پایان ماه عسل ترکیه در بازار ملک

روزنامه دنیای اقتصاد: دو رخداد اقتصادی- سیاسی در ترکیه، بازار املاک این کشور را در لبه پرتگاه قرار داد.

ناامنی ناشی از «حوادث تروریستی» اثر منفی بر روند «سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» این کشور به‌خصوص از سمت سرمایه‌گذاران کشورهای همسایه گذاشته و باعث شده تعداد خریداران خارجی برج‌های مسکونی پایتخت و شهرهای توریستی ترکیه به شدت کاهش پیدا کند.

پیش‌تر، خارجی‌ها جزو خریداران عمده آپارتمان‌های ترکیه محسوب می‌شدند و سهم حداقل ۳۰ درصدی در معاملات ملک داشتند؛ اما در حال حاضر حضور این گروه به یک ششم رسیده است. تحقیقات یک نهاد آمریکایی مطالعات بازار ملک نشان می‌دهد اگر چه ترکیه طی ۵ سال منتهی به پایان ۲۰۱۵،‌ در بین کشورهای اروپایی به لحاظ بیشترین رشد قیمت مسکن، مقام اول را به خود اختصاص داد، اما هم‌اکنون به‌خاطر حباب موجود در قیمت املاک این کشور، روزهای خوش سرمایه‌گذاران رو به پایان است.

همه تلاش سیاست‌گذاران اقتصادی در ترکیه، بر پنهان‌سازی حباب قیمت مسکن و عادی جلوه دادن رشد ۱۰۰ درصدی قیمت‌ها - طی ۵ سال - است؛ اما به‌رغم حفظ ظاهر، در پی افت یکباره خریداران خارجی، شرایط بازار ملک به مرز سقوط کشیده شده است. شروع تخلیه حباب مسکن در این کشور می‌تواند بحرانی شبیه «دبی ۲۰۰۸» برای سرمایه‌گذاران خارجی به‌وجود بیاورد.

گزارش یک موسسه آمریکایی رصدکننده اقتصاد مسکن جهان و تحلیل‌های مرتبط با آن -که در دو نشریه آمریکایی و انگلیسی به چاپ رسیده است- نشان می‌دهد ترکیه به‌عنوان «شاگرد اول بازار املاک اروپا»، هم اکنون با بزرگ‌ترین حباب قیمت ملک مواجه است که اگر چه با ابزارهای مصنوعی فعلا جلوی ترکیدن آن گرفته شده اما نشانه‌های قوی وجود دارد که از ناکامی دولت این کشور در جلوگیری از سقوط مسکن حکایت می‌کند.

ترکیه در فاصله سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۵، مقام اول بیشترین رشد قیمت مسکن در اروپا را نصیب خود کرد به‌طوری که متوسط قیمت املاک مسکونی در این کشور طی ۵ سال بیش از ۹۱ درصد افزایش یافت و تقریبا دو برابر شد.

اما در حال حاضر موتور محرک این رشد قیمتی در بازار مسکن ترکیه، رو به خاموشی می‌رود.

رعب و وحشت ناشی از حوادث تروریستی دنباله‌دار در شهرهای ترکیه و همچنین تبدیل این کشور به محل پذیرش مهاجران سوری، جاذبه توریستی-رفاهی ترکیه را تحت تاثیر قرار داده و باعث شده حجم سرمایه‌گذاران خارجی مسکن که بیشترین نقش را در رونق شدید برج‌سازی و فروش آپارتمان در این کشور داشته‌اند، به شدت کاهش پیدا کند.

رونق مسکن ترکیه طی سال‌های اخیر، مدیون خریداران خارجی بوده که یک‌سوم معاملات ملک این کشور را به خود اختصاص می‌دادند اما در سال جاری میلادی، سهم این گروه از سرمایه‌گذاران در بازار مسکن ترکیه به کمتر از ۵ درصد رسیده است.

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند با سقوط تقاضای خارجی برای خرید ملک در ترکیه آن هم به یک‌ششم ۵ سال گذشته، به‌زودی پشت صحنه رونق کاذب ناشی از معاملات سوداگرانه مسکن در این کشور نمایان خواهد شد که در این صورت فرآیند سقوط قیمت مسکن و تخلیه حباب می‌تواند خسارت‌هایی را به سرمایه‌گذاران پیشین و همین طور اقتصاد ترکیه وارد کند. در ترکیه سهم بخش مسکن و مستغلات از تولید ناخالص داخلی حدود ۶ درصد است و در مجموع ۱۹ میلیون واحد مسکونی در این کشور وجود دارد.

بانک‌ها و موسسات مالی در این کشور، به همه نوع تقاضای مسکن (مصرف‌کننده، سرمایه‌گذار و حتی خارجی‌ها) تسهیلات بلندمدت کم‌بهره اعطا می‌کنند که این موضوع موثرترین ابزار برای رونق ناپایدار و تورمی در بازار ملک بوده است.

تبعات تبلیغات ماهواره‌ای

با توجه به ‌اینکه ترکیه در حال حاضر حجم بالایی از وام در بخش مسکن و افزایش قابل توجه قیمت‌ها را در این بخش تجربه می‌کند، نشریه «گلدمن ساکس» در تحلیل خود از وضعیت ترکیه، افزایش شدید قیمت مسکن در این کشور را نشان‌دهنده وجود حباب در این بازار می‌داند. به این معنی که افزایش سریع قیمت مسکن و نرخ بهره پایین وام‌ها باعث افزایش وام‌گیری و تقاضا می‌شود تا وقتی که وضعیت مسکن به وضعیت بی‌ثباتی برسد و پس از آن قیمت‌ها به شدت سقوط خواهد کرد. می‌توان گفت دولت با ایجاد تسهیلات در حال حاضر سعی در کنترل وضعیت موجود دارد تا از ترکیدن حباب جلوگیری کند، اما اگر قیمت‌ها کنترل نشوند و افزایش قیمت‌ها به همین صورت ادامه پیدا کند رونق بازارمسکن در این کشور از بین خواهد رفت.

حضور سرمایه‌گذاران خارجی در ترکیه نیز باعث رونق بخش مسکن شده بود. ترکیه به دلیل داشتن مرز مشترک با کشورهای جنگ‌‌زده‌ای مانند سوریه و عراق و فرهنگ مشترک با کشورهای مسلمان مانند ایران، کویت و عربستان سرمایه‌گذاران زیادی را به امید زندگی بهتر جذب کرده بود. طبق آمار سال ۲۰۱۳، از کل سرمایه‌گذاران خارجی در بخش مسکن ترکیه، ۴/ ۱۸درصد عراقی، ۸/ ۱۱ درصد عربستانی، ۲/ ۹ درصد کویتی، ۸/ ۸ درصد روس و ۶/ ۴ درصد ایرانی بودند.

اما امسال با توجه به حوادث تروریستی و به وجود آمدن رعب و وحشت در این کشور، آمار سرمایه‌گذاری خارجی به شدت افت پیدا کرده است. در حالت معمول بازار مسکن ترکیه ۳۰ تا ۳۵ درصد خریداران خارجی داشت که امسال این آمار به ۵درصد رسیده است.