بازار مسکن قاره‌ سبز در چهار سناریو

روزنامه دنیای اقتصاد: رای انگلیسی‌ها به جدایی کشورشان از اتحادیه اروپا، سه موج تکان‌دهنده مقابل بازار املاک انگلیس قرار داد.

پس‌لرزه‌های «برگزیت» برای مجموعه بازار مسکن اروپا، در چهار سناریو قابل‌بررسی است که گزینه‌های محتمل، «کاهش قیمت املاک لوکس انگلیس در کوتاه‌مدت» و «جذاب شدن شهرهای اروپایی رقیب لندن برای سرمایه‌گذاران خارجی» است. تشکل‌های ساختمانی و واسطه‌های ملکی در انگلیس به‌عنوان مخالفان سرسخت این جدایی، آینده میان‌مدت بازار را «مواجهه با رکود سنگین» توصیف می‌کنند. احتمال می‌رود قیمت خانه‌های معمولی - غیرلوکس یا مصرفی - تا پایان سال‌جاری میلادی ۵ درصد افت کند.

تصمیم مردم انگلیس به جدایی کشورشان از اتحادیه اروپا که در قالب یک همه‌پرسی تاریخی، به اعلام رای «خروج» منجر شد، باعث «ورود» سه موج نسبتا قوی به بازار املاک این کشور می‌شود که همگی در یک راستا، کاهش قیمت واحدهای مسکونی و تجاری را رقم خواهد زد. پس‌لرزه‌های «برگزیت» در بازار مسکن انگلیس را می‌توان در چهار سناریو با فواصل زمانی مختلف پیش‌بینی کرد که بزرگ‌ترین آن، موج «ریزش قیمت املاک تجاری» و همزمان «افت محسوس املاک مسکونی» خواهد بود.

در اولین سناریو که احتمال وقوع آن در کوتاه‌مدت، نسبتا بالا ارزیابی شده است، «خانه‌های لوکس» لندن به‌عنوان ششمین شهر گران‌قیمت جهان برای خرید ملک، تحت تاثیر کاهش ارزش پول این کشور، به مقصد سرمایه‌گذاری‌های خارجی به‌خصوص از دو طیف ثروتمندان آمریکایی و آسیایی، تبدیل می‌شود و از این طریق، مسیر نفوذ سرمایه‌های خارجی به شهرهای خاص انگلیس، باز خواهد شد. هر چند برخی تحلیلگران اقتصادی، سناریوی دومی برای سرنوشت خریدهای خارجی ملک در اروپا اعلام کرده‌اند مبنی بر اینکه، سرمایه‌گذاران ریسک‌پذیر ممکن است بازار مسکن آلمان را به کشور جدا شده از اتحادیه اروپا ترجیح دهند!

سناریوی سوم که به مراتب جامع‌تر و فراگیر است، برای «خانه‌های مصرفی و لوکس انگلیس»، در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، حالت «رکود توام با کاهش قیمت» را تصویر کرده و برای املاک تجاری نیز با توجه به اختلال در اقتصاد، کاهش مبادلات تجاری و تضعیف احتمالی روابط اقتصادی گذشته در انگلیس، فاز «رکود با زمان پایان نامشخص» را در نظر گرفته است. در این میان، یک شرط خوش‌بینانه مطرح است؛ اینکه در صورت بازیابی قدرت اقتصادی و بهترشدن شرایط در انگلیس نسبت به دوره عضویت در اتحادیه اروپا، اوضاع ملک به حالت گذشته برمی‌گردد.

آخرین سناریو برای بازار مسکن انگلیس در دوره جدید، با تاکید بر تاثیری که «برگزیت» بر کاهش جمعیت مهاجران کشورهای جنگ‌زده عازم اروپا به انگلیس دارد، پیش‌بینی می‌کند متوسط قیمت ملک در این کشور در نیمه دوم سال ۲۰۱۶ و سال آینده، هر بار تا ۵ درصد کاهش پیدا خواهد کرد. امواج ناشی از رای «جدایی از اتحادیه اروپا»، شامل تغییرات قیمت املاک تجاری، مسکونی و همچنین تغییر سیکل‌های رکود-رونق است.

