سود سرشار «مسکن» در دوره رکود!
دادههاي دو دسته اطلاعات رسمي از تحولات سال گذشته در بازارهاي «ساختوساز» و «معاملات مسكن»، نشان مي‌دهد برخلاف تصور سنتي و اشتباهي كه «آپارتمان‌سازي هنگام ركود مسكن را زيان‌ده توصيف مي‌كند»، پارسال بسازوبفروش‌ها در تهران به‌طور متوسط ۴۲ درصد سود كسب كردند.
روزنامه دنیای اقتصاد: دادههاي دو دسته اطلاعات رسمي از تحولات سال گذشته در بازارهاي «ساختوساز» و «معاملات مسكن»، نشان مي‌دهد برخلاف تصور سنتي و اشتباهي كه «آپارتمان‌سازي هنگام ركود مسكن را زيان‌ده توصيف مي‌كند»، پارسال بسازوبفروش‌ها در تهران به‌طور متوسط ۴۲ درصد سود كسب كردند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، اولين سري از اطلاعاتي كه با استناد به آن، سود و زيان فعاليت‌هاي ساختماني در حوزه مسكوني‌سازي قابل محاسبه مي‌شود، دادههاي بانك‌مركزي است.
«بانك‌مركزي» در گزارشي كه از جزئيات فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي در سال۹۲ منتشر كرده، ارقام ريالي مربوط به عناصر «قيمت تمام‌شده» مسكن در شهر تهران، شامل «هزينه ساخت» و «قيمت زمين» را به‌صورت نرخ‌هاي ميانگين اعلام كرده است.
در اين گزارش رسمي، مشخص شده در يك‌سال۹۲، هزينه ساخت و تكميل آن دسته از ساختمان‌هاي مسكوني كه كار احداث آنها در سال۹۲ به اتمام رسيده، مترمربعي ۶۳۵هزار تومان بوده است؛ همچنين زمين اين ساختمان‌ها نيز مترمربعي پنج ميليون و ۴۴۰ هزار تومان قيمت داشته است.
با توجه به ميانگين «تراكم‌ساختماني» و «سطح اشغال زمين» كه شهرداري تهران براي پروانه‌هاي ساختماني مسكوني در نظر مي‌گيرد، به‌طور متوسط در ۶۰درصد مساحت يك زمين مسكوني، تعداد ۶ تا ۱۰ واحدمسكوني در ۴ تا ۵ طبقه احداث مي‌شود كه با احتساب فضاي مشاعات، سطوح ساخته‌نشده زمين و متراژ آپارتمان‌ها، معمولا سهم زمين در قيمت تمام‌شده مسكن معادل «۴/۰ قيمت هر مترمربع زمين» محاسبه مي‌شود.
به اين ترتيب، با احتساب «هزينه ساخت» متري ۶۳۵ هزار توماني و سهم ۲ ميليون و ۱۷۶هزار توماني «قيمت زمين» در هر مترمربع بناي مسكوني، مشخص مي‌شود در سال ۹۲ «قيمت تمام‌شده» ساخت مسكن براي بسازوبفروش‌هاي شهر تهران مترمربعي معادل ۲ ميليون و ۸۱۱ هزار تومان بوده است.
گزارش از دومين سري اطلاعات رسمي كه مربوط به بازار معاملات مسكن است و از سامانه رهگيري توسط معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي استخراج و منتشر مي‌شود، حاكي است آپارتمان‌هايي كه در سال۹۲ در شهر تهران خريد و فروش شدند، به‌طور متوسط مترمربعي ۴ ميليون تومان قيمت‌گذاري شدند. پارسال ميانگين قيمت مسكن در تهران با حدود ۳۰درصد افزايش، به مترمربعي ۴ ميليون تومان رسيد.
