عصاره جهانی تکالیف دلالان مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: معاونت مسکن نقشه‌ای را که سال گذشته به دنبال تاکید دو سال پیش وزیر راه و شهرسازی مبنی بر ساماندهی بازار واسطه‌گری املاک و مستغلات، به‌صورت کلی برای حلقه میانی معاملات ملک تدارک دیده بود، تشریح کرد.

تحقیقاتی که به سفارش وزارت راه و شهرسازی از سوی یک عضو هیات علمی مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران درباره «نقش کلیدی بنگاه‌ها و شرکت‌های واسطه‌گری ملکی در رونق اقتصاد مسکن» انجام شده است، نشان می‌دهد در ۴ کشور دنیا که حوزه املاک و مستغلات‌شان طی یکی دو دهه اخیر با بیشترین تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی مواجه بوده و آوازه آنها به لحاظ حجم فعالیت‌های ساختمانی مورد تقلید سایر کشورها قرار گرفته است، ردپای بزرگی از آژانس‌های املاک در مسیر رشد بازار مسکن دیده می‌شود.

ترکیه، امارات متحده عربی،‌ آمریکا و انگلیس کشورهایی هستند که عمده رشد اقتصادی در برخی از آنها مدیون ساخت‌و‌سازهای مورد نیاز تقاضای سرمایه‌ای و در برخی دیگر ناشی از نیاز روزافزون خانوارها به سرپناه (تقاضای‌مصرفی) است. در این کشورها، بنگاه‌های مسکن و شرکت‌های واسطه‌گری ارائه‌کننده خدمات ملکی با نوعی پوست‌اندازی در نیم قرن اخیر، موفق شدند از نسل سنتی دلالی عبور کنند و مسوولیت حرفه‌ای خود را در سه طبقه تفکیک شده گسترش دهند.

در هر یک از این کشورها، شکل کار مشاوران املاک و دلالان مسکن با دیگری متفاوت است اما مجموعه تجربه‌های این نهادهای واسطه‌ای، عصاره‌ای را در اختیار معاونت مسکن گذاشته که قرار است برای اصلاح قانون و مقررات دلالی مرتبط با بازار مسکن و ساماندهی حلقه میانی بازار استفاده شود.

در ترکیه، رشد جمعیت و افزایش خانوارهای متقاضی مسکن از یکسو و همچنین فرسودگی شهرها و نیاز به بازسازی بیش از ۵ میلیون واحد مسکونی، وضعیت بازار ملک در آنجا را مشابه بازار مسکن ایران کرده است و از این منظر، نقاط قوت نظام واسطه‌گری مسکن در ترکیه می‌تواند الگو قرار گیرد.

در امارات متحده عربی نیز دلالان ملک به دلیل تنوع ملیتی خریداران برج‌های مسکونی و تجاری، یکی از پیچیده‌ترین مدل‌های بازاریابی را به خدمت گرفته‌اند به‌طوری که اوضاع اقتصاد مسکن دبی، ابوظبی و شارجه به خوبی نقش طلایی آژانس‌های املاک در رونق اقتصادی را نشان می‌دهد. آمریکا نیز یکی از بزرگ‌ترین بازارهای نقل و انتقالات ملکی و همچنین تسهیلات بانکی خرید مسکن را در خود جا داده است که آژانس‌های املاک نقش موثری در مدیریت و پیشبرد بازار دارد. انگلیس نیز به علت سابقه دیرینه در تدوین مقررات حقوق مدنی و آزمون و خطاهای پی در پی حقوقدانان که منجر به اعمال ضوابط حقوقی پایدار برای معاملات مسکن و تنظیم قراردادهای ثبتی شده، مبنای این پژوهش قرار گرفته است.

جزئیات پژوهش صورت گرفته از سوی حمیده امکچی که در فصلنامه تخصصی اقتصاد مسکن منعکس شده است، نشان می‌دهد آژانس‌های املاک فعال در این ۴ کشور، خود را در «حفظ حداکثری حق و حقوق طرفین معامله»،‌ «رونق‌بخشی به ساخت و ساز» و همچنین «رشد سرمایه‌گذاری‌های مولد در بازار ملک» مسوولیت‌پذیر و بازیگر می‌دانند و برای تحقق آنها در ۶ مسیر خدمات ارائه می‌کنند.

هر چند هنوز هم در برخی از همین کشورها از جمله آمریکا، ورود افراد به حوزه واسطه‌گری و دلالی مسکن، نیازمند تخصص اولیه و مدرک تحصیلی دانشگاهی نیست و داشتن حداقل مدرک- دیپلم- کفایت می‌کند، اما در همه ۴ کشور مورد بررسی، مجوز فعالیت حرفه‌ای دلالان بعد از طی دوره‌های آموزش حقوقی، ثبتی، مقررات زمین و مالی صادر می‌شود.

