تاثیر افزایش قدرت خرید بر بازار مسکن

روزنامه فرصت امروز: سهم قابل توجهی از فعالیت ها در بازار مسکن ایران در اختیار بخش خصوصی قرار دارد و همین امر باعث شده بسیاری از تحولات مثبت و منفی که در این بخش اتفاق می افتد نزدیکی زیادی به واقعیت های اقتصادی کشور داشته باشد.

در طول این سال ها هرگاه اوضاع اقتصادی ایران بهبودی نسبی را تجربه کرده، تأثیر این اتفاق خیلی زود به سرمایه گذاران بازار مسکن نیز رسیده و این بخش با افزایش عرضه و تقاضا روبه رو شده است. در مقابل هرگاه اوضاع عمومی برهم ریخته مسکن نیز رکودی عمیق را پشت سر گذاشته است.

با وجود این آمارهای استاندارد، بخش مسکن ایران در بخشی از حوزه ها با تناقض هایی نیز روبه روست.اصلی ترین تناقض این سال ها پایین ماندن نرخ تقاضا با وجود ثابت ماندن قیمت واحدهای مسکونی بوده است.

قیمت مسکن در سال هایی که نرخ تورم روند افزایشی خود را تا رقم ۴۰ درصد ادامه می داد یا ثابت ماند یا حتی در برخی نقاط کلان شهرها با کاهش قیمت مواجه شد. این در حالی بود که تقاضا هیچ واکنشی به این تحولات نشان نداد تا رکودی که از ابتدای دهه ۹۰ کلید خورده برای چند سال مهمان صنعت ساختمان ایران باشد.

در کنار این موضوع پایین بودن قدرت خرید مردم در حوزه های دیگری نیز خود را نشان داد و آن باقی ماندن تعداد زیادی از واحدهای مسکونی ساخته شده بدون هیچ تقاضایی بود. طبق آمارهای رسمی و غیر رسمی در حال حاضر در ایران رقمی بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد و حتی سیاست های سال های گذشته برای ترغیب بخش تقاضا نیز نتوانسته برای آنها چاره ساز باشد. با وجود آنکه این آمار از هر شهری در قیاس با شهرهای دیگر تفاوت دارد، اما در اصل ماجرا که تعداد زیادی واحد بلااستفاده باقی مانده تردیدی نیست.

هرچند نبود تقاضای فعال یکی از اصلی ترین عوامل در پایین ماندن آمار فروش بوده است، اما عاملی دیگر نیز در این امر سهیم است و آن تلاش برخی از صاحبان خانه برای خالی نگه داشتن واحدهایشان تا زمان بازگشت رونق به بازار است. ضرر خالی ماندن این خانه ها از یک سو و عدم همراهی بازار مسکن در افزایش تورمی سال های گذشته باعث شده بسیاری ترجیح دهند واحدهای مسکونی خود را برای عرضه به بازار ارائه نکنند و در انتظار تحولات سال های آینده باشند.

این تصمیم که اثراتی منفی بر بازار دارد، از سوی دولت با طرح مالیات ستانی از واحدهای مسکونی خالی دنبال شده است. این طرح که پس از کش و قوس های فراوان بنا شده از سال آینده به مرحله اجرا برسد، با این هدف اجرایی خواهد شد که لااقل بخشی از این واحدها به ایجاد چرخش دوباره در بازار و سرمایه گذاری های جدید منجر شود و دیگر خانه ها به بخش اجاره تحویل شوند.

ساخت خانه های لوکس کاهش می یابد

با وجود تمام طرح های کوتاه مدت آنچه دولت به دنبال اجرای آن است؛ یک رویکرد طولانی مدت را نیز در بر می گیرد و آن نزدیک کردن آمار عرضه مسکن به تقاضاست. درحالی که آمارها از این حکایت می کنند که در ایران باید سالانه نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود، این رقم در طول این سال ها بسیار پایین تر از این رقم بوده و از این رو سیاست کلان در این بخش استفاده از ظرفیت خانه های خالی برای جبران این فاصله است. اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی نشان می دهد دولت در این بخش دو رویکرد همزمان را دنبال خواهد کرد.

رویکرد ابتدایی که شامل حال تمام بخش های مسکن می شود با محوریت افزایش قدرت خرید مردم خواهد بود. با افزایش تقاضا می توان انتظار داشت لااقل بخشی از تقاضای فعال در بازار به واحدهای مسکونی برسد که در طول این سال ها مشتری نداشته اند و ثابت مانده اند.

موضوع دیگر اما به بخشی بازمی گردد که تقاضای چندانی برای آن وجود ندارد. واحدهای لوکس که در طول این سال ها ساخت آنها به شکل قابل توجهی افزایش یافته مشتری چندان ندارند و انباشت آنها آمار واحدهای خالی را افزایش داده است.

مظاهریان، معاون آخوندی در این زمینه گفته در حال حاضر آمار خانه های خالی در تهران به ۲۰۰ هزار واحد کاهش پیدا کرده است و این تعداد خانه های خالی به این معنا است که خانه های واقعی در دولت قبل ساخته نشده است. درحال حاضر خانه های لوکس بالای یک میلیارد تومان در تهران خالی مانده اند و از آنجا که قدرت خرید مردم پایین است این خانه ها سال های آینده هم خالی خواهند ماند.

وی تصریح کرده از آنجایی که خانه های لوکس در تهران بیشتر است، می توان گفت رکود در بازار مسکن تهران بیشتر از سایر شهرها است؛ به طوری که در شهری مانند یزد به ازای هر ۱۰۰ خانه ۱۰۰خانوار داریم یعنی به آمار سربه سری موجودی مسکن و تعداد خانوار رسیده ایم. ما به بازار این علامت را می دهیم که خانه های لوکس ساخته نشود و سازندگان خانه های زیر ۱۰۰ متر را که متناسب با نیاز واقعی است بسازند.

این اتمام حجت وزارت راه و شهرسازی می تواند یک راهگشای بزرگ در عرصه مسکن به وجود بیاورد. اگر سهم خانه های لوکس بدون مشتری در رکود مسکن شهری مانند تهران بالا باشد، می توان انتظار داشت با کاهش سرمایه گذاری در این عرصه و حرکت به سمت ساخت خانه هایی که تقاضای زیادی برای آنها وجود دارد، اوضاع متحول شود؛ موضوعی که یک تیر و دو نشان دولت خواهد بود. زیرا از یک سو تعداد خانه های خالی که به معضلی مهم در طول سال های گذشته تبدیل شده کاهش می یابد و از سوی دیگر حمله به دیواره سخت رکود صنعت ساختمان شدت خواهد یافت.