قيمت‌هاي تمام‌شده و فروش آپارتمان‌هاي مسكوني در شهر تهران براي سال ۹۲ نشان مي‌دهد آن دسته از بسازوبفروش‌هايي كه در سال گذشته موفق شدند بعد از تكميل ساختمان‌هاي در حال احداث، واحدهاي نوساز خود را در بازار عرضه كنند و بفروشند، به‌طور متوسط ۴۲درصد سود عايدشان شده است. اين ميزان سود سازنده‌هاي مسكن در سال۹۲ در مقايسه با تورم ميانگين ۱۲ماه پارسال كه ۷/۳۴ درصد گزارش شده، از آن جهت رقم فوق‌العاده قابل قبولي مي‌تواند باشد كه سال گذشته بازار مسكن يك «ركود نيمه‌سنگين» را تجربه كرد.
پارسال در بازار مسكن تهران، حجم خريد و فروش واحد مسكوني ۴۴ درصد كاهش يافت و حجم ساختوساز نيز ۵ درصد نسبت به سال قبل افت كرد؛ در سال ۹۲ همچنين ميزان سرمايه‌گذاري سازنده‌ها براي ساخت‌وسازهاي مسكوني جديد هم با كاهش مواجه شد و حجم ريالي آن ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۱ نزول كرد. مجموعه اين سه شاخص منفي در بازارهاي معاملات مسكن و ساختوساز سال ۹۲، پارسال را سال ركودي معرفي مي‌كند.
اما در همين ركود، متوسط سود حاصل از دو نوع فعاليت توام با «ساخت و فروش آپارتمان» براي عوامل بازار، به مراتب بيشتر از هزينه‌ها و حتي تورم عمومي بوده است. اين در حالي است كه مطابق عارضه‌يابي‌هايي كه كارشناسان اقتصاد مسكن بارها درباره علت تعميق دوره ركود و جهش قيمتي دوره رونق انجام داده‌اند، مشخص شده، سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني با تصوري كه از زيان‌هاي جبران‌ناپذير زمان ركود دارند، با تصميم جمعي، در اين دوره از بازار ساخت و عرضه مسكن خارج مي‌شوند و شروع پروژه‌هاي جديد را به اواسط دوره رونق موكول مي‌كنند!
هر چند مطابق بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد»، سود دوره رونق مسكن با فاصله زيادي، بيشتر از سود ركود است اما مطابق توصيه كارشناسان، چنانچه سرمايه‌گذاران ساختماني، تابع ساختوساز را از دوره‌هاي ركود و رونق خارج كنند و تيراژ آپارتمان‌سازي را به جاي تنظيم با هيجانات اين دوره‌ها، براساس ساير فاكتورهاي اقتصادي از جمله نياز موجود در بازار هماهنگ كنند، در اين صورت نه‌تنها سود دوره ركود در اين بازار، از رقم كنوني بيشتر مي‌شود بلكه طول زماني رونق نيز تحت‌تاثير جلوگيري از جهش قيمت، افزايش پيدا مي‌كند.
پيش‌تر، تحقيقي توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي انجام شده بود كه نشان مي‌داد ساختوساز طبق آمارها در زمان ركود متناسب با افت معاملات و كاهش قيمت، كاهش پيدا مي‌كند و حتي تكميل ساختمان‌هايي كه زمان زيادي تا آماده‌شدن آنها براي فروش نياز نيست، نيز به تاخير مي‌افتد.
اين اقدام بسازوبفروش‌ها باعث مي‌شود حجم عرضه مسكن در زمان رونق كه ميل به انجام معاملات بيشتر مي‌شود، كاهش يابد و در نتيجه، دامنه افزايش قيمت در اين دوره، به‌خاطر شكاف عرضه و تقاضا، حالت جهشی به خود بگيرد. يكي از آفات جهش قيمت كه مستقيم به سرمايه‌گذاران سرايت مي‌كند، تعميق طول دوره ركود است. در مقابل اين رفتار اشتباه سازنده‌ها، كارشناسان توصيه مي‌كنند، حجم ساختوساز به‌خصوص در دوره ركود، با شيب ملايم تداوم داشته باشد تا در زمان احيای قدرت خريد، امكان عرضه و فروش به‌وجود بيايد.