تشکل‌های ساختمانی و معاملات ملکی در انگلیس جزو مخالفان سرسخت «جدایی» بودند و حالا با تاکید بر تبعات این رای بر اقتصاد خانوارها که مستقیم متوجه تضعیف قدرت خرید مسکن خواهد شد، معتقدند تمایل دولت انگلیس در بلندمدت به دریافت مالیات بیشتر از فعالیت‌های ملکی، سود سرمایه‌گذاری در این بازار را تهدید خواهد کرد. بعد از تصمیم شوکه‌کننده بریتانیا برای خارج شدن از اتحادیه اروپا، کارشناسان مسکن شروع به تحلیل‌های متفاوتی از تبعات مثبت و منفی «برگزیت» در بازار مسکن این کشور کردند.

نشریه «بیزینس اینسایدر» در گزارشی، اثر برگزیت در بازار ملک را درکوتاه‌مدت مثبت ارزیابی کرده است. بر اساس گزارش این نشریه و با توجه به پایین آمدن قیمت پوند، سرمایه‌گذاران خارجی که قدرت ریسک بالایی دارند، برای سود بیشتر در این کشور ملک خواهند خرید. انگلیس در حال حاضرهم یکی از کشورهایی است که بالاترین قیمت ملک در دنیا را دارد. بی‌شک بازار عرضه و تقاضا تغییر پیدا خواهد ‌کرد و ساخت‌وسازها و قیمت‌گذاری‌ها در بسیاری از مناطق کشور دچار تغییر می‌شوند. در بلندمدت، بعد از مشخص شدن قراردادهای جدید تجاری، بریتانیا جایگاه خود را دوباره پیدا خواهد کرد و در جایگاه قدرتمندتر و شفاف‌تری خارج از اتحادیه اروپا قرار خواهد گرفت.

اگرچه نمی‌توان پیش‌بینی مشخص و بلندمدتی داشت زیرا عوامل موثر دیگری در کنار رفراندوم مانند تحصیلات، تفکر، نوع زندگی و شغل مردم نیز در بازارمسکن وجود دارند. حتی احتمال می‌رود به دلیل شرایط ناپایدار پیش‌ آمده در بریتانیا، سرمایه‌گذاران به دنبال بازار مطمئن‌تری بروند. در نتیجه آلمان را که چهارمین اقتصاد بزرگ دنیا است انتخاب کنند و قدرت بازارملک بریتانیا به آلمان منتقل شود.

همچنین بازار ملک‌های تجاری به دلیل نامعلوم بودن وضعیت تجاری بریتانیا و حدس و گمان‌هایی مبنی بر شروع بحران اقتصادی در این کشور در وضعیت مطلوبی قرار نخواهد گرفت. هنوز یک روز از تعیین نتیجه رفراندوم نگذشته بود که سهام برخی از بانک‌ها ۳۰ درصد افت پیدا کرد. به گفته کارشناسان، بریتانیا باید بتواند خود را با شرایط سازگار کند و خارج از اتحادیه اروپا بدرخشد، تا اوضاع بازار ملک‌های تجاری و سرمایه‌گذاری را بهبود ببخشد.

رئیس انجمن نقل و انتقالات معاملات ملکی بریتانیا می‌گوید: «انجمن از ماندن بریتانیا در اتحادیه اروپا حمایت قاطع کرد. زیرا بازار مسکن نیاز به ثبات اقتصادی در کشور دارد تا وام‌گیرندگان بدون نگرانی از بالا رفتن قسط وام‌ها یا از دست دادن شغلشان برای خرید خانه اقدام کنند. وام‌گیرندگان نقش مهمی در تصمیمات بازار مسکن در بریتانیا دارند و با شرایط تازه‌ای که پیش آمده همه‌چیز ناشناخته و جدید شده است و به همین دلیل آمار وام‌گیرندگان و خریداران مسکن کاهش یافته است. اما ما امیدواریم این مساله تا سال آینده حل شود. زیرا بازار عرضه و تقاضای مسکن هنوز فعال است.»

او همچنین گفت: «بازار مسکن در ناحیه‌های مختلف کشور متفاوت است به همین دلیل با توجه به کاهش ارزش پوند ممکن است بازار ملک در لندن در کوتاه‌مدت به دلیل توجه سرمایه‌داران خارجی رونق پیدا کند. مردم نباید از تغییرات به وجود آمده بترسند و تحت تاثیر رسانه‌ها قرار بگیرند. این انتخاب خودشان بود و مطمئنا در شرایط جدید نیز می‌توانند به ثبات اقتصادی بهتری برسند.»

