دلیل افزايش مشاورین املاک چيست؟

دنیای اقتصاد: «مشاوران ‌املاك با گلايه از ثابت ‌بودن نرخ مصوب پورسانت معاملات مسكن طي چند سال‌ گذشته، افزايش نرخ تورم را دستاويز قرار داده‌اند و اخيرا درخواست افزايش پورسانت را به دولت ارائه كرده‌اند.

اما منطق اقتصادي نهفته در فرمولي كه دولت براي پورسانت بنگاه‌هاي مسكن تعيين كرده اثبات مي‌كند كه هم‌اكنون مشاوران املاك به هشت دليل نبايد از آنچه در قالب حق‌ كميسيون از مشتري دريافت مي‌كنند، ناراضي باشند.»

«رقمي كه دولت براي حق ‌كميسيون مشاوران‌ املاك - دستمزد بنگاه‌هاي مسكن بابت تنظيم قراردادهاي ملكي - تعيين كرده و همه اعضاي اين صنف موظف به رعايت آن هستند، معادل نيم‌ درصد براي معاملات خريد و يك‌ چهارم درصد براي معاملات اجاره است؛ به اين معني كه هر كدام از خريدار و فروشنده بايد نيم ‌درصد ارزش ملك معامله ‌شده را به مشاور املاك پرداخت كند و در معاملات اجاره نيز هر كدام از موجر و مستاجر بايد يك ‌چهارم اجاره‌بها را تحت عنوان پورسانت به مشاور بپردازد.

پورسانت از رشد قيمت سهم مي‌برد

مشاوران املاک در مغالطه‌ای آشکار می‌گویند كه چندین سال است به‌رغم افزایش تورم، حق الزحمه آنها ثابت مانده است. بدیهی است که این سخن اشتباه است؛ چرا که اگر حق الزحمه مشاوران املاک برای هر معامله عددی ثابت مثلا ۱۰۰ هزار تومان بود، می‌توانستند مدعی شوند ارزش حقیقی حق الزحمه به علت تورم کاهش یافته است، ولی با توجه به اینکه حق الزحمه مشاوران املاک درصدی از قیمت مسكن مي‌باشد، استدلال آنها كاملا اشتباه است چون در بلندمدت قیمت ملک و بالطبع حق الزحمه دریافتی، حداقل به اندازه تورم رشد مي‌كند.

پورسانت بنگاه چند برابر هزينه محضر

حق‌الزحمه مشاوران املاک در معاملات خرید و فروش مسکن، چند برابر حق الزحمه دفاتر اسناد رسمی است، در حالی که مسئولیت دفاتر اسناد رسمی قابل قیاس با مشاوران املاک نيست؛ به طوری که بر اساس قانون هرگونه تردید و انکار نسبت به مفاد اسناد دفاتر رسمی ممنوع است، اما قراردادهایی که در بنگاه‌‌های املاک تنظیم می‌شوند در ردیف قراردادهای عادی هستند که دو نفر با یکدیگر تنظیم می‌کنند.

افزايش بنگاه‌ها به خاطر چيست؟

بر اساس اصول اقتصاد خرد، ورود و خروج آزاد بنگاه‌ها در بازار رقابت کامل، با هدف کسب سود صورت می‌پذیرد. حال سوال اساسی این است که اگر نرخ کمیسیون بنگاه‌ها کم است چرا طی دو دهه گذشته شاهد رشد بی‌رویه مشاوران املاک در سطح شهر بوده‌ایم؛ به گونه‌ای که در برخی از خیابان‌ها، چند مشاور املاک چسبیده به یکدیگر فعالیت می‌كنند و تعداد مشاوران املاک که مردم به طور متوسط هر چند سال یکبار به خدمات آنان نیاز پیدا می‌کنند در حال فزونی بر فروشگاه‌هاي مواد غذایی است که احتیاجات روزمره مردم را تامین می‌کنند.