در امارات متحده عربی، بخش مسکن و ساختمان ۵/ ۲۲ درصد تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهد که سهم قابل توجهی است. در این کشور، مشاوران املاک علاوه بر ارائه خدمات خرید و فروش و اجاره مسکن، در ساخت و ساز نیز مشارکت دارند و این موضوع باعث حضور عمیق‌تر دلالان در بازار و در نتیجه کسب مهارت بیشتر در بازاریابی‌ آنها شده است. برج‌سازی‌های انبوه طی یک و نیم دهه اخیر در امارات آن هم در شرایطی که حداقل ۸۰ درصد جمعیت این کشور را خارجی‌ها تشکیل داده است، بیانگر نقش شرکت‌های واسطه‌گری ملکی در اتصال ساختمان‌ها به تجار و سرمایه‌گذاران خارجی مقیم این کشور است. آژانس‌های املاک در امارات تا پیش از بحران ترکیدن حباب مسکن، هنر بازاریابی خود را بر تشریح جذابیت این بازار متمرکز می‌کردند اما از سال ۲۰۰۹ تا کنون، علاوه بر نقش اول، در قانع کردن خریداران به امن بودن بازار ملک امارات نیز موثر بوده‌اند.

در امارات آژانس نظارتی مستغلات به‌عنوان نهاد بالاسر آژانس‌ها، امور تنظیم ضوابط، حمایت از طرفین معامله، نظارت بر کار دلالان و دفاع از حقوق متعاملین درباره اجحاف احتمالی را به نیابت از دولت برعهده دارد. وظایف کلیدی دلالان ملک نیز بر راستی‌آزمایی هویت فروشنده، سلامت حقوقی سند ملک و ارائه خدمات مالی از کانال بانک‌های وام دهنده خلاصه می‌شود. پورسانت دلالان، فرمول مشخص ندارد و توافقی محاسبه می‌شود.

در ترکیه، وظایف مشاوران املاک که در شهرهای بزرگ عمدتاً به‌صورت زنجیره‌ای فعالیت می‌کنند، شامل بازاریابی اولیه، کنترل کیفیت و خدمات آپارتمان مورد معامله، خدمات ثبتی و حقوقی و در مرحله آخر، تثبیت حقوق قانونی خریدار است. در این کشور، دلالان مسکن هم از خریدار و هم از فروشنده پورسانت می‌گیرند و نرخ کارمزدشان، توافقی تعیین می‌شود.

اما در انگلیس و آمریکا، بازاریابی ملکی به‌صورت مجزا برای خریدار و فروشنده انجام می‌شود به این معنا که یک دلال همزمان اجازه ارائه خدمات مشاوره‌ای برای خریدار و فروشنده به‌صورت توام را ندارد. این نوع واسطه‌گری ملکی، از بروز «تضاد منافع» در بازار مسکن و همچنین تحت‌الشعاع قرار گرفتن و آسیب دیدن منافع یکی از طرفین معامله به نفع دیگری جلوگیری می‌کند.



در این دو کشور، یک آژانس یا مشاور املاک باید وکالت خریدار و آژانس یا مشاور دیگری باید وکالت فروشنده را به‌صورت جداگانه تقبل کنند. در انگلیس، پورسانت کل بازاریابی، معادل ۳ درصد ارزش قرارداد است و فروشنده باید کل آن را پرداخت کند اما در آمریکا این رقم که ۵ تا ۷ درصد ارزش قرارداد را شامل می‌شود بین طرفین معامله تقسیم خواهد شد. با این حال، در هر دو این کشورها، پورسانت مشاوران املاک بسته به دوره‌های رکود و رونق تغییر می‌کند و انعطاف‌پذیر است. آژانس‌های املاک در این کشورها نیز علاوه بر خدمات ملکی، خریداران را در اخذ بهترین تسهیلات بانکی با ساده‌ترین شرایط پرداخت، پشتیبانی می‌کنند و به وکالت از آنها، عملیات دریافت وام را انجام می‌دهند.

در آمریکا، کلیه واسطه‌گران ملک مکلف به رعایت منشور اخلاق حرفه‌ای هستند و از سوی یک نهاد بالادست کنترل می‌شوند. در انگلیس نیز مشاوران املاک امضای تعهد پرداخت غرامت بابت نادیده گرفته شدن حقوق متعاملین، ارائه می‌دهند. در انگلیس، میزان شفافیت بازاریابی دلالان و همچنین رقابت بین آنها در قیمت‌گذاری آپارتمان‌ها به نفع خریدار، به مراتب بیش از سایر کشورها است. علت این موضوع به فعالیت گروهی دلالان در یک سامانه اطلاع‌رسانی اینترنتی برمی‌گردد. در این سامانه، کلیه املاک آماده فروش برحسب ساختار تقاضای موثر طبقه‌بندی می‌شود تا جست‌وجوگران مسکن ساده‌تر و سریع‌تر بتوانند به فایل مورد نظر خود برسند.