ریچارد دونل، مدیر ارشد شرکت تحقیقاتی بخش مسکن می‌گوید: «تاثیر سریع «برگزیت» در بازار مسکن منفی بوده‌است و خریداران و فروشندگان منتظرند تا ایرلند به ثبات اقتصادی برسد. در واقع یک شوک خارجی می‌تواند حجم معاملات مسکن در ایرلند را تا ۲۰درصد کاهش دهد. امیدواریم بعد از روشن شدن استراتژی‌های پیش گرفته شده در اقتصاد مسکن و سود بانکی وام‌ها دوباره شاهد رشد بازار مسکن ایرلند باشیم.»

با خارج شدن بریتانیا از اتحادیه اروپا بعد از ۴۰سال، ارزش پوند از سال ۱۹۸۵ به کمترین میزان خود رسیده ‌است، بازارهای سهام آسیا سقوط کرده و خزانه آمریکا دچار نوساناتی شده‌است. نشریه «بلومبرگ» شوک وارد شده بر بازار مسکن را با نگاه بر افزایش مالیات بررسی کرده و نوشته برگزیت باعث عدم اعتماد سرمایه‌گذاران شده‌است. آنها نگرانند که بازار مسکن به دلیل بالا رفتن مالیات، با کمبود تقاضا روبه‌رو شود. افزایش مالیات میزان سود زمین‌داران را به صفر می‌رساند و این باعث فروش خانه و افزایش عرضه خواهد شد در نتیجه انتظار می‌رود بازار مسکن لندن به زودی با یک شوک عظیم روبه‌رو شود. زیرا عدم اطمینانی که در بازار مسکن پیش‌ آمده، باعث تاخیر در تقاضا می‌شود و سرمایه‌داران نیز ترجیح می‌دهند تا به ثبات رسیدن وضعیت صبر ‌کنند.

بنا به پیش‌بینی «بلومبرگ» قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۲۰۱۶ بیش از ۵ درصد کاهش می‌یابد و در سال ۲۰۱۷ نیز ۵ درصد افت دوباره خواهد داشت. کارشناسان اقتصادی پیش‌بینی می‌کنند که بازار مسکن دچار رکود خواهد شد. خرید‌ خانه در لندن در دوماه گذشته نسبت به ۱۰ سال گذشته به کمترین میزان خود رسیده است. در چلسی خرید ملک حدود ۵/ ۳درصد در ۱۲ ماه اخیر کاهش داشته است. فعالان ساخت و ‌ساز مسکن به موسسات سرمایه‌گذاری پیشنهاد خرید مسکن انبوه با ۲۰درصد تخفیف را داده‌اند.

در واقع فعالان ساخت و‌ ساز در تلاش برای فروش آپارتمان‌هایشان در شرایط موجود هستند. سال گذشته در یکی از مراکز لندن ۴۰ خانه با میانگین قیمت ۷۵/ ۳ میلیون پوند فروخته شد در حالی که امسال در همان محله، ۲۴ خانه با میانگین قیمت ۳۴/ ۳ میلیون پوند به فروش رفته است. البته بلومبرگ نیز پیش‌بینی کرده است که بازار فروش خانه‌های لوکس با توجه به جذب سرمایه‌گذاران خارجی رونق خواهد‌گرفت.

به توجه به پیش‌بینی هجوم سرمایه‌گذاران خارجی، روزنامه «گاردین» در شرایط جدید احتمال به وجود آمدن «حباب برگزیت» در املاک لوکس و گران‌قیمت را داد. سرمایه‌گذارانی که دلار و یورو دارند، با توجه به کاهش ارزش پوند این بازار را موقتا رونق خواهند‌ بخشید. درست است خرید ملک در ایرلند ریسک بالایی دارد ولی این فرصت ‌ناگهانی به دست‌آمده برای خرید ملک ارزان در مرکز لندن را نمی‌شود به راحتی از دست‌ داد.

به گفته کارشناسان مسکن، با خروج ایرلند، بازار مسکن دچار هیجان خواهد شد و کسانی که پول نقد زیادی در دست دارند در خارج و داخل کشور جایگزین کسانی خواهند شد که بدون کمک مالی، توان خرید ملک را ندارند. پیش‌بینی می‌شود سرمایه‌گذاران خارجی بیشتر از کشورهای آسیایی و آمریکا باشند. همچنین به دلیل افزایش بیش از تصور سرمایه‌گذاران خارجی افزایش قیمت در بازار ملک تا سال ۲۰۱۷ اتفاق نخواهد افتاد. از سوی دیگر موسسه ملی آژانس‌های دارایی(NAEA) پیش‌بینی کرده است که برگزیت باعث کاهش مهاجرت و در نتیجه مانع افزایش قیمت مسکن خواهد شد.