رابطه کاهش نرخ سود بانکی با بازار اجاره

اقتصادنیوز نوشت: عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران می‌گوید با کاهش نرخ سود در کوتاه‌مدت نرخ اجاره تغییر نخواهد کرد و حتی ممکن است اثر کاهشی هم داشته باشد اما در بلندمدت باید انتظار افزایش قیمت‌ها را داشته باشیم.

فصل نقل و انتقال خانه در حالی آغاز می‌شود که بانک مرکزی قرار است سیاست کاهش نرخ سود در جهت خروج از رکود اقتصادی را بازهم ادامه دهد. با کاهش دوباره نرخ سود بانکی چه اتفاقی در بازارهای مالی رخ خواهد داد؟ آیا کاهش نرخ سود به معنای افزایش نرخ اجاره‌بهاست؟ این موضوعی است که تیمور رحمانی، عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران به بررسی آن می‌پردازد.

تیمور رحمانی در رابطه با نسبت دو متغییر نرخ سود و نرخ اجاره گفت: اصول کلی این موضوع کاملاً مشخص است. نرخ سود بانکی با نرخ اجاره و قیمت مسکن رابطه معناداری باهم دارند. وقتی متغیر کلیدی نرخ سود بانکی کاهش می‌یابد اثر خود را در سایر بازارها به شکل مثبت و منفی نشان می‌دهد. در مقابل سپرده بانکی هر یک از دارایی‌های سهام، مسکن، ارز و طلا و... دارایی‌های رقیب محسوب می‌شوند.

او افزود: بنابراین در بازارهای رقیب، خود به خود نرخ بازدهی با احتساب ریسک گرایش دارند تا به یکدیگر نزدیک شوند. البته ممکن است به علت وجود ریسک بازدهی یک دارایی‌ نسبت به دارایی‌های رقیب بیشتر باشد. اما اگر مولفه ریسک را کنار بگذاریم، در یک قاعده کلی بازدهی هریک از دارایی‌های رقیب قاعدتاً به سمت یکسان شدن گرایش پیدا می‌کنند. مثلاً؛ نرخ بازدهی که از اجاره مسکن به دست می‌آید با نرخ سودی که از سپرده بانکی یا سود سهامی حاصل می‌شود در نهایت به همدیگر نزدیک هستند.

او در ادامه بیان کرد: اما اگر این قاعده کلی را کنار بگذاریم، وقتی نرخ بازدهی یکی از این دارایی‌ها (سپرده بانکی، مسکن، ارز و طلا و...) کاهش پیدا کند، برای سایر دارایی‌ها چه پیامدی خواهد داشت؟ مثلاً به طور مشخص اکنون قرار است نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند.

رحمانی در پاسخ به این سوال که کاهش این متغیر چه اثری در بازارهای رقیب مثل بازار مسکن یا جزیی‌تر بازار اجاره که در اینجا مورد بحث است، دارد؟ گفت: قبل از اینکه به پاسخ این پرسش بپردازم باید به دو مساله در مورد نرخ سود بانکی اشاره کنم. مساله اول این است که در سال‌های اخیر نرخ سود سپرده‌های بانکی در مقایسه با بازارهای رقیب نسبتاً بالا بوده است.

او افزود: این بازار چون با ریسک بسیاری همراه نبوده به علت بالا بودن جذابیت در این سال‌ها توانسته گوی سبقت از بازارهای رقیب را برباید. به عبارت دیگر با توجه به اینکه سرمایه‌گذاری در بانک‌ها در مقایسه با بازارهای ارز، سهام و مسکن ریسک بسیار کم و بازدهی بالا داشته است، همین موضوع باعث شده تا سرمایه‌ها به سمت بانک‌ها سوق پیدا کند.

او بیان کرد: در نتیجه یکی از دلایل رکود بازارهایی چون مسکن و سهام جذابیت بالای سرمایه‌گذاری در بانک‌ها به علت پرداخت نرخ سودهای کلان بوده است. شاهدیم در مقطعی بانک‌ها سودهای بالای ۳۰ تا ۴۰ درصد به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کردند. اما اکنون شرایط اقتصاد ایران ایجاب می‌کند که نرخ سود بانکی متناسب با نرخ تورم تعدیل شود. اگر این اتفاق رخ ندهد نباید انتظار خروج از رکود را داشته باشیم.

عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران گفت: به همین جهت دولت و بانک مرکزی به سمت کاهش نرخ سود سپرده‌ها حرکت کرده‌اند. آنچه مشخص است با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی این دارایی با سایر دارایی‌ها یعنی به بازدهی دارایی‌های بازارهای رقیب نزدیک می‌شود. بنابراین تعدیل نرخ سود بانکی ممکن است در بازارهایی چون سهام و مسکن اثر مثبت بگذارد و باعث افزایش قیمت‌ها و رونق این بازارها شود.

رحمانی گفت: زمانی که نرخ سود بانکی روندی کاهشی را پشت سر می‌گذارد، به دلیل اینکه بازدهی بانک‌ها کم شده است، افراد تمایل پیدا می‌کنند که به سمت سایر دارایی‌هایی حرکت کنند یا در بازاری سرمایه‌گذاری کنند که بازدهی بیشتری برایشان داشته باشد. در شرایط فعلی به نظر می‌رسد، یکی از این دارایی‌های جذاب مسکن است. این بازار چند سالی است که در رکود به سر می‌برد اما محرک کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی تا حدودی کمک می‌کند که زمینه برای رونق بازار مسکن فراهم شود.

