بازار مسکن ورق می‌خورد

روزنامه وقایع اتفاقیه: «بازار مسکن بعد از مدت‌ها رکود تکان خورده است»؛ این خبر را وزارت مسکن و شهرسازی در تازه‌ترین گزارش خود از وضعیت خرید و فروش ملک و خانه در تهران منتشر کرده و این اتفاق را در مقیاس بزرگتر به بازار کل کشور تعمیم داده است.

آن‌طور‌که در گزارش رسمی این وزارتخانه‌ها آمده، اگرچه آمار خرید‌وفروش در دو ماه ابتدای امسال نسبت به آخرین ماه سال پیش کاهش یافته اما باز هم این رقم در مقایسه به دو ماه مشابه سال ۹۴ رشد و رونق را نشان می‌دهد.

اعلام خبر بازگشت رونق نسبی به بازار مسکن، در حالی صورت می‌گیرد که با کاهش نرخ سود از سوی بانک‌ها، امید این بازار هم برای رسیدن به روزهای اوج افزایش یافته است. به‌عبارت‌دیگر بازار امیدوار است با این تصمیم بانک‌ها، صاحبان سرمایه نقدینگی خود را دوباره صرف خرید ملک و مسکن کند و درنتیجه با افزایش تقاضا، تعداد معاملات دوباره سر به آسمان بکشد. فعالان بازار مسکن به‌ویژه بنگاه‌های املاک هم از این خبر خوشحال به نظر می‌رسند؛ هرچند که بیم آنها از تکرار تجربه سال‌های گذشته است.

سال ۸۵ وزارت مسکن (راه و شهرسازی فعلی) برای اولین‌بار اقدام به تقویت طرف تقاضا با پرداخت‌ وام‌های ۱۸ میلیون تومانی مسکن کرد. اگرچه همان مقطع نیز بسیاری از کارشناسان هشدار داده بودند، در شرایطی که هیچ مکانیزمی برای تعیین قیمت مسکن در ایران وجود ندارد و تقویت طرف تقاضا با پرداخت نقدینگی، به‌طور‌قطع باعث جو روانی افرایش قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد شد.

این اتفاق افتاد و در سال ۸۶ قیمت مسکن در تهران و به دنبال آن در دیگر شهرهای بزرگ ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش پیدا کرد. اتفاق بدتر آنکه با پرداخت وام‌های ۱۸ میلیون‌تومانی، نه‌تنها تأمین و خرید خانه برای متقاضیان تسهیل نشد، بلکه بازار با پدیده جدیدی به نام «بازار سیاه خرید و فروش وام» روبه‌رو شد.

نتیجه اینکه اگرچه تأمین منابع مالی متقاضیان برای خرید و اجاره مسکن، تجربه‌ای است که بسیاری از کشورها سال‌ها پیش در آن موفق بوده‌اند اما در ایران به دلیل ساختار اقتصادی نامناسب از جمله سرمایه‌ای‌بودن زمین و مسکن و همچنین کارآمد تزریق نقدینگی، نمی‌تواند به‌تنهایی مشکل خانه‌دار‌شدن را حل کند.

نیمه دوم امسال بازار رونق می‌گیرد

به این ترتیب از مجموع اتفاقات می‌توان پیش‌بینی کرد که افزایش وام خرید مسکن و کاهش نرخ سود بانکی اگر سرمایه‌های مردم را به این بازار منتقل کند، به احتمال فراوان هیچ نتیجه‌ای نخواهد داشت، جز رشد چشمگیر قیمت‌ها. در این میان شاید بنگاه‌های املاک راه نجاتی پیدا کنند؛ چون با حال و روز فعلی تعداد قابل ملاحظه‌ای از آنها در آستانه ورشکستگی قرار دارند. حسام عقبایی، بر این باور است که اتحادیه مشاوران املاک به آینده‌خوش بین هستند.

او تصریح کرد: در شش ماهه دوم امسال شاهد تحرکات محسوس در بازار ساخت‌و‌ساز کشور خواهیم بود. او همچنین با اشاره با سیاست‌های دولت برای خروج از رکود بر این باور است که تجربه سال‌های گذشته به دولت‌ها نشان داده که نمی‌توان تمام منابع و انرژی خود را بر بازار نفت متمرکز کرد. تا همین اواخر شاهد بودیم تحریم‌ها و افت‌وخیز قیمت جهانی نفت تا چه ‌اندازه اقتصاد کشور را بیش از پیش بحران‌زده کرد. به گفته رئیس اتحادیه کشوری، مشاوران املاک دومین بسته پیشنهادی دولت برای خروج از رکود توجه به بخش ساخت‌وساز و مسکن با در اختیار قراردادن ابزارهای مالی است. این عزم از سوی دولت، وزارت راه و شهرسازی و همچنین بانک‌ها دیده می‌شود که با اجرای تصمیم‌های اتخاذ شده در شش ماهه دوم سال، شاهد خروج بخش مسکن از رکود باشیم.

