بیماری ژاپنی بازار مسکن ایران

رضا احمدی ترکمانی در اعتماد نوشت: افزايش نرخ تورم براي مردم در تمام دنيا اتفاقي ناخوشايند و نگران‌كننده است؛ اما در ژاپن، رييس بانك مركزي نويد افزايش تورم را به مردم اين كشور مي‌دهد. ژاپن مدت‌ها با معضلي به نام تورم منفي روبه‌رو بوده است. تورم منفي به معناي كاهش عمومي سطح قيمت‌ها است. معضلي كه در نگاه اول مشكل خاصي را در ذهن تداعي نمي‌كند. به‌طور كلي اقتصاددانان تورم منفي را يك مشكل در اقتصاد مدرن تلقي مي‌كنند.

تورم منفي چيست؟ تورم، ارزش واقعي پول را در طول زمان كاهش مي‌دهد. به عكس، تورم منفي ارزش واقعي پول (واحد پول ملي) را افزايش مي‌دهد. يعني يك نفر مي‌تواند در طول زمان با مقدار ثابتي پول كالاي بيشتري خريداري كند.

در كشور ژاپن يكي از مهم‌ترين تاثيرات منفي اين معضل براي وام گيرندگان بوده است؛ كسي كه وام مي‌گيرد تا دارايي ثابتي، ايجاد و كالايي توليد كند، بر اساس نرخي كه وام مي‌گيرد در نهايت ارزش دارايي وي در دوره‌هاي بعدي كمتر و بدهكارتر مي‌شود، بنابر اين وام گيرندگان رغبت نمي‌كنند از وام استفاده كنند.

رييس بانك مركزي ژاپن مدتي پيش براي وادار كردن بانك‌ها به اعطاي وام در شرايطي كه اقتصاد اين كشور با ضعف مواجه است، استراتژي نرخ بهره منفي را در دستور كار قرار داد.

قيمت تابعي از عرضه و تقاضاست. تورم منفي باعث كاهش تقاضا، كاهش قيمت و افزايش عرضه كالا مي‌شود. كاهش تقاضا به شكل كاهش مصرف يا كاهش سرمايه‌گذاري يا كاهش هزينه‌هاي دولت ظاهر مي‌شود و اين اتفاق منجر به ايجاد شرايط ركودي در جامعه مي‌شود. اگر كاهش قيمت‌ها به دليل توليد موثر و افزايش مقدار توليدات باشد اتفاقي مطلوب و خوشايند است. به عنوان مثال گوشي‌هاي تلفن هوشمند كه ابتدا با قيمت‌هاي بالا عرضه شدند و تقاضاي محدود داشتند، با پيشرفت تكنولوژي و افزايش مقدار توليد كه باعث رقابت شد قيمت اين محصولات كاهش يافت و تقاضا براي آن با افزايش مواجه شد و اين كاهش قيمت منجر به ركود و بيكاري در اين صنعت نشد.

در شرايط تورم منفي مصرف‌كنندگان ژاپني ترجيح مي‌دهند صرفه‌جويي كنند و فقط براي برطرف شدن نيازهاي اوليه خود تقاضا براي كالا داشته باشند. در صورتي كه شخصي قصد خريد كالاي با دوامي مثل ملك، اتومبيل و... را داشته باشد ترجيح مي‌دهد خريد خود را به تاخير اندازد و در دوره‌هاي آتي اقدام به خريد كند؛ زيرا مي‌تواند در اين مدت پول خود را به صورت سپرده در بانك بگذارد و از اين طريق سود بگيرد و همچنين انتظار مي‌رود در اين دوره با توجه به شرايط اقتصادي قيمت كالاي مورد نظر نيز كاهش مي‌يابد. حتي در صورتي‌كه نرخ بهره صفر باشد باز هم با توجه به كاهش قيمت‌ها ترجيح بر اين است خريد را به آينده موكول كند.

در اين شرايط دولت ژاپن اقدام به اتخاذ سياست‌هاي انبساطي براي تقويت تقاضاي پول كرده است. اقداماتي از قبيل بازخريد اوراق قرضه و كاهش نرخ بهره و حتي منفي كردن نرخ بهره بانكي. نرخ بهره روي تقاضاي پول و قيمت محصولات تاثير دارد. در صورتي كه تقاضا براي پول در دوره تورمي افزايش يابد نرخ بهره رشد خواهد كرد و اين كار باعث كاهش تقاضا براي پول و در نتيجه جلوي افزايش نرخ محصولات گرفته مي‌شود. در شرايط تورم منفي نرخ بهره را به اميد تقويت تقاضاي پول براي تحريك طرف تقاضا در بازار كاهش مي‌دهند.

كاهش تقاضا و به تبع آن كاهش نسبي قيمت كه در بخش مسكن اقتصاد ايران در حال وقوع است از نوع بد و نگران‌كننده كاهش قيمت محسوب مي‌شود. از آن جهت كه شاهد ركود و بيكاري در اين بخش شديم.

محرك‌هاي اقتصادي در نظر گرفته شده دولت براي خروج از اين وضعيت مانند اعطاي وام خريد (صندوق پس‌انداز مسكن يكم) و كاهش نرخ سود بانكي از نظر تئوري تصميمات درست و كارآمدي به نظر مي‌آيند؛ اما در شرايطي كه تورم انتظاري از ديدگاه مصرف‌كنندگان نزولي است همچنان مردم ترجيح مي‌دهند در اين دوره زماني خريد انجام ندهند و از سود بانكي بهره‌مند شوند. اين پديده مشابه اتفاقي است كه در اقتصاد ژاپن در حال وقوع بوده است با ترازي بالاتر ازسود بانكي و نرخ تورم.

از نيمه اول سال ٩٢ تا ارديبهشت ماه ١٣٩٥ طبق گزارشات مركز آمار و بانك مركزي بازده متوسط هر متر مربع در شهر تهران در مجموع بيش از سه سال در حدود ١٧درصد است. در صورتي‌كه در همين بازه زماني سود بانكي بيش از ٦٠درصد بوده است. در اين شرايط خريداران و مصرف‌كنندگان ترجيح مي‌دهند خريد خود را به تاخير اندازند و حتي رغبت چنداني براي استفاده از وام‌هاي بانكي با اين شرايط نداشته باشند؛ در اين وضعيت تحريك تقاضا در بخش مسكن كه به نوعي موتور محركه اقتصاد كشور است، كاري دشوار به نظر مي‌رسد. همچنين بيم آن مي‌رود اين بيماري كه مدتي است كم و بيش نشانه‌هاي آن را در ساير بخش‌هاي اقتصاد مي‌توان مشاهده كرد به صورت مزمن و ادامه‌دار شود و به نوعي شاهد مارپيچ تورم منفي باشيم و كشور را در ركودي بي‌سابقه فرو ببرد. اتخاذ سياست‌هاي پولي و مالي مختلف در دوره اخير نشان از توجه ويژه سياستگذاران به اقتصاد كشور دارد.

اما با توجه به اينكه مصرف‌كنندگان همچنان انتظار دارند شاهد نرخ‌هاي پايين‌تري از تورم باشند و سود بانكي نيز از جذابيت بالايي برخوردار است؛ اتخاذ تدابيري براي برطرف كردن شبهات و انتظارات غير واقعي طرف تقاضا (مصرف‌كنندگان، سرمايه‌گذاران و... .) در اين برهه زماني ضروري به نظر مي‌رسد و اين امر مي‌تواند باعث تقويت تقاضا و سرمايه‌گذاري مولد در كشور ‌شود.