وظايف جديد مستاجرها اعلام شد

دنیای اقتصاد: به زودي گروهي از اجاره‌نشين‌ها با اتمام زمان امتحانات مدارس، براي تمديد قرارداد اجاره يا تغيير محل سكونت، وارد بازار مي‌شوند.

در يك ماهي كه تا فصل نقل‌وانتقال باقي است اين گروه از مستاجرها بايد به سه تكليف عمل كنند تا از گزند حباب اجاره‌بها در امان بمانند. مهم‌ترين وظيفه اين روزهاي اجاره‌نشين‌ها «مشاهده متن قرارداد اجاره سال گذشته ملك» است.

تجربه مشاوران ‌املاك نشان داده، اين اقدام باعث مي‌شود موجر در حد منطقي و محدود نسبت به افزايش اجاره‌بهاي سال جديد اقدام كند.

تشریح تازه‌ترین توصیه‌ها برای تمدید قراردادهاي اجاره

وظايف جديد مستاجرها به شرح زیر است:

از مشاور‌املاك بابت پرداخت هرميزان حق‌كميسيون «رسيد» بگيريد

اعتبار اجاره‌نامه‌هاي جديد منوط به ثبت در سامانه رهگيري

اجاره‌بهاي سال‌قبل را ملاك قرار دهيد

گروهي از اجاره‌نشين‌ها با اتمام زمان امتحانات مدارس، در چند روز آينده براي تغيير محل سكونت يا تمديد قرارداد اجاره محل فعلي، وارد بازار مي‌شوند و عملا «معاملات زودرس» را قبل از شروع فصل نقل‌وانتقال رقم مي‌زنند.

هر چند هنوز شواهدي كه ميل صعود در اجاره‌بها را نشان دهد، مشاهده نشده است اما غبار قديمي موجود در بازار اجاره، سه‌وظيفه جديد را به مستاجران تكليف مي‌كند.

هم‌اكنون در سطح شهر تهران به استثناي برخي مناطق، ارقامي كه مشاوران‌املاك از طرف موجران به عنوان اجاره‌بهاي سال جديد اعلام مي‌كنند حداكثر معادل «سه‌ميليون رهن يا ۱۰۰ هزار تومان اجاره‌ماهانه» بيشتر از نرخ‌هاي سال گذشته است به طوري كه اگر نرخ پيشنهادي امسال موجران در قراردادهاي سال۹۱ اعمال شود، در بدترين حالت ممكن اجاره‌بها ۱۵ تا ۲۰ درصد افزايش پيدا مي‌كند كه اين رقم با توجه به تورم عمومي ۲۱درصدي ابتداي سال، تاحدودي قابل‌تحمل خواهد بود.

مستاجراني كه طي روزهاي آينده براي عقد قرارداد سال جديد اجاره، اقدام مي‌كنند، مي‌توانند ميزان افزايش مبالغي كه از طرف مالك يا مشاوراملاك پيشنهاد مي‌شود را در حد مورد انتظار - نزديك به نرخ تورم- تحت كنترل قرار دهند.

تكليفي كه براي اين ماموريت برعهده مستاجران قرار دارد «مشاهده متن قرارداد سال گذشته ملك» است.

مشاوران‌املاك در اين باره معتقدند: تجربه اجراي طرح تعزيرات در سال گذشته اگر چه منجر به رعايت سقف درنظر گرفته شده براي افزايش اجاره‌بها -سقف ۱۰درصد- نشد اما يك بند از اين طرح كه مطابق آن موجران مجبور شده بودند اجاره‌نامه سال۸۹ را هنگام تنظيم اجاره‌نامه سال۹۰ به مستاجر نشان دهند، به نفع اجاره‌نشين‌ها تمام شد.

چگونه انتظار افزايش اجاره‌بها را مهار كنيم؟

ارائه متن قرارداد سال قبل به طرفين معاملات اجاره،‌ باعث خواهد شد براي تعيين اجاره‌بهاي سال جديد، چارچوب و حريم مشخصي درنظر گرفته شود و موجر از پيشنهادهاي غيرطبيعي و افزايش‌هاي چندبرابري مبلغ پرهيز كند.

مستاجران براي تفاهم بر سر اجاره‌بهاي سال۹۱، چنانچه موجر را موظف به مبنا قرار دادن اجاره‌نامه سال قبل كنند، از قدرت بالاي چانه‌زني برخوردار خواهند شد.

از سوي ديگر براي معاملات روزهاي آتي بازار اجاره، بايد زمينه بروز نابساماني در اجاره‌بها، توسط طرف تقاضا از بين برود.

در حال حاضر در اغلب بنگاه‌هاي مسكن به رغم تاكيد اتحاديه املاك و مقررات ابلاغ شده به مشاوران‌املاك، اجاره‌نامه‌ها به صورت دستي تنظيم مي‌شود. اين در حالي است كه مشاوران‌املاك موظف هستند قراردادهاي اجاره‌ را در سامانه رهگيري معاملات مسكن ثبت رايانه‌اي كنند و در عين حال ارزش هر قرارداد - مبلغ اجاره- را در اين سامانه دولتي، وارد كنند.

مستاجران براي تسلط بر اجاره‌بهاي سال جديد، بايد قراردادهايي را امضا كنند كه نسبت به ثبت آن در سامانه رهگيري اطمينان پيدا كرده باشند.