پورسانت زياد مشكل‌ساز است

تعداد مشاوران املاک رابطه مستقیمی با حق‌الزحمه آنان دارد، بنابراین در شرایطی که اين تعداد چندین برابر استاندارد مورد نیاز است - به اذعان ريیس اتحادیه دو برابر- سیاست‌گذاری باید در جهتی باشد که منجر به افزایش انگیزه تاسیس مشاوران املاک نشود. (بر اساس آمار اتحادیه مشاوران املاک، در شرایط کنونی و با نرخ‌‌های حق الزحمه موجود، هر ماه ۶۰ بنگاه جدید مسکن در شهر تهران تاسیس می‌شود که حاکی از رشد سالانه بیش از ۱۲ درصدی است!)

تقسيم ناعادلانه پورسانت

در سطح كشور حدود ۸۰ هزار بنگاه املاک مجاز مشغول کار هستند. با عنایت به وجود حدود ۱۲ میلیون مسکن شهری در سطح کشور و با در نظر گرفتن بنگاه‌‌های غیرمجاز، حدودا برای هر ۱۰۰ مسکن یک بنگاه املاک وجود دارد؛ بنابراین هر اقدامی جهت افزایش نرخ کمیسیون مشاوران املاک که موجب اشتیاق بیشتر مردم برای تاسیس بنگاه املاک شود در دراز مدت موجب تقسیم تعداد معاملات میان تعداد بیشتری از مشاوران املاک شده و درآمد واقعی آنان تغییر محسوسی نخواهد داشت؛ چراکه ورود به این حرفه، خصوصا با توجه به عدم نیاز به سرمایه، بسیار آسان خواهد بود. بنابراین مهم‌ترین اثر افزایش نرخ کمیسيون، تحمیل هزینه مبادلاتی بیشتر بر مردم خواهد بود.

پورسانت زياد شود، معاملات رونق مي‌گيرد!

برخی از مشاوران املاک عنوان مي‌كنند که با افزایش نرخ حق ‌کمیسیون، رونق در بخش مسکن ایجاد می‌شود. واقع مطلب این است که این سخن فاقد مبانی نظری و تجربی است؛ چراکه اولا رونق در معاملات جدا از رونق در ساخت و ساز است. ثانیا افزایش حق کمیسیون بنگاه‌ها حتی موجب افزایش معاملات نیز نمی‌شود؛ چرا که یکی از عوامل موثر بر افزایش معاملات، کاستن از هزینه‌‌های معاملاتی است.

مقايسه ناصواب با آژانس‌هاي خارجي

در خصوص این ادعا که نرخ کمیسیون مشاوران املاک در سایر کشورها بیشتر از ایران است، باید گفت كه اولا این مساله فقط در خصوص برخی از کشورها صادق است. ثانیا سیاست‌گذاری در هر کشوری با توجه به شرایط خاص آن کشور صورت می‌پذیرد. به عنوان نمونه چین نمی‌تواند به صرف اینکه کشورهای اروپایی، مشوق سیاست‌های افزایش جمعیتی هستند به اتخاذ این سیاست بپردازد. ثالثا در برخی از کشورهاي مورد نظر، تا ۷۰ درصد کمیسیون دریافتی مشاوران املاک به عنوان مالیات به دولت عودت می‌گردد؛ رابعا بايد توجه داشت که کارکرد و خدمات مشاوران املاک در کشورهای مزبور کاملا متفاوت از ایران است.

توليد بايد جايگزين واسطه‌گري شود

آنچه مشخص است در کشورهایی که تولید فاقد ارزش شود، فرهنگ واسطه‌گری و دلالی گسترش می‌یابد و بر این اساس طبیعی است که این مساله در اقتصادهای رانتی - نفتی پررنگ‌تر خواهد بود. بنابراین سیاست‌گذاران باید به سمتی حرکت كنند که ضمن حمایت از تولید ملی، از تعمیق فرهنگ واسطه‌گری و دلالی بکاهند.»