او افزود: یعنی به طور طبیعی اگر روند نزولی نرخ سود ادامه پیدا کند و وضعیت سایر بازارهای رقیب نیز مانند ارز، طلا و سهام به همین شکل باشد و از جذابیت لازم برخوردار نباشد، پس از مدتی افراد علاقه پیدا می‌کنند که دارایی‌هایشان را به سمت بخش مسکن سوق دهند.

او در ادامه بیان کرد: بنابراین وقتی نقدینگی یا دارایی‌ها از بازار پول به بازار مسکن سوق پیدا کند، قطعاً قیمت مسکن آرام‌آرام افزایش پیدا می‌کند. زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا کند، نسبت اجاره به قیمت مسکن کوچک می‌شود. مثلاً شما فرض کنید اگر اجاره را در یک عددی نگه دارید و قیمت مسکن ۲۰ درصد افزایش پیدا کند در این صورت نسبت اجاره به قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است.

رحمانی گفت: با وقوع این اتفاق چون قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است در نتیجه پس از مدتی شاهد افزایش اجاره مسکن خواهیم بود. بنابراین اثر کاهش نرخ سود بانکی در بلندمدت اثر افزایشی بر نرخ‌های اجاره دارد. البته این ‌روند پس از مدتی متوقف می‌شود و بازار به حالت عادی برمی‌گردد.

او افزود: یعنی افزایش قیمت‌ها بر اثر کاهش نرخ سود تا زمانی ادامه دارد که نرخ بازدهی مسکن به حالت متعادل نرسیده است. اگر این نرخ متعادل شود دیگر روند افزایشی متوقف می‌شود. بنابراین انتظار ما این است که با وقفه‌ای نرخ سودی که کاهش پیدا می‌کند، بر نرخ اجاره تاثیر بگذارد و به این ترتیب این دارایی‌ها به یکدیگر مرتبط می‌شوند.

رحمانی بیان کرد: کاهش نرخ سود بانکی به طور طبیعی مالکان یا صاحبخانه‌ها را به پایین آمدن نسبت ودیعه به اجاره متمایل می‌کند. به این ترتیب سبب می‌شود آنها ودیعه را کاهش دهند تا اجاره بیشتری دریافت کنند. اما به دلیل اینکه این مساله قدرت چانه‌زنی را ضعیف می‌کند، موقتاً نباید انتظار افزایش اجاره را داشته باشیم. چرا که مالک تنها جای ودیعه و اجاره را جابه‌جا می‌کند و این امر به معنای افزایش اجاره نیست.

او افزود: مثلاً فرض کنید شما برای اجاره خانه‌ای به جای آنکه ۵۰ میلیون تومان ودیعه دهید، ۳۰ میلیون تومان ودیعه دهید اما معادل آن را به عنوان اجاره ماهانه باید بپردازید. پس اجاره افزایش پیدا نمی‌کند و تنها جای آن با ودیعه تغییر می‌کند.

عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران گفت: یعنی سودی که مالک از طریق ودیعه دریافت می‌کرد اکنون به صورت اجاره ماهانه نصیبش می‌شود. به این ترتیب می‌توان گفت که کاهش نرخ سود در کوتاه‌مدت اثر چندانی در افزایش نرخ اجاره مسکن ندارد. گرچه مالکان را متمایل می‌کند که بخش بیشتری از اجاره را نه به شکل سود حاصل از گذاشتن ودیعه در بانک بلکه به شکل اجاره ماهانه دریافت کنند.

او افزود: بنابراین اگر به صورت کوتاه‌مدت به این موضوع نگاه کنیم کاهش نرخ سود بانکی اثری بر افزایش نرخ اجاره ندارد. حتی ممکن است در کوتاه‌مدت اثر کاهشی بر اجاره‌بها هم داشته باشد.

او در ادامه بیان کرد: همان‌طور که گفتم این‌روند پایدار نیست و در بلندمدت با افزایش قیمت مسکن پس از یک وقفه نرخ اجاره نیز افزایش می‌یابد. بازهم تاکید می‌کنم این موضوع را نباید فراموش کنیم که نرخ‌های سود بالای بانکی سبب شده که بخش مسکن در حدود دو سالی در رکود به سر ببرد.

او افزود: البته منظور رکود از نظر ساخت‌وساز یا بخش تولید مسکن است. آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی در دو سال اخیر به خوبی نشان می‌دهد که نرخ سود بالا مدتی مانع از ساخت مسکن شده است. بنابراین در سال‌های پیش‌رو ممکن است که ما با یک مقدار کمبود عرضه در مقایسه با تقاضا روبه‌رو شویم، بنابراین از آن نظر هم افزایش نرخ اجاره دور از ذهن نیست و قابل انتظار است. معتقدم در شرایط فعلی کاهش نرخ سود بانکی در مجموع رونق‌زاست.

رحمانی گفت: قاعدتاً این موضوع اقتصاد را دچار رونق می‌کند و زمانی که اقتصاد رونق پیدا کند، به طور طبیعی بخش مسکن را هم رونق می‌دهد، یعنی انتظار ما این نیست که با کاهش نرخ سود در بخش مسکن هیچ‌گونه اتفاقی نیفتد و این موضوع طبیعی نیست. قطعاً کاهش نرخ سود باعث خواهد شد تا مسکن رونق پیدا کند.

او بیان کرد: بنابراین زمانی که در اقتصاد کشور رونقی به وجود آید، کاملاً طبیعی است که قیمت افزایش یابد. بنابراین نباید انتظار داشته باشیم قیمت اجاره افزایش پیدا نکند. در واقع این ‌رونق در اقتصاد کشور سطح عمومی قیمت کالا و خدمات را اندکی رو به افزایش خواهد برد و در بازار اجاره مسکن هم در این مسیر ویژه با یک وقفه اندک افزایش نسبی قیمت را شاهد خواهیم بود.