کدام محله‌های منطقه یک هنوز قیمت مناسب دارند؟

اقتصادنیوز: منطقه یک تهران به عنوان گران‌ترین نقطه برای خریدوفروش مسکن شناخته می‌شود با این حالی برخی از محله‌ها همچون زرگنده، فرحزاد، گلابدره و درکه از این الگو پیروی نمی‌کنند.

در حالی‌که تصور عمومی از بازار مسکن، محله‌های واقع در منطقه یک تهران را در ردیف گران‌ترین نقاط پایتخت قرار می‌دهد، واقعیت میدانی نشان می‌دهد برخی از محله‌ها مانند زرگنده، فرحزاد، گلابدره و درکه چنین الگوی قیمتی را دنبال نمی‌کنند. پرسش اصلی این است که چرا محله‌هایی با موقعیت جغرافیایی ممتاز، در بازار مسکن رفتار متفاوتی دارند.

هوشنگ فروغمند، کارشناس معماری و شهرسازی توضیح می‌دهد که ضعف زیرساخت‌ها، دشواری‌های دسترسی، ریزدانگی تاریخی و روند بلندمدت توسعه در تهران سبب شده برخی محله‌ها برخلاف تصور عمومی، رشد قابل‌توجه قیمتی نداشته باشند و با چالش‌هایی روبه‌رو شوند که جذب تقاضای جدید و سرمایه‌گذاری را محدود می‌کند.

فروغمند می‌گوید موقعیت جغرافیایی به‌تنهایی تعیین‌کننده قیمت مسکن نیست. «ارزش همجواری» شامل سبک زندگی، سطح درآمد و فرهنگی ساکنان، کاربری‌های اطراف و کیفیت مدرسه‌ها اهمیت بیشتری دارد. هویت محله‌ای، خدمات و امکانات، و کیفیت محیط محله‌ها باید با نگاه محلی بررسی شود نه صرفاً منطقه‌ای. بسیاری از محله‌های نام‌برده کیفیت مطلوبی از خدمات و امکانات ندارند و تصویر ذهنی مردم از آن‌ها متفاوت است.

پیشینه تاریخی نیز نقش مهمی دارد؛ ۵۰ تا ۶۰ سال قبل، این مناطق محل سکونت اقشار کم‌درآمدتر بوده‌اند. زمین‌ها محدودیت‌هایی مانند شیب جغرافیایی یا وجود باغ داشته‌اند و بافت اجتماعی آن‌ها به‌تدریج شکل گرفته است. علاوه بر ارزش همجواری، دسترسی، زیرساخت و بهره‌برداری نیز در تعیین قیمت زمین مؤثرند. محله‌هایی مانند زرگنده، گلابدره و درکه معابر باریک، دشواری دسترسی، مشکل پارکینگ و هزینه بالای ساخت‌وساز دارند. ضعف زیرساخت‌ها و مسائل ترافیکی نیز از گذشته پابرجاست.

ریزدانگی محله‌ها یکی دیگر از موانع جذب سرمایه‌گذار است؛ تعداد زیاد قطعات کوچک باعث پیچیدگی حقوقی و اداری می‌شود و فرآیند تجمیع پلاک‌ها دشوار می‌شود. توسعه درون‌افزا در تهران دشوار بوده و توسعه انفصالی در حاشیه شهر ارزان‌تر و ساده‌تر بوده است، بنابراین اقتصاد محلات مرکزی ضعیف شد و مهاجرت به بافت‌های جدید و حاشیه‌ای آغاز شد.

فروغمند گفت: در کشورهایی مانند فرانسه، به‌ویژه در شهر پاریس، سیاست‌هایی اتخاذ شده که باعث می‌شود خانواده‌ها و اقشار با درآمد بالاتر در همان محله محل سکونت خود باقی بمانند. این سیاست‌ها هم به «ارزش همجواری» توجه داشته، هم به «ارزش تاریخی» محله‌ها، و هم شامل حمایت‌هایی مانند معافیت‌های مالیاتی و تسهیلات شهری بوده است.

فروغمند نتیجه می‌گیرد که فقدان این سیاست‌گذاری‌ها باعث شده بخش‌های تاریخی و مرکزی تهران دچار افت شوند و روند مشابهی در برخی محلات بالای شهر مانند فرحزاد مشاهده شود؛ یعنی حفظ ساکنان با توان مالی بالاتر و پایداری اقتصاد محلی مورد توجه قرار نگرفته است.