پول انبوه سازان به بافتهای فرسوده می رسد؟

خبرگزاری ایسنا: با اینکه دولت تلاش دارد با ارایه مشوقهایی همچون وام ۸ درصد بدون سپرده گذاری و ارایه زمین صفر، توسعه گران صنعت ساختمان را به نوسازی بافتهای فرسوده تشویق کند، به نظر می‌رسد با توجه به پایین بودن بازده سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها در مقایسه با سود ساخت‌وساز دهه های قبل، انبوه‌سازان علاقه چندانی به حضور در محلات هدف نوسازی و بهسازی ندارند.

دولت در ماه‌های گذشته تلاش کرده تا این موضوع را برای نهادهای توسعه گر جا بیندازد که صرفا مجری نیستند بلکه خود باید منابع مالی مورد نیاز را وارد چرخه کنند و با رعایت ملاحظات اجتماعی از جمله حفظ بافت مسکونی و پرهیز از خروج جمعیت از محله فعالیت خود را انجام دهند. ضمن اینکه نهادهای توسعه‌گر وارد عرصه خدمات عمومی از جمله احداث بوستان‌ها و مراکز خرید نیز بشوند. اما معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه انبوه سازان غالبا انتظارشان این است که ما به آنها سفارش کار دهیم، افزود: بیش از یک سال از تفاهم‌نامه همکاری مشترک شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری با انبوه‌سازان می‌گذارد اما به نظر می‌رسد انبوه سازان نقش مربوط به خود را تقبل نمی کنند. انبوه‌سازان باید این نکته را مدنظر قرار دهند که پیمانکار نیستند و توقع این است که رسالتی به عنوان توسعه‌گر در محدوده بافت‌های فرسوده ایفا کنند.

محمدسعید ایزدی اظهار کرد: در حال نهایی کردن یک مدل جدید هستیم که می‌تواند امتیاز خوبی برای ورود انبوه‌سازان برای مشارکت با دولت باشد و آن مدل زمین صفر است. بدین صورت که ما اراضی و املاکی که در محدوده‌های هدف در اختیار داریم را با قیمت صفر در دوره مشارکت ساخت در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهیم و با آنها توافق می‌کنیم که با رقم ثابت سود در پایان دوره سهم خود را بردارند و هرچه باقی ماند عایدی دولت شود تا از طریق آن پروژه‌های بعدی را تعریف کنیم.

وی ادامه داد: درخواست ما از انبوه‌سازان این است که فعالیت و مشارکت بیشتری در نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد از خود نشان دهند؛ زیرا با وجود ارایه بسته‌های تشویقی و تسهیلات متنوع از سوی دولت، عکس‌العمل چندانی را از سوی انبوه‌سازان شاهد نیستیم.

همچنین عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری در این خصوص با تاکید بر اینکه توسعه گران از تسهیلات نوسازی مسکن و ودیعه اسکان موقت به عنوان حمایت‌های دولتی برخوردار می‌شوند، گفت: توسعه‌گران از مشارکت مردمی استفاده می‌کنند به طوری که با مردم وارد مذاکره می‌شوند و با راه‌اندازی دفاتر محلی به اطلاع‌رسانی و توجیه اهالی می‌پردازند. در ادامه اراضی محله را در قالب قرارداد به نام خود می‌کنند و از تسهیلات بانکی و ودیعه اسکان موقت برخوردار می‌شوند. توسعه‌گر باید بخشی از منابع مالی را تامین کند و ملاحظات اجتماعی را درنظر بگیرد و ساخت و ساز تک پلاکی نداشته باشد و به زنجیره خدمات اسکان نیز توجه کند تا دولت نیز وی را از تسهیلات ویژه برخوردار کند.

