‌های ساختمانی است؛ فرآیندی که می‌تواند جلوی بسیاری از تخلفات مرسوم در ساخت‌وساز را بگیرد و شفافیت بیشتری در فعالیت‌های شهری ایجاد کند.

دستاوردهای اجرایی و تأثیرات قضائی

اجرای این قانون در وهله نخست باعث کاهش قابل توجه ورودی پرونده‌های مربوط به مالکیت در دستگاه قضائی خواهد شد. طبق آمارهای رسمی، حجم زیادی از دعاوی حقوقی موجود در دادگاه‌ها مربوط به اختلاف بر سر اسناد عادی، فروش مال غیر، اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی است. با الزامی شدن ثبت رسمی، بسیاری از این اختلافات پیش از آن‌که به سطح دعوا برسند، از مسیر قانونی و شفاف قابل حل خواهند بود. از سوی دیگر، امکان نظارت نهادهای نظارتی و مالیاتی بر معاملات ملکی نیز افزایش می‌یابد و زمینه برای مقابله با پول‌شویی در حوزه املاک فراهم می‌شود.

زیرساخت‌های قانونی و پیوست‌های اجرایی

اجرای این قانون در گرو هماهنگی میان چندین نهاد مهم از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دفاتر اسناد رسمی، سازمان امور مالیاتی، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌هاست. پیاده‌سازی کامل آن همچنین نیازمند تکمیل طرح کاداستر و به‌روزرسانی نقشه‌های ثبتی و حدنگاری املاک کشور است. اتصال سامانه‌ها، هوشمندسازی فرایندهای ثبتی، تسریع در فرآیند اخذ استعلامات و کاهش هزینه‌های انتقال رسمی از دیگر ضروریات اجرای مؤثر این قانون است.

چالش‌های اجرای قانون؛ از مقاومت اجتماعی تا هزینه‌های ثبت

در کنار مزایای چشم‌گیر این قانون، موانع و چالش‌هایی نیز در مسیر اجرای کامل آن وجود دارد. یکی از مهم‌ترین چالش‌ها، مقاومت بخشی از جامعه به‌ویژه فعالان بازار مسکن در برابر حذف اسناد عادی است؛ اسنادی که طی دهه‌ها به عنوان ابزاری رایج برای نقل و انتقال به‌ویژه در مناطق روستایی و حاشیه‌ای مورد استفاده قرار گرفته‌اند. از سوی دیگر، هزینه‌های ثبت رسمی و مالیات‌های مرتبط، ممکن است موجب تمایل برخی افراد به انجام معاملات غیررسمی شود. در این میان، ضعف زیرساخت‌های فناورانه، نبود دسترسی کامل به اینترنت در مناطق محروم و آگاهی اندک مردم نسبت به پیامدهای حقوقی استفاده از اسناد عادی، روند اجرای قانون را با کندی روبه‌رو می‌کند.

ضرورت فرهنگ‌سازی و آموزش عمومی

اجرای موفق این قانون، بدون تردید نیازمند یک نهضت آگاه‌سازی فراگیر است. رسانه ملی، مطبوعات، نهادهای آموزشی و سازمان‌های مردم‌نهاد نقش مهمی در تبیین اهداف و مزایای ثبت رسمی معاملات ایفا می‌کنند. ارائه آموزش‌های حقوقی، آشنایی مردم با مخاطرات اسناد عادی، ساده‌سازی زبان حقوقی در اطلاع‌رسانی و طراحی کمپین‌های ملی، باید در دستور کار نهادهای مربوطه قرار گیرد تا اعتماد عمومی نسبت به این قانون شکل گیرد.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اگرچه در نگاه نخست اقدامی حقوقی و ثبتی است، اما در سطحی عمیق‌تر، گامی به سوی مبارزه با فساد ساختاری، شفافیت اقتصادی و تثبیت حقوق مالکیت شهروندان محسوب می‌شود. اجرای کامل، دقیق و فراگیر آن می‌تواند یکی از تحولات بنیادین در حوزه حقوقی، اقتصادی و قضائی کشور باشد. همراهی مردم، نهادهای اجرایی و نخبگان حقوقی، شرط اساسی در تحقق اهداف این قانون خواهد بود.