تقاضای خانه‌های زیر ۴۰متر در تهران دو برابر شد

دنیای اقتصاد: سهم واحدهای زیر ۴۰ مترمربع در معاملات تهران از ۱.۹ درصد در اوایل دهه ۹۰ به ۴ درصد رسیده است؛ یعنی «تقاضای مسکن کوچک» دو برابر شده، اما عرضه چنین واحدهایی تنها ۲.۵ درصد است.

گسل «متراژ» در بازار مسکن تهران به اوج خود رسیده؛ آن هم در شرایطی که عرضه و تقاضا هر دو به بن‌بست رسیده‌اند. به‌رغم سقوط نزدیک به ۵۰مرتبه‌ای «قدرت خرید خانه» نسبت به سال۹۰، مساحت آپارتمان‌ها ۵درصد زیاد شده و به نزدیک ۱۴۰مترمربع رسیده است.

بازار مسکن تهران در مقطعی که همه بازیگران اصلی آن، سازنده (سمت عرضه) و زوج‌ها (سمت تقاضا)، امکان فعالیت را از دست داده‌اند، شاهد پدیده‌ای تحت عنوان «میس‌مچ» یا «عدم تطابق عرضه با تقاضا» است؛ حالتی که جریان عرضه بدون تطبیق با روند تقاضا به مسیر خود ادامه می‌دهد و در نهایت باعث بحران برای هر دو سمت می‌شود. این وضعیت نتیجه سیاست‌های مرجع صدور پروانه‌های ساختمانی است که اگر نبود، بخشی از «تورم ملکی» و «رکود فعلی» اتفاق نمی‌افتاد.

از سال ۹۰ تا ابتدای امسال، متوسط قیمت مسکن در پایتخت ۴۷ برابر شده است. قدرت خرید خانه‌اولی‌های تهرانی نسبت به ابتدای دهه ۹۰، نزدیک به ۵۰ مرتبه سقوط کرده است. انتظار می‌رفت در سمت عرضه، «متراژ» واحدها کاهش یابد تا با شرایط تقاضا تطبیق پیدا کند، اما نه تنها چنین نشد، بلکه متراژ افزایش یافت. متوسط مساحت واحدهای مسکونی از ۱۳۳ متر در سال ۹۰ به ۱۳۹ مترمربع در سال گذشته رسیده است.

در مقابل، سهم واحدهای زیر ۴۰ مترمربع در معاملات تهران از ۱.۹ درصد در اوایل دهه ۹۰ به ۴ درصد رسیده است؛ یعنی «تقاضای مسکن کوچک» دو برابر شده، اما عرضه چنین واحدهایی تنها ۲.۵ درصد است.

مساحت بالای ساخت‌وساز، بودجه خرید را سنگین کرده و رکود تاریخی معاملات را رقم زده است؛ حجم معاملات اخیر به کمتر از یک‌سوم اواسط دهه ۹۰ سقوط کرده است. عامل اصلی این «میس‌مچ» نه سازنده‌ها بلکه «مقررات و مصوبات ساختمانی» است. مقررات فعلی به جای حمایت از «ساخت‌وساز کوچک‌متراژ»، مانعی در مقابل آن شده است.

یکی از بزرگ‌ترین موانع، «الزام ۱۰۰ درصدی تأمین پارکینگ» است. در زمین‌های کوچک یا بافت‌های فرسوده که امکان تأمین پارکینگ وجود ندارد، سازنده مجبور است واحدهای بزرگ‌تر بسازد.

در حالی‌که در نیمه جنوبی تهران تمایل بالایی برای ساخت واحدهای زیر ۵۰ متر وجود دارد. حتی در شمال شهر نیز تمایل به ساخت واحدهای کوچک افزایش یافته است. اکنون ۳۰ درصد معاملات مربوط به واحدهای زیر ۶۰ متر و ۶۰ درصد معاملات مربوط به واحدهای زیر ۹۰ متر است.

مرجع صدور پروانه ساختمانی، جهت‌دهنده اصلی بازار ساخت‌وساز است و تصمیمات شهرداری تأثیر شدیدی بر این بازار دارد. تجربه «افزایش تراکم ساختمانی» نشان داده نه تنها باعث کاهش قیمت مسکن نشده، بلکه قیمت زمین را افزایش داده و سود آن به مالکان قبلی رسیده است. همچنین، «هدایت زیرپوستی متراژ ساخت» در جهت مخالف تقاضا، یکی دیگر از رگولاتوری‌های وارونه شهرداری است.

پیشنهاد کارشناسان این است که «مقررات ساختمانی در مسیر عرضه مسکن کوچک اصلاح شود». حذف برخی مشاعات می‌تواند هزینه ساخت را تا ۲۵ درصد کاهش دهد و زمینه احداث واحدهای کوچک را فراهم کند.

سازندگان قدیمی می‌گویند تا پیش از ابتدای دهه ۹۰ الزام پارکینگ تنها ۵۰ درصد بود، اما با اجرای طرح تفصیلی جدید، این الزام کامل شد و اکنون خود به مانع «برون‌رفت از رکود مسکن» تبدیل شده است.

در حالی‌که در کلان‌شهرهای دنیا سیاست‌ها به سمت کاهش وابستگی به خودرو رفته، در تهران «غش سیاستی به سمت شهر خودرویی» نه تنها ترافیک را حل نکرده بلکه در بازار مسکن نیز اختلال ایجاد کرده است. وابستگی بالای بودجه شهرداری به عوارض ساخت‌وساز نیز موجب شده مقررات به گونه‌ای تنظیم شود که مساحت زیربنا کاهش پیدا نکند تا درآمد شهرداری آسیب نبیند.