مجید روستا ادامه داد: توسعه گران می‌توانند از تسهیلات نوسازی مسکن و تخفیفات خاص از سوی شهرداری از جمله تخفیف در صدور پروانه ساختمان برخوردار شوند و از ابزار خاص زمین صفر استفاده کنند. در این حمایت اراضی و املاکی که در اختیار دولت است را به سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان واگذار می‌کنیم و در دوران مشارکت و ساخت قیمت‌گذاری انجام نمی‌شود و انبوه‌سازان وارد پروژه می‌شوند و ساخت و ساز را انجام می‌دهند.توسعه‌گر هم مجری و هم سرمایه‌گذار می‌شود و به وی سود پیمانکاری و سرمایه‌گذاری تعلق می‌گیرد که این سود بر اساس نرخ بهره بانکی با پنج درصد اضافه به وی اختصاص می‌یابد. در این تسهیل، توسعه‌گر سود می‌برد و سود و زیان احتمالی مربوط به دولت است. به عبارت دیگر پروژه را قیمت‌گذاری می‌کنیم و با توجه به زمین و هزینه ساخت متناسب با سود بانکی و پنج درصد اضافه به توسعه‌گر پرداخت می‌کنیم.

وی افزود: در راستای عملیاتی کردن این تسهیل گام‌هایی برداشته شده است. ازجمله می‌توان به الحاقیه بند ۱۴ تصویب‌نامه سند بازآفرینی شهری اشاره کرد که در آن با توجه به ضرورت حمایت از نهادها و بنگاه‌های توسعه‌گر وزارت راه و شهرسازی ملزم شده دستورالعمل نحوه حمایت مالی و اجرایی از توسعه‌گران را با هماهنگی وزارت اقتصاد و دارایی، بانک مرکزی و بانک مسکن تدوین کند. همچنین در این راستا در ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی تصویب‌نامه‌ای را تدوین کرده‌ایم که در آن نهاد توسعه‌گر به عنوان عاملین غیردولتی تعریف شده‌اند که با عقد قرارداد با پیمانکاران به اجرای برنامه‌های توسعه‌ای محله‌ای با رویکرد اجتماعی اقتصادی و فرهنگی می‌پردازند و زنجیره‌ای از فعالیت‌های با مشارکت مردمی را برای رفع نیازهای بافت کالبدی، آموزشی و بهداشتی انجام می‌دهند. هدف آنها تنها نوسازی مسکن نیست بلکه از توان دولتی و ظرفیت مردمی در محدوده‌های بافت فرسوده برای رفع نیازهای متنوع استفاده می‌کنند

عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران گفت: هرنهادی که بتواند شرایط لازم را فراهم کند و دراین قالب تعریف شود توسعه‌گر است و انبوه‌سازان نیز می‌توانند در این تعریف جای گیرند. البته هنوز جز درمواردی معدود که البته آنها هم صرفا مدل‌های مالی و سرمایه‌گذاری داشته‌اند، تجربه حضور سازندگان انبوه را در این حوزه نداشته‌ایم.

روستا با بیان اینکه هر شرکتی که بر اساس ماده یک تصویب‌نامه ایجاد شود مورد حمایت است و توسعه‌گر محسوب می‌شود تاکید کرد: پیش از این در بازآفرینی و بهسازی خود مالکین به صورت عرصه خصوصی نه محله‌ای فعالیت می‌کردند و انبوه‌سازان وارد بافت فرسوده نمی‌شدند و دلیل این امر ملاحظات اجتماعی و هزینه‌بر بودن پروژه‌های بافت فرسوده و نیز به دلیل مشکلات مالکیت زمین و دسترسی دشوار و پایین بودن ارزش افزوده سرمایه‌گذاری بوده است. بنابراین در دوره جدید احساس کردیم بهتر است از طرح نوسازی در مقیاس محله با حمایت از نهادهای توسعه‌گر استفاده کنیم که به توسعه‌گران تسهیلات صندوق یکم بانک مسکن با نرخ سود هشت درصد و بدون سپرده داده می‌شود و به دنبال تسریع در اجرای این تسهیل هستیم.