راه‌های نجات اجاره‌ نشین‌ ها

اقتصاد نیوز: برای تشویق به سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای، سیاست‌های بازار زمین و اراضی دولتی باید در خدمت بازار اجاره‌داری حرفه‌ای قرار بگیرد.

همچنین تفاوت در نرخ سود تسهیلات ساخت ملکی و اجاره‌ای نیز مشوق اثرگذار دیگری است که معادلات قبلی سود و زیان اقتصادی بین دو بازار فروش و اجاره آپارتمان را برای سرمایه‌گذاران تغییر خواهد داد.

اختلال قدیمی در بازار اجاره مسکن که در برخی مواقع -هنگام رونق معاملات خرید- به شکل کمبود عرضه آپارتمان اجاره‌ای و در مواقعی دیگر از جمله حال حاضر به شکل «فشار رشد اجاره‌بهای ماهانه به‌رغم عدم‌تغییر مبلغ اجاره کل» بروز می‌کند، از چهار مولفه ریشه‌ای، نشات می‌گیرد که علت‌العلل همه آنها «غفلت همه دولت‌های گذشته تاکنون، در نظم‌بخشی به اجاره‌داری» بوده است. چالش اصلی این بازار، «خلأ تشکل‌های سرمایه‌گذاری در بازار اجاره مسکن» است.

این نوع تشکل‌ها در دنیا، برای تحریک سرمایه‌گذاران ساختمانی به ساخت و ساز آپارتمان‌های اجاره‌ای نقش موثری ایفا می‌کنند. به عنوان مثال، در فرانسه که سابقه طولانی و موثر در اجرای طرح مسکن اجتماعی به شکل عرضه انبوه واحدهای اجاره‌ای به گروه‌های کم‌درآمد و اقشار هدف دارد، اتحادیه‌ای تحت عنوان مسکن استیجاری وجود دارد که توانسته مشوق‌هایی همچون معافیت مالیاتی، تسهیلات به بهره کم و همچنین زمین با قیمت پایین‌تر را از دولت برای ارائه به سازنده‌های ساختمان‌های اجاری بلندمدت دریافت کند. ریشه بعدی نابسامانی بازار اجاره، نبود سازمان رگولاتوری یا نهاد تنظیم‌کننده رابطه اقتصادی مالک و مستاجر است.

آنگونه که هفته‌نامه تجارت فردا نوشته است؛ در بسیاری از کشورها از جمله فرانسه و آلمان، قوانین مشخص و الزام‌آوری برای نحوه تعیین و افزایش اجاره‌بها وجود دارد که البته بخش اعظم آن برای اقشار کم‌درآمد و میان‌درآمد جامعه -جامعه هدف نیازمند حمایت دولت در بخش مسکن- مورد اعمال و استفاده قرار می‌گیرد.

در کشور فرانسه، قراردادهای اجاره در مسکن اجتماعی دارای محدودیت زمانی نیست و تا زمانی که مستاجر اجاره را پرداخت می‌کند و مشکل قانونی نداشته باشد در واحد استیجاری ساکن است و صرفاً اگر درآمد مستاجر اضافه شود مبلغی به اجاره‌بها اضافه می‌شود. در آلمان، ورود مستاجر به یک خانه اجاره‌ای، شرایط سختی از بابت سختگیری مالک در انتخاب یکی از بین انواع متقاضیان دارد اما بعد از امضای قرارداد اجاره، مستاجر برای سال‌های طولانی و بدون افزایش مبلغ اجاره، حق سکونت در خانه مورد نظر را دارد. تجربه جهانی در این زمینه نشان می‌دهد، دولت‌ها برای گسترش بازار اجاره‌داری حرفه‌ای -عرضه در مقیاس انبوه- اقدام به ظرفیت‌سازی برای ورود سرمایه‌های بزرگ نهادهای عمومی و بخش خصوصی به حوزه ساخت مسکن استیجاری کرده‌اند تا این بازار را از ناکارآمدی‌های اجاره‌داری خُرد و پراکنده و غیرمتشکل نجات دهند.

مطالعات دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد مهم‌ترین درس‌آموزی از تجربیات جهانی در زمینه تامین مسکن آن است که به دلیل ویژگی‌های بازار استیجار، بدون دخالت و حضور دولت و بخش عمومی، ساماندهی این بازار در راستای تامین حقوق کم‌درآمدها در یافتن سرپناه مناسب، مشکل و ناممکن است. برای این منظور باید از چهار مسیر اقدام کرد. این مسیرها با «حمایت از شکل‌گیری نهادهای غیردولتی و تشکل‌های حرفه‌ای اجاره‌داری»، «راه‌اندازی سازمان رگولاتوری بازار اجاره»، «اصلاح نظام مالیات‌های بخش مسکن» و «هدایت تسهیلات بخش مسکن به بازار اجاره» ایجاد خواهد شد. در قالب مسیرهای عرضه انبوه آپارتمان اجاره‌ای، دولت باید بتواند بخشی از هزینه اجاره‌نشینی را در قالب یارانه اجاره‌بها همچون خیلی از کشورها، برای مستاجر تامین کند. متوسط هزینه اجاره در ایران ۳۴ درصد است در حالی که متوسط جهانی آن ۲۵ درصد برآورد می‌شود. همچنین با اصلاح مالیات‌های بخش مسکن می‌توان ریسک بلااستفاده گذاشتن خانه‌های ساخته‌شده را افزایش داد و با معافیت خانه‌های اجاره‌ای در پرداخت مالیات، مسیر عرضه در این بازار را تقویت کرد. اعمال سیاست‌های کنترل اجاره در مواقع خاص و منطقی کردن نسبت اجاره به درآمد از جمله برنامه‌های کوتاه‌مدت ساماندهی بازار اجاره می‌تواند باشد.

برای تشویق به سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای، سیاست‌های بازار زمین و اراضی دولتی باید در خدمت بازار اجاره‌داری حرفه‌ای قرار بگیرد. همچنین تفاوت در نرخ سود تسهیلات ساخت ملکی و اجاره‌ای نیز مشوق اثرگذار دیگری است که معادلات قبلی سود و زیان اقتصادی بین دو بازار فروش و اجاره آپارتمان را برای سرمایه‌گذاران تغییر خواهد داد. بخش خصوصی تاکنون به دلیل تمایل عمیق به مالکیت مسکن در بخش تقاضا، تورم بالا و همچنین تطویل بازگشت سرمایه در بازار اجاره، تمایل آنچنانی به این بازار نشان نداده است. در کشورهای با جمعیت مستاجر بیشتر از ایران، بازار اجاره تجهیزشده‌تر است و حضور دولت و نهادهای عمومی قوی‌تر. حتی در کشورهای دارای نظام اقتصاد آزاد، دولت برای تنظیم بازار اجاره، نقش مهمی دارد.