سود ۱۰۲ درصدي در زمان رونق
تحت‌تاثير نوسانات غيرطبيعي ساخت‌وسازهاي مسكوني در دوره‌هاي ركود و رونق، سود اين بازار در سال۹۱ كه سال رونق مسكن به حساب مي‌آمد، معادل ۱۰۲ درصد بوده است. در سال۹۱، متوسط قيمت مسكن در تهران با ۵۰ درصد افزايش به مترمربعي ۳ ميليون تومان رسيد. در اين سال، طبق گزارش بانك‌مركزي، قيمت تمام‌شده مسكن شامل هزينه ساخت و قيمت زمين نيز مترمربعي يك ميليون و ۴۸۵ هزار تومان بوده است كه به اين ترتيب، حدود دو برابر آنچه بسازوبفروش‌ها، براي ساخت آپارتمان‌ها هزينه كرده‌اند، در زمان فروش واحدهاي خود سود به‌دست آورده‌اند. كارشناسان در اين باره مي‌گويند: چنانچه سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در سال‌هاي رونق و ركود مسكن، به‌صورت طبيعي توزيع شود، فاصله سود ۱۰۰ درصدي ساخت‌وفروش در زمان رونق تا سود ۴۰ درصدي زمان ركود نيز تعديل خواهد شد.
سود كشوري ساختوساز
سال گذشته در ساير شهرهاي كشور، سود فعاليت‌هاي ساختماني به مراتب بيشتر از تهران بود. علت آن هم به تاخير در انتقال ركود مسكن از تهران به ساير شهرها برمي‌گردد.
همان‌طور كه پيش‌تر، «دنياي‌اقتصاد» در گزارشي تحت عنوان «رده‌بندي ۳۱ شهر با تورم مسكن»، نرخ رشد قيمت مسكن ساير شهرها در سال۹۲ را بيشتر از تهران اعلام كرده بود، هم‌اكنون نيز گزارش‌هاي رسمي نشان مي‌دهد، بسازوبفروش‌ها در سال ۹۲ با توجه به هزينه‌هاي ساخت، قيمت زمين و قيمت فروش آپارتمان، ۹۵ درصد سود كردند.در سال ۹۲، هزينه ساخت هر مترمربع بناي مسكوني در آستانه تكميل در كل كشور مترمربعي ۵۱۹ هزار تومان برآورد شده است.
همچنين قيمت زمين اين بناها نیز مترمربعي يك ميليون و ۹۰۰ هزار تومان بوده كه با احتساب ۴/۰ اين قيمت در هزينه كل بناي مسكوني، مشخص مي‌شود قيمت تمام‌شده مسكن در كل كشور در سال گذشته مترمربعي يك‌ميليون و ۲۷۹ هزار تومان بوده است. اين در حالي است كه متوسط قيمت فروش واحدهاي مسكوني در كل كشور در سال گذشته مترمربعي ۲ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان بود. بنابراين سازنده‌ها در اين بازار كشوري، ۹۵ درصد سود كسب كردند.انتظار مي‌رود، سود سازنده‌هاي مسكن در ساير شهرها، امسال در مقايسه با سال قبل، كمتر شود.
در سال ۹۲ رقمی معادل ۷۵ هزار و ۴۱۸ میلیارد تومان در کل ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی کل کشور سرمایه‌گذاری شد که ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۱ افزایش داشت. از بین سه نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی، بیشترین رقم صرف احداث ساختمان‌های «نیمه‌تمام» شده که معادل ۴۰ هزار میلیارد تومان بوده و کمترین رقم نیز برای «تکمیل» ساختمان‌ها سرمایه‌گذاری شد که بالغ بر ۶/۱۶ هزار میلیارد تومان بود. برای احداث ساختمان‌های «جدید» یا همان «شروع شده» نیز حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری شد.
«بانك‌مركزي» در گزارشي كه از جزئيات فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي در سال۹۲ منتشر كرده، ارقام ريالي مربوط به عناصر «قيمت تمام‌شده» مسكن در شهر تهران، شامل «هزينه ساخت» و «قيمت زمين» را به‌صورت نرخ‌هاي ميانگين اعلام كرده است.
