سیگنال‌ پیش‌ بینی بازار مسکن سال ۹۵

اقتصاد نیوز نوشت: آیا سال ۹۵ موتور نیمه‌خاموش معاملات مسکن روشن می‌شود؟

بازار مسکن، سال ۱۳۹۴ را با حالت «رکود عمیق» در نیمه اول سال و سپس فاز «پیش‌رونق» را در اواخر نیمه دوم، پشت‌سر گذاشت و حالا این پرسش در ذهن دو گروه از فعالان موثر بازار ملک - متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاران- نقش بسته است که «آیا سال ۹۵ موتور نیمه‌خاموش معاملات مسکن روشن می‌شود؟»

برای پاسخ به این پرسش لازم است اثرگذارترین مولفه‌های موثر بر فرآیند دوره‌های رکود-رونق مسکن و از آن مهم‌تر، محرک‌های در دسترس برای رونق این بخش را بررسی و جهت نیروی برآیند را شناسایی کرد.

در وضعیت موجود، با توجه به گشایش‌های اقتصادی ناشی از دوره پسابرجام که به شکل آزادسازی دارایی‌های بلوکه‌شده دولت و بانک مرکزی و همچنین ورود سرمایه‌گذار خارجی به حوزه‌های عمرانی و زیرساختی کشور، بروز پیدا کرده است، شرایط کلی اقتصاد کشور برای رشد هرچند ناچیز اما بهتر از سال‌های قبل، فراهم آمده است.

تحت تاثیر رشد اقتصادی،به‌طور قطع از یک‌سو بدهی دولت و پیمانکاران به سیستم بانکی، به تدریج تسویه می‌شود و از سوی دیگر، سطح درآمدی خانوارها بهبود پیدا می‌کند. این اتفاق در بلندمدت باعث خواهد شد قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌ها به بخش‌هایی که نیاز به وام بلندمدت دارند تقویت و در نتیجه شرایط پرداخت وام خرید مسکن، هم به لحاظ مبلغ تسهیلات و هم به لحاظ حجم فقره‌ای تسهیلات، بهتر شود.

به گزارش اقتصادنیوز، همچنین بهبود سطح درآمدی خانوارها نیز به افزایش تقاضای موثر و مصرفی در بازار خرید آپارتمان منجر خواهد شد که ماحصل این فرآیند نیز ابتدا رونق معاملات و سپس رونق سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی خواهد بود. آثار و پیامدهای مثبت این مولفه‌های بیرونی و موثر در رونق‌بخشی به بازار ملک، بعید است از ابتدای سال ۹۵ پدیدار شود.

اما صرف‌نظر از چشم‌انداز مثبت بازار ملک در بلندمدت، در حال حاضر یک محرک قوی آماده ورود به این بازار است که با فعال ‌شدن آن، انتظار می‌رود در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، معاملات کاملاً مصرفی در بازار مسکن رونق پیدا کند. این محرک، وام خرید مسکن «یکم» است که تا الان، انجام ۴۰ هزار معامله خرید مسکن در کشور طی سال ۱۳۹۵ را تضمین کرده است. تضمین از این بابت که، در فاصله خرداد امسال تا‌کنون حداقل نزدیک به ۴۰ هزار نفر، با سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، منتظر شده‌اند با تکمیل دوره زمانی یک‌ساله سپرده‌گذاری،وام‌های ۸۰‌میلیونی، ۶۰‌میلیونی و ۴۰‌میلیونی در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک را از بانک مسکن دریافت و نسبت به خرید آپارتمان اقدام کنند.

این صندوق، مشروط به یک سال سپرده‌گذاری متقاضیان وام خرید با رقمی معادل نصف مبلغ وام، تسهیلات مسکن به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کند. از آنجا که وام جعاله ۱۰ میلیون‌تومانی نیز قابلیت اضافه شدن به وام یکم را دارد، در تهران از اواخر بهار سال آینده، گروه قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن با ۹۰ میلیون تومان تسهیلات بانکی، برای خرید آپارتمان وارد بازار معاملات ملک می‌شوند.

با این محرک، انتظار بر این است که خرید و فروش آپارتمان‌های کوچک‌ متراژ و حداکثر میان‌متراژ، رونق بگیرد.

در کنار وام صندوق یکم، در حال حاضر تسهیلات ۷۰ میلیون‌تومانی بدون سپرده نیز در قالب اوراق به متقاضیان پرداخت می‌شود که البته هر چند، بخشی از مبلغ این تسهیلات صرف هزینه خرید اوراق می‌شود اما سال آینده جو عمومی خروج از رکود در بازار ملک، می‌تواند همین وام اوراق را نیز جذاب کند.

طی ۱۰ ماه اول سال ۱۳۹۴، ۱۲۰ هزار معامله خرید مسکن در تهران انجام شد در حالی که سال ۱۳۹۳ حجم معاملات از ۱۶۰ هزار واحد عبور کرده بود. به این ترتیب حجم بازار ملک به لحاظ خرید و فروش واحد مسکونی در تهران، این قابلیت را دارد که در سال ۱۳۹۵ دست‌کم ۳۰ درصد منبسط شود. با تقویت معاملات مسکن، حداکثر در فاصله یک تا دو فصل، نقدینگی‌های آزادشده بساز‌بفروش‌ها از آپارتمان‌های نوساز، امکان ساخت و ساز جدید و رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی را به وجود می‌آورد.