گران‌ترین خانه‌ها برای اجاره در این سه منطقه تهران است

اقتصادنیوز: بررسی حداقل رهن کامل آپارتمان‌های ۷۰ تا ۹۰ متری در تهران نشان می‌دهد، بازار اجاره در فاصله «اوایل اسفند ۱۴۰۴» تا «اواسط اردیبهشت ۱۴۰۵» با نوساناتی معنادار و در عین حال ناهمگون روبه‌رو بوده است؛ نوساناتی که از رشدهای دو رقمی در برخی محله‌ها تا ثبات کامل در برخی دیگر امتداد دارد.

یک کارشناس حوزه شهرسازی و معماری می‌گوید: مسکن دیگر برای همه سرمایه‌گذاران مقصدی جذاب تلقی نمی‌شود. بخشی از سرمایه‌گذاران همچنان ممکن است در شرایط فعلی به بازار ملک ورود کنند، اما گروهی دیگر به دلیل عواملی مانند نقدشوندگی پایین -که هم در بازار مسکن و هم در زمین مشهود است- از این بازار فاصله می‌گیرند.

این بررسی بر اساس فایل‌هایی با مشخصات مشابه (دو خواب، آسانسور، پارکینگ و انباری بدون در نظر گرفتن متغیر سن بنا) انجام شده و یک نکته کلیدی در روش انتخاب داده‌ها وجود دارد: محله‌های مورد بررسی، به‌صورت هدفمند از میان مناطقی انتخاب شده‌اند که در جریان تحولات جنگی اخیر، گزارش‌هایی از اصابت یا قرار گرفتن در معرض حمله بوده اند. بنابراین این فهرست، تصویری از کل بازار اجاره تهران ارائه نمی‌دهد، بلکه یک نمونه‌گیری موردی برای سنجش رفتار بازار در نقاط حساس محسوب می‌شود.

نتایج نشان می‌دهد در اغلب این محله‌ها، قیمت رهن کامل افزایش یافته، اما شدت این رشد در مناطق مختلف یکسان نبوده است.

در میان مناطق مورد بررسی، بیشترین رشد به مجیدیه تعلق دارد؛ جایی که رهن کامل یک واحد ۸۰ متری از یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان رسیده و رشد ۳۸.۴۶ درصدی را ثبت کرده است. این میزان افزایش، بالاترین نرخ رشد در میان داده‌های موجود محسوب می‌شود و می‌تواند نشانه‌ای از افزایش فشار تقاضا در این محدوده باشد.

پس از آن، گیشا با رشد ۲۵ درصدی قرار دارد؛ به‌طوری که رهن کامل یک واحد ۸۷ متری از یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان به ۲ میلیارد تومان رسیده است. در محله هروی نیز این رقم با افزایش ۱۷.۶۵ درصدی از یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان به ۲ میلیارد تومان رسیده است.

در سایر مناطق نیز روند افزایشی ادامه دارد، هرچند با شیب ملایم‌تر. در پیروزی، حداقل رهن کامل با رشد ۱۶.۶۷ درصدی از یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است. در نارمک نیز افزایش ۱۵.۳۸ درصدی ثبت شده و قیمت از یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رسیده است.

در محله سبلان، رشد قیمت در سطح ۱۳.۳۳ درصد قرار دارد و رهن کامل یک واحد ۸۲ متری از یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در منطقه مرزداران نیز این افزایش معادل ۱۱.۱۱ درصد بوده و قیمت از یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان به ۲ میلیارد تومان رسیده است.

در مقابل، در مناطق با سطح قیمتی بالاتر، رشد محدودتر بوده است. در پاسداران، رهن کامل یک واحد ۹۰ متری از ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان به ۲ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان رسیده که معادل ۸ درصد افزایش است؛ رقمی که در مقایسه با سایر مناطق، رشد ملایم‌تری را نشان می‌دهد.

در این میان، دو منطقه اقدسیه و تهرانپارس بدون تغییر قیمتی باقی مانده‌اند. در اقدسیه، رهن کامل یک واحد ۷۶ متری در هر دو مقطع زمانی ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان بوده و تغییر صفر درصدی را ثبت کرده است. در تهرانپارس نیز قیمت یک واحد ۷۵ متری در سطح یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ثابت مانده است.

این الگوی متفاوت از تغییرات قیمتی، نشان‌دهنده شکل‌گیری یک بازار ناهمگون در بخش اجاره مسکن است. به بیان دیگر، واکنش بازار به شرایط «نه جنگ، نه صلح» در همه مناطق یکسان نبوده و هر محله متناسب با سطح تقاضا، موقعیت جغرافیایی و ادراک ریسک، مسیر متفاوتی را طی کرده است.

در برخی مناطق، به‌ویژه در شرق و مرکز شهر، افزایش‌های قابل توجه می‌تواند ناشی از جابجایی تقاضا باشد؛ یعنی مستأجرانی که به دلایل مختلف از برخی مناطق خارج شده و به این محله‌ها روی آورده‌اند. این جابجایی، فشار تقاضا را افزایش داده و در نتیجه به رشد قیمت‌ها منجر شده است.

در مقابل، ثبات قیمت در مناطقی مانند اقدسیه و تهرانپارس می‌تواند نشانه‌ای از احتیاط در سمت تقاضا یا مقاومت در سمت عرضه باشد؛ به‌ویژه در شرایطی که نااطمینانی‌های بیرونی، تصمیم‌گیری در بازار مسکن را پیچیده‌تر کرده است.

در مجموع، این داده‌ها نشان می‌دهد ریسک‌های غیراقتصادی، از جمله تنش‌های امنیتی، به یکی از عوامل اثرگذار بر بازار اجاره تبدیل شده‌اند؛ عاملی که باعث شده رفتار بازار از الگوهای سنتی فاصله بگیرد و به سمت واکنش‌های محلی و موردی حرکت کند.

با این حال، باید تأکید کرد که به دلیل ماهیت محدود و هدفمند این نمونه، نمی‌توان نتایج را به کل بازار تعمیم داد. اما همین داده‌های موردی نیز به‌خوبی نشان می‌دهد که بازار اجاره تهران در شرایط فعلی، بیش از هر زمان دیگری به متغیرهای بیرونی حساس شده و در حال تجربه نوعی بی‌ثباتی موضعی است؛ وضعیتی که می‌تواند در ماه‌های آینده، تصمیم‌گیری برای مستأجران را با پیچیدگی بیشتری همراه کند.