در اين گزارش رسمي، مشخص شده در يك‌سال۹۲، هزينه ساخت و تكميل آن دسته از ساختمان‌هاي مسكوني كه كار احداث آنها در سال۹۲ به اتمام رسيده، مترمربعي ۶۳۵هزار تومان بوده است؛ همچنين زمين اين ساختمان‌ها نيز مترمربعي پنج ميليون و ۴۴۰ هزار تومان قيمت داشته است.
با توجه به ميانگين «تراكم‌ساختماني» و «سطح اشغال زمين» كه شهرداري تهران براي پروانه‌هاي ساختماني مسكوني در نظر مي‌گيرد، به‌طور متوسط در ۶۰درصد مساحت يك زمين مسكوني، تعداد ۶ تا ۱۰ واحدمسكوني در ۴ تا ۵ طبقه احداث مي‌شود كه با احتساب فضاي مشاعات، سطوح ساخته‌نشده زمين و متراژ آپارتمان‌ها، معمولا سهم زمين در قيمت تمام‌شده مسكن معادل «۴/۰ قيمت هر مترمربع زمين» محاسبه مي‌شود.
به اين ترتيب، با احتساب «هزينه ساخت» متري ۶۳۵ هزار توماني و سهم ۲ ميليون و ۱۷۶هزار توماني «قيمت زمين» در هر مترمربع بناي مسكوني، مشخص مي‌شود در سال ۹۲ «قيمت تمام‌شده» ساخت مسكن براي بسازوبفروش‌هاي شهر تهران مترمربعي معادل ۲ ميليون و ۸۱۱ هزار تومان بوده است.
گزارش از دومين سري اطلاعات رسمي كه مربوط به بازار معاملات مسكن است و از سامانه رهگيري توسط معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي استخراج و منتشر مي‌شود، حاكي است آپارتمان‌هايي كه در سال۹۲ در شهر تهران خريد و فروش شدند، به‌طور متوسط مترمربعي ۴ ميليون تومان قيمت‌گذاري شدند. پارسال ميانگين قيمت مسكن در تهران با حدود ۳۰درصد افزايش، به مترمربعي ۴ ميليون تومان رسيد.
قيمت‌هاي تمام‌شده و فروش آپارتمان‌هاي مسكوني در شهر تهران براي سال ۹۲ نشان مي‌دهد آن دسته از بسازوبفروش‌هايي كه در سال گذشته موفق شدند بعد از تكميل ساختمان‌هاي در حال احداث، واحدهاي نوساز خود را در بازار عرضه كنند و بفروشند، به‌طور متوسط ۴۲درصد سود عايدشان شده است. اين ميزان سود سازنده‌هاي مسكن در سال۹۲ در مقايسه با تورم ميانگين ۱۲ماه پارسال كه ۷/۳۴ درصد گزارش شده، از آن جهت رقم فوق‌العاده قابل قبولي مي‌تواند باشد كه سال گذشته بازار مسكن يك «ركود نيمه‌سنگين» را تجربه كرد.
پارسال در بازار مسكن تهران، حجم خريد و فروش واحد مسكوني ۴۴ درصد كاهش يافت و حجم ساختوساز نيز ۵ درصد نسبت به سال قبل افت كرد؛ در سال ۹۲ همچنين ميزان سرمايه‌گذاري سازنده‌ها براي ساخت‌وسازهاي مسكوني جديد هم با كاهش مواجه شد و حجم ريالي آن ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۱ نزول كرد. مجموعه اين سه شاخص منفي در بازارهاي معاملات مسكن و ساختوساز سال ۹۲، پارسال را سال ركودي معرفي مي‌كند.