سرمایه‌ها برمی‌گردد

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس سابق اتحادیه کشوری مشاوران املاک هم در این‌باره معتقد است: سازندگانی هستند که پیش از دوره رکود به سود زیر ۳۰۰ درصد راضی نبوده‌اند، حالا هم دست از ساخت‌و‌ساز کشیده‌اند تا شرایط به وضعیت قبل یعنی افزایش نجومی‌ها در بازار خرید و فروش مسکن برگردد. او گفت: در‌حال‌حاضر همین سازندگان پول‌هایشان را در بانک گذاشته و سود آن را دریافت می‌کنند؛ درحالی‌که بازار ساخت‌و‌ساز مسکن چشم به راه این سرمایه‌گذاران است. به همین دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، کمک بزرگی خواهد کرد که بار دیگر سرمایه‌های مودر نیاز ساخت‌وساز از بانک‌ها بیرون کشیده شده و بازار به تکاپو بیفتد.

او درباره نگرانی‌ها از کاهش نرخ سود و بازگشت موج افزایش قیمت‌ها به بازارهای موازی از جمله مسکن هم تأکید کرد: در این رابطه توجه به دو نکته ضروری است، اول اینکه خرید و ذخیره طلا و سکه عموما به این منظور است که بعدها بتوانند با فروش آنها خانه‌دار شوند. موضوع دیگری نیز که باید به آن توجه نشان داد این است که سازندگان به خوبی متوجه شده‌اند در بازار مسکن نیز سزای‌ گران‌فروشی نخریدن است.

رکود به دلیل کاهش قدرت خرید

او در ادامه می‌گوید: رکود فعلی در بازار مسکن به دلیل ناتوانی اقشار و دهک‌های درآمدی ضعیف جامعه به وجود آمد؛ به همین علت سازندگان به این نتیجه رسیده‌اند اگر همان سود صد درصدی را از بازگشت سرمایه‌‌شان انتظار داشته باشند، بهتر از آن است که برای سال‌ها واحدهایی که ساخته‌اند، روی دستشان بماند. به گفته خسروی با شروع ساخت‌و‌سازهای مسکن مهر از سال ۸۶، وقتی دولت از شرکتی ترکیه‌ای برای اجرای این پروژه استفاده کرد، بسیاری از سازندگان بخش خصوصی گلایه‌مند بودند که چرا از بخش‌خصوصی داخلی در ساخت‌وسازهای مسکن مهر کمک گرفته نشده است.

از همان زمان بود که به این نتیجه رسیدند اگر توقعشان از بازگشت سرمایه ساخت‌وساز نجومی باشد، دولت برای ساخت مسکن ارزان منتظر آنها نخواهد ماند. خسروی معتقد است که دیر یا زود سازندگان تغییر رویه خواهند داد و سرمایه‌هایشان را به بازار ساخت‌و‌ساز باز می‌گردانند. به هرحال در شرایط فعلی به نظر می‌رسد مشاوران املاک بیش از همه از کج‌شدن مسیر سرمایه‌ها به بازارهای دیگر خوشحال هستند؛ چون گزارش‌ها حکایت از آن دارد که به دلیل رکود معاملات مسکن، از هفت ماه گذشته تاکنون تعداد زیادی از مشاوران به طور کامل ورشکسته شده‌اند.

بسیاری از این مشاوران می‌گویند متقاضیان پول کافی برای خرید ندارند و همین امر سبب شده در بخش فروش در ماه دو تا سه معامله داشته باشیم. عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم با تأیید این مطلب، مهم‌ترین دلیل ورشکستگی این بنگاه‌ها را استیجاری بودن مغازه‌ها می‌داند و معتقد است: وقتی بنگاه‌داران و نه مشاوران بزرگ املاک، از پس هزینه اجاره مغازه‌هایشان برنیایند، تغییر شغل یا ورشکستکی امری بدیهی باشد. او معتقد است اگر با سیاست‌های فعلی مسکن از رکود خارج نشود، نه‌تنها مشاوران املاک که ۱۳۰۰ شغل وابسته به مسکن دچار ورشکستگی می‌شوند.