ثبت اجاره‌نامه در اين سامانه، علاوه بر اينكه به معامله اعتبار قانوني مي‌دهد، به دليل ردگيري دولتي و شفاف‌شدن ارزش قرارداد و در نتيجه محاسبه ساده ماليات بر اجاره، موجر را در افزايش نرخ محدود خواهد كرد.

دغدغه فعلي غالب اجاره‌نشين‌ها، دريافت سليقه‌اي حق‌كميسيوني است كه مشاوران‌املاك براي تمديد ساده يك اجاره‌نامه‌ يا تنظيم مجدد آن، از طرفين معاملات دريافت مي‌كنند.

رفتار ناموزون برخي بنگاه‌ها در دريافت پورسانت معاملات اجاره، روز گذشته با واكنش رييس اتحاديه املاك مواجه شد.

در حالی که در آستانه ورود به فصل نقل و انتقالات در بازار اجاره، برخی مشاوران املاک با تخلف در دریافت مبلغ پورسانت، زمینه را برای تشدید التهاب در‌این بازار فراهم می‌کنند، مصطفي‌قلي خسروی، رییس اتحادیه املاک تهران اعلام کرد: هرگونه دریافت مبلغ پورسانت ناشی از انعقاد قرارداد اجاره براساس قانون، معادل یک چهارم مبلغ اجاره ماهانه است و هیچ یک از بنگاه‌های مسکن نمی‌توانند با‌این بهانه که از تصویب‌ این قانون سال‌ها می‌گذرد، مبلغی اضافه‌تر از نرخ مصوب دریافت کنند.

دو توصیه به مستاجران

خسروی با بیان ‌اینکه قانون دریافت پورسانت از سوی مشاوران املاک کماکان به حالت قبل از سوی آنها لازم الاجرا است و هیچ تغییری در‌این زمینه‌ایجاد نشده است، به مستاجران توصیه کرد‌این افراد هنگام پرداخت پورسانت به بنگاه‌ها از آنها رسید دریافت کنند.

وی افزود: در صورتی که مشاور املاکی مبلغی بیش از نرخ مصوب دریافت کرده باشد مستاجران می‌توانند با ارائه رسید به اتحادیه املاک‌این گونه تخلفات را پیگیری کنند.

خسروی همچنین با بیان‌اینکه ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده به پورسانت دریافتی از سوی مشاوران تعلق می‌گیرد به «دنیای اقتصاد» گفت: مستاجران بدانند که ارزش افزوده باید از سوی خود مشاوران املاک پرداخت شود.

وی ادامه داد: مستاجران وظیفه‌ای در قبال پرداخت ارزش افزوده ندارند و هیچ یک از مشاوران‌این اجازه را ندارند که مبلغ اضافه‌ای را با عنوان مالیات بر ارزش افزوده از آنان دریافت کنند.

هشدار رییس اتحادیه به املاکی‌ها

رییس اتحادیه املاک تهران همچنین تصریح کرد: مشاوران املاک هم مواظب باشند که در صورت اثبات تخلف آنان در خصوص دریافت مبلغی بیش از رقم مصوب، جریمه‌ای معادل چهار برابر مبلغ اضافه‌ای که دریافت کرده‌اند، برای آنها در نظر گرفته می‌شود.

روایت متفاوت املاکی‌ها از «پورسانت» و «ارزش افزوده»

در حالی که رییس اتحادیه املاک تهران دریافت هرگونه وجه اضافی تحت عنوان ارزش افزوده انجام معاملات از طرفین قرارداد را ممنوع اعلام کرده، شواهد موجود و اظهارات خود بنگاه‌ها حاکی است اکثر بنگاه‌های سطح شهر تهران علاوه بر دریافت پورسانت به میزان دلخواه خود، ۵ درصد ارزش افزوده را نیز از طرفین مطالبه و دریافت می‌کنند.

این درحالی است که پورسانت تمدید قرارداد اجاره نیز ضابطه مشخصی ندارد و بنگاه‌ها براساس میل خود و قدرت چانه زنی طرفین از آنها کمیسیون دریافت می‌کنند.

آن طور که از گفت‌وگو با مشاوران املاک شهر تهران برمی‌آید، بنگاه‌های فعال در حوزه اجاره مسكن به طور معمول برای تمدید قراردادهای اجاره حداقل یک هشتم مبلغ اجاره را از طرفین دریافت می‌کنند؛‌ این مبلغ در مورد اولین قرارداد اجاره یک چهارم ارزش معامله برای هریک از طرفین است.

فاصله درآمدی مشاوران املاک

دریافت ارزش افزوده و مبالغ اضافی از طرفین معاملات اجاره بیشتر در میان مشاورانی رایج است که نسبت به همکاران خود از سطح درآمدی کمتری برخوردارند.

این درحالی است که بنا به اظهار آنها درآمد‌ این مشاوران در سطوح ۵۰۰ هزار تومان در ماه تا ارقامی‌ در حد ۳ تا ۵ میلیون تومان متغیر است.

با‌ این حال بسیاری از مشاوران املاک فعال در حوزه بازاریابی و عقد قرارداد اجاره می‌گویند نمی‌توان درآمد ثابت و قابل پیش بینی برای‌این صنف قائل شد؛ چرا که فاصله درآمدی هر ماه در مقایسه با ماه یا ماه‌های قبل در اغلب موارد بسیار زیاد است.