اما در همين ركود، متوسط سود حاصل از دو نوع فعاليت توام با «ساخت و فروش آپارتمان» براي عوامل بازار، به مراتب بيشتر از هزينه‌ها و حتي تورم عمومي بوده است. اين در حالي است كه مطابق عارضه‌يابي‌هايي كه كارشناسان اقتصاد مسكن بارها درباره علت تعميق دوره ركود و جهش قيمتي دوره رونق انجام داده‌اند، مشخص شده، سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني با تصوري كه از زيان‌هاي جبران‌ناپذير زمان ركود دارند، با تصميم جمعي، در اين دوره از بازار ساخت و عرضه مسكن خارج مي‌شوند و شروع پروژه‌هاي جديد را به اواسط دوره رونق موكول مي‌كنند!
هر چند مطابق بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد»، سود دوره رونق مسكن با فاصله زيادي، بيشتر از سود ركود است اما مطابق توصيه كارشناسان، چنانچه سرمايه‌گذاران ساختماني، تابع ساختوساز را از دوره‌هاي ركود و رونق خارج كنند و تيراژ آپارتمان‌سازي را به جاي تنظيم با هيجانات اين دوره‌ها، براساس ساير فاكتورهاي اقتصادي از جمله نياز موجود در بازار هماهنگ كنند، در اين صورت نه‌تنها سود دوره ركود در اين بازار، از رقم كنوني بيشتر مي‌شود بلكه طول زماني رونق نيز تحت‌تاثير جلوگيري از جهش قيمت، افزايش پيدا مي‌كند.
پيش‌تر، تحقيقي توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي انجام شده بود كه نشان مي‌داد ساختوساز طبق آمارها در زمان ركود متناسب با افت معاملات و كاهش قيمت، كاهش پيدا مي‌كند و حتي تكميل ساختمان‌هايي كه زمان زيادي تا آماده‌شدن آنها براي فروش نياز نيست، نيز به تاخير مي‌افتد.
اين اقدام بسازوبفروش‌ها باعث مي‌شود حجم عرضه مسكن در زمان رونق كه ميل به انجام معاملات بيشتر مي‌شود، كاهش يابد و در نتيجه، دامنه افزايش قيمت در اين دوره، به‌خاطر شكاف عرضه و تقاضا، حالت جهشی به خود بگيرد. يكي از آفات جهش قيمت كه مستقيم به سرمايه‌گذاران سرايت مي‌كند، تعميق طول دوره ركود است. در مقابل اين رفتار اشتباه سازنده‌ها، كارشناسان توصيه مي‌كنند، حجم ساختوساز به‌خصوص در دوره ركود، با شيب ملايم تداوم داشته باشد تا در زمان احيای قدرت خريد، امكان عرضه و فروش به‌وجود بيايد.
سود ۱۰۲ درصدي در زمان رونق
تحت‌تاثير نوسانات غيرطبيعي ساخت‌وسازهاي مسكوني در دوره‌هاي ركود و رونق، سود اين بازار در سال۹۱ كه سال رونق مسكن به حساب مي‌آمد، معادل ۱۰۲ درصد بوده است. در سال۹۱، متوسط قيمت مسكن در تهران با ۵۰ درصد افزايش به مترمربعي ۳ ميليون تومان رسيد. در اين سال، طبق گزارش بانك‌مركزي، قيمت تمام‌شده مسكن شامل هزينه ساخت و قيمت زمين نيز مترمربعي يك ميليون و ۴۸۵ هزار تومان بوده است كه به اين ترتيب، حدود دو برابر آنچه بسازوبفروش‌ها، براي ساخت آپارتمان‌ها هزينه كرده‌اند، در زمان فروش واحدهاي خود سود به‌دست آورده‌اند. كارشناسان در اين باره مي‌گويند: چنانچه سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در سال‌هاي رونق و ركود مسكن، به‌صورت طبيعي توزيع شود، فاصله سود ۱۰۰ درصدي ساخت‌وفروش در زمان رونق تا سود ۴۰ درصدي زمان ركود نيز تعديل خواهد شد.
