مثبت و منفی قانون پیش فروش ساختمان

روزنامه ایران: با ابلاغ دستورالعمل پیش فروش ساختمان از سوی وزارت راه و شهرسازی که درخرداد ماه سال ۱۳۹۳ صورت گرفت، پس از حدود چهار سال از تصویب و تأیید قانون مربوطه در مجلس که به آذر ماه سال ۱۳۸۹ برمی گردد، راه اجرایی شدن ساماندهی بازار دوم مسکن یا همان پیش فروش باز شد، ولی همچنان این آیین‌نامه نیاز به تکمیل داشت که در ابلاغیه‌های بعدی مانند دستورالعمل شناسنامه فنی ملکی (به عنوان یکی از مهم‌ترین موانع اجرا) و نحوه آگهی و تبلیغات پیش فروش سعی شد این موانع برداشته شود.

اکنون با ابلاغ چند آیین‌نامه و دستورالعمل اجرایی تا حدود زیادی قانون پیش فروش ساختمان امکان اجرا پیدا کرده است، اما یکی از اضلاع اجرای این قانون یعنی تولیدکننده‌ها و مشاوران املاک اعتقاد دارند که این قانون و آیین‌نامه یکجانبه به نفع پیش خریداران تدوین شده است و به همین دلیل انبوه سازان و سازندگان مسکن از آن استقبال نمی‌کنند. از سوی دیگر اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که اجرای این قانون نیاز به اصلاح و تغییرات اساسی در آیین‌نامه و حتی قانون دارد و مجلس دراین زمینه باید اقدام کند.

اما در سوی دیگر این ماجرا دستگاه قضا که در سال‌های اخیر با انبوهی از پرونده‌های قضایی مرتبط با پیش فروش مسکن و تخلفات آن روبه‌رو بوده‌اند و همچنین دولت تأکید دارند آیین‌نامه‌ای که ابلاغ شده است می‌تواند جلوی بسیاری از تخلفاتی که در حوزه پیش فروش ساختمان وجود داشته و باعث بی‌اعتمادی مردم به آن شده است‌ را بگیرد و درنهایت به رونق بازار مسکن بینجامد.

طبق آنچه در آیین‌نامه پیش فروش ساختمان ابلاغ شده است از این پس تنظیم سند پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی که به پایگاه اطلاعات سراسر کشور دسترسی دارد، انجام شود و در کنار آن بدون ارائه شناسنامه فنی ملکی که در آن تمام مشخصات فنی ملک قید شده است امکان پیش فروش وجود ندارد. همچنین بیمه بودن ساختمانی که پیش فروش می‌شود و همچنین داشتن سند رسمی از دیگر ضوابط مورد تأکید دراین آیین‌نامه است.

بازگشت اعتماد از دست رفته

دراین باره مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای‌عالی حفظ حقوق بیت‌المال ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان را گام بلند دولت در رونق مسکن می‌خواند و می‌گوید: یقیناً اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.

به گزارش وزارت راه حسین معصوم افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید بدرستی به اجرا درآید. این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش مؤثری ایفا کند.

معصوم تأکید کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تأمین می‌کند و خلأیی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاه شاهد کلاهبرداری در این زمینه بودیم، تا حد قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد داد.

مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: شهروندان پیش‌تر نمی‌توانستند از خریدی که انجام داده‌اند اطمینان حاصل کنند و بعضاً مشکلات جدی در این زمینه پیش می‌آمد که بسیاری از آن متضرر می‌شدند. شاهد بودیم که عده‌ای با تبلیغ دست به پیش‌فروش می‌زدند و در نهایت خریداران بسیاری در بحث پیش فروش متضرر می‌شدند که هنوز هم تبعات آن در جامعه مشاهده می‌شود. وی ادامه داد: انتقادات نابجا باعث تأخیر در فرآیند تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان شد، در حالی که قانون پیش‌فروش در سال ۸۹ مصوب شد و انتظار می‌رفت در همان سال‌ها، آیین‌نامه اجرایی آن نیز به تصویب برسد. معصوم تأکید کرد: قانون پیش فروش ساختمان اگر اجرا شود یقیناً اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.

قانون پیش‌فروش به نفع خریداران

اما دراین میان رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران با بیان اینکه در قانون پیش فروش ساختمان فقط به خریداران توجه شده، گفت: عده‌ کمی از انبوه‌سازان و سازنده‌ها به قانون جدید پیش فروش ساختمان تن خواهند داد. حسن محتشم در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به این سؤال که آیا سازنده‌ها از ابلاغ قانون جدید پیش فروش ساختمان که جدیداً توسط وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شده، مطلع بوده و آن را رعایت خواهند کرد، گفت: هر قانونی به هر حال مزایا و معایبی دارد، پس اگر قانون جدید پیش فروش ساختمان همانند قانون قبلی ابلاغ شده باشد، کارایی چندانی در مورد کاهش تخلفات و مراجعه به دستگاه‌های قضایی به خاطر کم کاری سازنده‌ها نخواهد داشت.

وی افزود: به هر حال به نظر می‌رسد قانون پیش فروش ساختمان یک طرفه و به نفع خریداران مسکن تدوین شده است.