سود كشوري ساختوساز
سال گذشته در ساير شهرهاي كشور، سود فعاليت‌هاي ساختماني به مراتب بيشتر از تهران بود. علت آن هم به تاخير در انتقال ركود مسكن از تهران به ساير شهرها برمي‌گردد.
همان‌طور كه پيش‌تر، «دنياي‌اقتصاد» در گزارشي تحت عنوان «رده‌بندي ۳۱ شهر با تورم مسكن»، نرخ رشد قيمت مسكن ساير شهرها در سال۹۲ را بيشتر از تهران اعلام كرده بود، هم‌اكنون نيز گزارش‌هاي رسمي نشان مي‌دهد، بسازوبفروش‌ها در سال ۹۲ با توجه به هزينه‌هاي ساخت، قيمت زمين و قيمت فروش آپارتمان، ۹۵ درصد سود كردند.در سال ۹۲، هزينه ساخت هر مترمربع بناي مسكوني در آستانه تكميل در كل كشور مترمربعي ۵۱۹ هزار تومان برآورد شده است.
همچنين قيمت زمين اين بناها نیز مترمربعي يك ميليون و ۹۰۰ هزار تومان بوده كه با احتساب ۴/۰ اين قيمت در هزينه كل بناي مسكوني، مشخص مي‌شود قيمت تمام‌شده مسكن در كل كشور در سال گذشته مترمربعي يك‌ميليون و ۲۷۹ هزار تومان بوده است. اين در حالي است كه متوسط قيمت فروش واحدهاي مسكوني در كل كشور در سال گذشته مترمربعي ۲ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان بود. بنابراين سازنده‌ها در اين بازار كشوري، ۹۵ درصد سود كسب كردند.انتظار مي‌رود، سود سازنده‌هاي مسكن در ساير شهرها، امسال در مقايسه با سال قبل، كمتر شود.
در سال ۹۲ رقمی معادل ۷۵ هزار و ۴۱۸ میلیارد تومان در کل ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی کل کشور سرمایه‌گذاری شد که ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۱ افزایش داشت. از بین سه نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی، بیشترین رقم صرف احداث ساختمان‌های «نیمه‌تمام» شده که معادل ۴۰ هزار میلیارد تومان بوده و کمترین رقم نیز برای «تکمیل» ساختمان‌ها سرمایه‌گذاری شد که بالغ بر ۶/۱۶ هزار میلیارد تومان بود. برای احداث ساختمان‌های «جدید» یا همان «شروع شده» نیز حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری شد.
نظر کاربران
مهمترین هزینه ای که در جدول بالا لحاظ نشده هزینه خواب پول از شروع ساخت تا زمان فروش است که حداقل 30 درصد در سال میباشد یعنی در 2 سال با احتساب اینکه پول به صورت کم کم تزریق شود ولی بعضی چیزها مثل قیمت زمین که عمده آن است یکجا باید پرداخت بامشارکت که انهم از سود حاصله کم میشود و خلاصه به همان 60درصد در مجموع خواهد رسید
هم اکنون قیمت آپارتمان نوساز دراغلب شهرهای بزرگ 50درصد کاهش داشته وبه بساز وبفروش ها سود آوربوده ،نظیر شهر تبریز که قیمت آپارتمان قبلا متری2الی 3 میلیوناکنون به 1میلیون رسیده است اگر نظارت باشه قیمت واقعی 50 درصد زیر قیمت بساز فروش هاست
آمار كشوري كه تو جدول داديد خنده دار هست. تا اونجايي كه من ميدونم و ميبينم ساخت و ساز تو تهران حد اقل ٥٠٪ كم شده اونهايي هم كه تو منطقهرهاي با قيمت پايين ساختن شديدا متضرر شده اند
با حرف چيزي درست نميشه و اين آمار ها تو كت مردم نميره حال مسكن خرابه
بسازبفروش اگر فهرست خرج ساخت یکمتر آپارتمان را دقیقا اعلام کند میبینیم که سودهای میلیاردی کسب میکند پس چرا کسی کنترل درآمدش نمایند؟؟؟چون قانون مدونی وجود ندارد!!!!!!!!