قانون نیاز به اصلاح دارد

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز از جمله منتقدانی است که اعتقاد دارد باید تغییراتی در قانون پیش فروش ساختمان ایجاد شود. حسام عقبایی در گفت‌و‌گو با «ایران» با اشاره به ضعف‌هایی که در آیین‌نامه و قانون وجود دارد گفت: یکی ازاین نقایص شناسنامه فنی ملکی واحد است که تعریف دقیقی ندارد و مانع اجرای قانون می‌شود. به گفته وی، علاوه براین منع شدن مشاوران املاک از پیش فروش ساختمان و ضرورت تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی یکی دیگر از این ضعف هاست چرا که تعداد زیادی از فعالان بازار مسکن را محروم کرده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور ادامه داد: طبق آیین‌نامه ساختمان‌هایی که پیش فروش می‌شود حتماً باید دارای سند رسمی باشند درحالی که بسیاری از مناطق کشور دارای سند بنچاقی است و براین اساس بخشی از کشور امکان پیش فروش نخواهند داشت.

وی با اشاره به ضرورت بیمه بودن ساختمان پیش فروشی افزود: در قانون آمده است که ساختمان مورد پیش فروش باید بیمه باشد تا در صورت ایجاد خسارت به پیش خریدار پرداخت شود درحالی که زمینه قانونی چنین بیمه ای هنوز فراهم نشده است.

عقبایی اظهارکرد: نقص دیگری که وجود دارد مالکیت تدریجی است به این معنا که اگر پیش خریدار پس از پرداخت بخشی از قیمت مسکن توانایی پرداخت مابقی اقساط را نداشته باشد به اندازه پرداختی خود در ساختمان سهم خواهد داشت که این مانع از پیش فروش به افراد دیگری شده و کار قفل می‌شود.

وی درپایان تصریح کرد: پس از ابلاغ آیین‌نامه پیش فروش ساختمان، معاملات پیش فروش مسکن ۲۰ برابر کاهش یافته است و یکی از دلایل رکود در بازار مسکن تلقی می‌شود.

گام‌های تکمیلی برای اجرای قانون

از همان سال ۱۳۸۹ که قانون پیش فروش ساختمان در راهروهای مجلس مراحل تصویب را می‌گذراند، عده‌ای با آن مخالف بودند و آن را ناقص می‌دانستند. برهمین اساس در سال‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی به منظور بسترسازی برای اجرای قانون چندین گام برداشته است که شامل تعیین تکلیف شناسنامه فنی، تبلیغات پیش فروش و صدور پیش سند می‌شود.

تبلیغات ضابطه‌مند شد

سازنده‌ها موظفند طبق آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، برای هر نوع تبلیغات رسانه‌ای بابت فروش طرح‌های در حال ساخت، ابتدا از ادارات استانی وزارت راه‌ وشهرسازی مجوز بگیرند.

عباس آخوندی براساس تکلیفی که ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان برای وزارت راه ‌وشهرسازی تعیین کرده، در ابلاغیه‌ای رسمی خطاب به ادارات راه‌ وشهرسازی استان‌ها، ضوابط «نحوه صدور مجوز تبلیغ و انتشار آگهی برای طرح‌های پیش‌فروش مسکن» را به مدیران استانی وزارتخانه اعلام کرد.

مطابق آیین‌نامه ای که نیمه اول پارسال توسط معاون اول رئیس جمهوری برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان ابلاغ شد، تمام سازنده‌های ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی برای انجام عملیات پیش‌فروش مکلف شدند قبل از هر نوع بازاریابی و تبلیغ برای طرح‌های خود، ابتدا مجوز لازم برای پیش‌فروش را از وزارت راه‌ وشهرسازی یا ادارات استانی این وزارتخانه دریافت کنند.

شناسنامه فنی تعیین تکلیف شد

مهم‌ترین مانع اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان در شهریور ماه امسال از سوی وزیر راه و شهرسازی تعیین تکلیف شد.

براین اساس عباس آخوندی با ابلاغ «دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان» برای اجرای ماده ۲۲ قانون پیش‌فروش ساختمان، شهرداری‌ها را مکلف کرد در زمان صدور پروانه ساختمانی برای تک‌تک واحدها شناسنامه فنی صادر شود.

صدور شناسنامه فنی ساختمان براساس این ماده قانونی جزو مهم‌ترین زیرساخت‌های ثبت محضری معاملات پیش‌فروش مسکن است که تاکنون به دلیل عدم صدور و تنظیم آن از سوی شهرداری‌ها و مهندسان ناظر یکی از مهم‌ترین موانع تنظیم سند رسمی برای معاملات پیش‌فروش مسکن محسوب می‌شود.

این در حالی است که شناسنامه فنی باید در زمان صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری‌های هر شهر یا سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمانی صادر شده و نسخه دومی از آن در شهرداری نگهداری شود.

فرم پیش سند املاک آماده است

معاون توسعه فناوری و خدمات الکترونیک ثبتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز اعلام کرد: فرم صدور پیش‌سند املاک براساس قانون پیش‌فروش ساختمان تهیه و به دفاتر اسناد رسمی کشور ابلاغ شد.

هاشم کارگر افزود: در حال حاضر افرادی که قصد پیش‌فروش ساختمان را داشته باشند می‌توانند براساس قانون پیش‌فروش ساختمان با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، پیش‌سند رسمی ملک مورد نظر را برای پیش‌خریدار صادر کنند که با این اقدام زنجیره فرآیند صدور پیش‌سند و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان تکمیل شد.